Immo-Steuern: Das bringt 2016
Mit Jahreswechsel ändert sich einiges bei der Immobilienübergabe. Erben und Schenken wird zwar nicht direkt, aber indirekt besteuert. In den allermeisten Fällen wird eine Übergabe innerhalb der Familie deutlich teurer.
Erben und Schenken von Immobilien innerhalb der Familie, also die unentgeltliche Weitergabe von Grund, Wohnungen oder Häusern, wird ab Anfang 2016 großteils steuerlich teurer. Details regelt eine Finanz-Verordnung zur Änderung der Grunderwerbsteuer (GrESt). Zudem steigt die Immo-Ertragsteuer für entgeltliche Deals von 25 auf 30 Prozent. Neuerungen gibt es auch für die Gebäude-Abschreibungsdauer.
Schon im Mai mit der Steuerreform 2015 fixiert wurde die Erhöhung des Steuersatzes der Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) für einen entgeltlichen Erwerb, sofern die Gegenleistung zumindest die Hälfte des Verkehrswerts des übertragenen Grundstücks erreicht. Anstelle des von 25 auf 30 Prozent angehobenen besonderen Steuersatzes für Veräußerungsgewinne bei Grundstücksverkäufen (was für Altfälle durchgerechnet 4,2 statt bisher 3,5 Prozent effektive Steuerbelastung bedeutet) kann auf Antrag auch der allgemeine Steuertarif (25 bis 55 Prozent) angewendet werden. Der bisherige Inflationsabschlag ist – bei privaten und betrieblichen Immobilienveräußerungen – ab 1. Jänner 2016 nicht mehr zu nutzen, er wurde abgeschafft. Der Abschlag sollte ursprünglich inflationsbedingte Scheingewinne ausschließen. Der Wegfall führt zu einer erheblichen Erhöhung der Immo-ESt für den Neubestand (Anschaffung ab dem 1. April 2002).
Bei unentgeltlicher Weitergabe von Liegenschaften, Häusern oder Eigentumswohnungen fällt keine Immo-ESt an, dafür verkompliziert – und erhöht – sich ab Anfang 2016 die Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Vererben oder Verschenken. Zur Ermittlung der GrESt sind mehrere Möglichkeiten vorgegeben, überwiegend wird es teurer, heißt es seitens des Österreichischen Rechtsanwaltskammertags (ÖRAK). Bisher gilt der dreifache Einheitswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage, darauf wurden zwei Prozent Grunderwerbsteuer eingehoben.
Ab 1. Jänner wird der sogenannte Grundstückswert als Basis herangezogen. Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus – also über 400.000 Euro – dann 3,5 Prozent. Für die Grundstückswertberechnung erlaubt das Finanzministerium zwei Möglichkeiten: ein „Pauschalwertmodell“nach einer komplexen Formel oder Werte aus einem Immobilienpreisspiegel. Bis Ende 2016 ist das der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), ab 1. Jänner 2017 ein noch nicht existenter Immo-Preisspiegel der Statistik Österreich.
Als dritte Option kann man auch per Schätzgutachten den Grundstückswert ermitteln lassen. Das koste aber erheblich mehr und werde wohl die Ausnahme bleiben, erwartet ÖRAK-Präsident Rupert Wolff. Eventuell müsse man aber kein ganzes Gutachten beibringen, wenn man nachweisen könne, dass etwa zeitnah die Nachbarwohnung um einen Betrag X verkauft worden sei, meint der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Bernd Winter von BDO Austria.
Rupert Wolff, ÖRAK-Präsident
Auch wichtig: Zur Steuersatzermittlung werden alle Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums zusammengezählt. Wenn etwa Vater und Mutter ihre Anteile am gemeinsamen Haus, das ihnen je zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeiten ihrem Sohn schenken, werden die Werte von beiden Übergaben zusammengerechnet.
Bei den fünf Beispielen, die der ÖRAK exemplarisch durchgerechnet hat, kommt nach dem neuen Modus durchwegs mehr Steuerbelastung heraus, bei einem Betriebsgrundstück mit Fabriksgebäude sogar das Zehnfache. Lediglich in einem Fall liegt die Steuer künftig nur geringfügig höher als bisher.
Auch BDO-Austria-Experte Winter stellte fest: „Tendenziell wird die unentgeltliche Übertragung von Grundstücken in Zukunft teurer.“Dem stehe aber gegenüber, dass der Begünstigtenkreis für unentgeltliche Über- tragungen geändert, nämlich auf Geschwister, Nichten und Neffen erweitert wurde. Für Übertragungen an diese ergebe es jedenfalls Sinn, bis ins Jahr 2016 zu warten.
Oft wird es laut neuer Rechtslage grundsätzlich dann günstiger, wenn es sich etwa um kleine Wohnungen in weniger attraktiven Lagen mit Grundstückswerten weit unter 250.000 Euro handelt, vermuten die Experten des ÖRAK. Das könnte laut Winter etwa in Randregionen mit Abwanderung der Fall sein. Dagegen könnte in Ballungszentren die Preisdynamik vor allem in den vergangenen zehn, 15 Jahren so hoch gewesen sein, dass die Verkehrswerte deutlich über den Einheitswerten liegen. Sie sind zuletzt 1973 evaluiert worden.
Auch beim Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) geht man davon aus, dass es vor allem dort teurer wird, wo die Bodenpreise in den vergangenen 20, 30 Jahren stark gestiegen sind, etwa im Speckgürtel rund um Ballungszentren oder in Salzburg.
Ein Beispiel zum Vergleich der Steuer alt/neu: Für ein Einfamilienhaus in Meiningen (Vorarlberg), Baujahr 2009, Nutzfläche 114 Quadratmeter, Garage und Gerätehaus mit 25 Quadratmetern, ergibt sich ein Grundstückswert von 323.410 Euro und daraus 2718 Euro Steuer (gegenüber bisher 274 Euro). Etwa gleich ist dagegen die Steuerbelastung bei einer 2008 generalsanierten Altbau-Eigentumswohnung in 1040 Wien, 65 Quadratmeter groß, für die sich laut ÖRAK 134.118 Euro Wert bzw. 671 Euro Steuer errechnen (gegenüber bisher 540 Euro).
Bei Gebäudeabschreibungen kommt es 2016 im betrieblichen Bereich auch für Kapitalgesellschaften zu einer Vereinheitlichung. Künftig sind 2,5 Prozent Abschreibungssatz anzuwenden. Abgelöst werden damit die bisherigen drei Abschreibungssätze (3,0 Prozent für Betriebsgebäude von Gewerbetreibenden sowie Land- und Forstwirten, die unmittelbar der Betriebsausübung dienen, 2,5 Prozent für Bank- und Versicherungsgebäude sowie 2,0 Prozent für nicht unmittelbar der Betriebsausübung dienende Gebäude).
Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen, gilt künftig – wie außerbetrieblich – ein einheitlicher Abschreibungssatz von 1,5 Prozent (statt bisher 2,0 Prozent). Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist weiter generell möglich.
Ein eigenes Schätzgutachten kostet deutlich mehr.