Zinshaus weiterhin gefragt
Investoren finden in Wien attraktive Objekte. Gerade in Margarethen und Meidling bieten sich Chancen.
Der Wiener Zinshausmarkt präsentiert sich 2015 in sehr guter Verfassung. Bei einem anhaltend leicht positiven Preistrend befindet sich das Transaktionsvolumen erneut auf einem sehr guten Niveau. Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich eine eher steigende Tendenz ab. Das geht aus dem Wiener Zinshausmarktbericht von EHL Immobilien hervor.
Motor der Entwicklung sind derzeit demnach neben den Projektentwicklern und Privatinvestoren vor allem institutionelle Investoren wie insbesondere Versicherungen, die wieder vermehrt auf der Käuferseite aktiv sind, nachdem sie in den Jahren zuvor größere Bestände veräußert hatten.
Diese Entwicklung hat bereits 2014 begonnen und setzt sich nun verstärkt fort. Wie aus dem neuen Bericht hervorgeht, ist der Anteil institutioneller Käufer mittlerweile mehr als doppelt so hoch wie noch 2013. Die Institutionellen engagieren sich vor allem bei großen Objekten oder Portfolios und tragen dementsprechend stark zum Gesamtumsatz in diesem Marktsegment bei. Auch das durchschnittliche Volumen pro Transaktion ist deutlich gestiegen und hat sich im Fünfjahresvergleich gut verdoppelt. „Für 2015 gehen wir von einem leichten Anstieg des Transaktionsvolumens aus. Gegenüber 2014, als rund 1,25 Mrd. Euro erreicht wurden, erwarten wir ein Plus von bis zu zehn Prozent“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Auch die Preise werden weiter Bezirk 1, Innere Stadt 2, Leopoldstadt 3, Landstraße 4, Wieden 5, Margareten 6, Mariahilf 7, Neubau 8, Josefstadt 9, Alsergrund 10, Favoriten 11, Simmering 12, Meidling 13, Hietzing 14, Penzing 15, Rudolfsheim-Fünfhaus 16, Ottakring 17, Hernals 18, Währing 19, Döbling 20, Brigittenau 21, Floridsdorf 22, Donaustadt 23, Liesing moderat steigen, Ehlmaier rechnet mit einem Plus von zehn bis 15 Prozent in den kommenden drei Jahren.
Dementsprechend bleiben auch die erzielbaren Renditen weiterhin unter Druck. In Einzelfällen werden sogar unter zwei Prozent Rendite akzeptiert, der Großteil der Transaktionen von guten Objekten an guten Standorten bewegt sich in einem Renditebereich von 1,8 bis 4,5 Prozent.
Die steigende Marktpräsenz institutioneller Käufer trägt auch wesentlich dazu bei, dass immer mehr Transaktionen im Rahmen strukturierter Bieterverfahren abgewickelt werden. Heuer werden darauf voraussichtlich bereits 15 bis 20 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen. „Ein strukturiertes Bieterverfahren ermöglicht durch den einheitlichen Informationsfluss maximale Transparenz und bietet somit allen Teilnehmern gleiche Bedingungen. Das schätzen institutionelle Investoren gerade bei großvolumigen Transaktionen sehr“, ergänzt Ehlmaier.
Die insgesamt sehr positive Entwicklung verläuft in den einzelnen Teilmärkten aber durchaus unterschiedlich. Besonders positiv hervorzuheben ist beispielsweise der fünfte Bezirk. Hier entwickeln sich Mieten und Kaufpreise überdurchschnittlich stark. Mit Zinshauspreisen zwischen 1100 und 2500 Euro pro Quadratmeter hat Margareten zwar noch nicht zu den Nachbarbezirken aufgeschlossen und ist der günstigste Bezirk innerhalb des Gürtels, aber gerade deswegen bieten sich für Projektentwickler attraktive Chancen. Ähnlich gut ist die Entwicklung beispielsweise in Meidling (siehe Kasten), vor allem entlang der Meidlinger Hauptstraße und im Hetzendorfer Cottage.