Reale Gefahr von Blasen
Die nächsten Immobilienblasen drohen zu platzen. Vor allem in London und Hongkong ist diese Gefahr relativ groß. Es herrschen weltweit eklatante Preisunterschiede.
In zwölf von fünfzehn ausgewählten Großstädten sind Immobilien entweder bereits stark überbewertet oder nahe daran, dies zu sein. Das ist das Ergebnis eines erstmals publizierten globalen Immobilienblasen-Index der UBS. Demnach ist das Risiko einer Immobilienblase in London und Hongkong am ausgeprägtesten. Dahinter folgen die Städte Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam, in denen die UBS deutlich überbewertete Wohnimmobilienmärkte feststellt.
Aber auch in Genf, Zürich, Paris, Frankfurt, Tokio und Singapur seien im Vergleich zur langfristigen Entwicklung die Preise überzogen. Einzig die US-Städte New York und Boston weisen in den Berechnungen der Großbank eine faire oder im Fall von Chicago sogar eine zu tiefe Bewertung auf. Die UBS stützt sich bei dieser Bewertung auf die Analyse der langjährigen Preisentwicklung in diesen Städten. Das Resultat über alle fünfzehn Städte ist, dass zwischen 1985 und 2009 mit wenigen Ausnahmen die Immobilienpreise in diesen Städten jeweils innerhalb von drei Jahren um 30 Prozent fielen, wenn der Index über den Wert von 1,0 stieg. London, Hongkong, Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam weisen zurzeit Werte darüber aus. Die Welt wird demnach bis 2018 gleich mehrere Immobilienblasen platzen sehen. Um beispielsweise in Genf eine Wohnung mit 60 Quadratmetern zu kaufen, muss ein Facharbeiter nur sechs respektive sieben Jahreslöhne hinblättern. In Hongkong braucht es dazu 22 Jahreslöhne, in London, Paris und Singapur sind es zwölf bis 14.
Die komfortable Ausgangslage der Schweizer Immobilienmärkte wird jedoch durch den von der UBS angestellten internationalen Vergleich der Verhältnisse von Mietzinsen und Kaufpreisen relativiert. Dieser zeigt nämlich an, dass in Zürich, Vancouver, Hongkong und in Genf das sogenannte Zinsänderungsrisiko am höchsten ist. Sollten die Hypothekarzinsen stark ansteigen, werden in der Schweiz die Hauspreise demnach stärker fallen als in Paris, London oder New York. Am wenigstens wird sich ein Anstieg der Zinsen auf die Hauspreise in Chicago, Boston und San Francisco auswirken.
Allgemein stellt die UBS eine Tendenz zu einer immer höheren Bewertung von Immobilien fest. So sind die Preiskorrekturen seit den 80er-Jahren nach einem starken Anstieg immer geringer ausgefallen, dies, nachdem zuvor jahrhundertelang die Immobilienpreise inflationsbereinigt stabil geblieben sind.
Der Immobilienmarkt hat sich demnach in den letzten 30 Jahren von der Wirtschaftsentwicklung abgekoppelt. Damit ist auch die Gefahr für das Entstehen einer globalen Immobilienblase gestiegen, mit den entsprechenden Risiken für die Weltwirtschaft.