Wenn das Hotel zur Wohnung wird
Mit B(l)ackhome hält in Salzburg eine Unterkunftsform am Schnittpunkt zwischen Besucher und Dauergast Einzug. Abgesehen von den benachbarten Anrainern hat niemand einen Grund, schwarz zu sehen.
Die Bezeichnungen für diese Unterkunftsform sind ebenso vielfältig wie ihre Spielarten: „Serviced Apartments“hat sich in der internationalen Geschäftswelt für die Kombination von Hotelkomfort und Wohnungscharakter durchgesetzt. Das Konzept kommt aus den USA, im deutschsprachigen Raum etabliert es sich erst allmählich. „Temporär macht Tempo“, hält die Berliner Apartmentservice-Geschäftsführerin Anett Gregorius dem entgegen. Zwar handle es sich in Deutschland mit rund 350.000 gewerblichen Einheiten noch um ein Nischenprodukt, doch nach 17 Prozent Zuwachs 2016 würden für 2017 weitere 14 Prozent Wachstum erwartet. „Allein alles, was schon in der Pipeline ist, bedeutet bis 2019 um 40 Prozent mehr Serviced Apartments in deutschen Städten“, erklärt Gregorius im Rahmen des Hospitality Industry Dialogue in München. Dass dieses Thema am Schauplatz der größten Immobilienmesse Expo Real stattfand, ist kein Zufall. In diesem Reisesegment sind Hoteliers eher Außenseiter.
Das zeigt auch B(l)ackhome. Träger dieser Gesellschaft ist die ursprünglich vom Arlberg stammende Baugesellschaft OFA des Unternehmers Karl Fahrner. Die Eröffnung des Hauses in Salzburg ist für den 19. Dezember 2017 vorgesehen. Anrainerproteste gegen die schwarze Außenfassade werden diesen Termin nicht beeinflussen. Beim ersten Haus in Innsbruck am Südring war die Farbe kein Problem – und der „Schwarzbau“ist ein Teil der Marke. Inhaltlich geht es in den Wohnen-auf-Zeit-Modellen um anderes: Die City Apartments und City Hotels bieten einen Wohn-Schlafraum, Dusche/WC, Mini-Küche mit sämtlichem Wohnbedarf, Handtuchservice, Wäschewechsel, Waschmaschine.
„Der Erfolg gibt uns recht“, sagt Eigentümer Karl Fahrner über das erste Hotel in Innsbruck. Von Anfang an sei eine „ausgezeichnete Auslastung“erreicht worden. Mit der konkreten Zahl und ob der erwartete Preis von 75 Euro pro Nacht erzielt wurde, hält man sich zurück. Der Nationenmix entspricht weitgehend der Hotellerie der Umgebung (40% Österreicher, 30% Deutsche), nur Gäste aus Übersee sind vergleichsweise sehr selten vertreten. Für Salzburg wird hier ein höherer Anteil erwartet. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist mit 3,14 Tagen für ein derartiges Modell sehr kurz. Mehr als die Hälfte bleibt keine drei Nächte, nur 30 Prozent mehrere Wochen.
An sich sind die Objekte auf längere Aufenthalte ausgerichtet. Zielgruppen sind Unternehmensmitarbeiter in Einschulung, „Einspringer“, Dozenten, aber ebenso Scheidungsfälle mit kurzfristigem Wohnbedarf. Ergänzt werden diese Dauermieter von Urlaubern. Kurze Aufenthalte sind dabei für die Investoren meist profitabler. Denn der deutlich günstigere Preis bei längeren Aufenthalten sei selbst über die Auslastung nicht wettzumachen. Gregorius unterscheidet zwischen Apartmenthäusern und Aparthotels. Erstere haben meist Wohnungscharakter, in letzteren dominiert Hotelservice. Bei Apartmenthäusern gelten Aufenthalte erst ab einem Monat als Langzeit (Longstay), bei Serviced Apartments in Hotels schon ab 14 Tagen. Bei Apartmenthäusern seien Durchschnittsaufenthalte von 40 bis 50 Tagen die Regel. Die Frage, wie lang Wohnen „temporär“ist, hat der Gesetzgeber gelöst. In Deutschland wird von sechs Monaten ausgegangen, in Österreich liegt das Limit bei drei Monaten. Länger wird der Aufenthalt beim „Wohnen“, was unter anderem bei der Flächenwidmung des Hauses wichtig ist. Auch bei der Ausstattung mit Parkplätzen und anderen Details. Gerade in der touristischen Raumordnung wollen Gemeinden eine exakte Grenze zwischen „kalten Betten“und Serviced Apartments mit Hotelkomfort.
In Europa sieht die Prodinger Tourismusberatung auch in reinen Urlaubsregionen Potenzial für Serviced Apartments, aber im gehobenen Segment. International ist in den Städten eine Auffälligkeit zu beobachten. So war auf der Expo Real zu hören, dass die Zimmer in den einfacheren Stadthotels tendenziell wieder größer (über 15 Quadratmeter) geplant werden. Auf der anderen Seite wollen kommerzielle Anbieter von Apartments die Optimierung der Wohnsituation. Gregorius sprach von einem Trend zu Studios von zum Teil deutlich unter 25 Quadratmetern, was den Wohnkomfort relativiere.
Zu den wenigen in Europa aktiven internationalen Ketten dieses Segments zählen Adina und die irische Staycity. Bei neuen StaycityHäusern dominieren bei einem Durchschnittsaufenthalt von vier Tagen mit 80 Prozent kleine Studios. Sie sind somit ein typisches touristisches Städteangebot, das je zur Hälfte von Touristen und Geschäftsreisenden genutzt wird.
Das aktuelle Interesse der Großinvestoren wurde nicht zuletzt durch den Erfolg von Airbnb mit überwiegend nicht gewerblichen Vermietern geschürt. „Airbnb hat Sensibilität für das Produkt geschaffen. Aber sie werden zugleich auch Wettbewerber,“sagt Gregorius. In Miami ist der erste AirbnbApartmentkomplex in Bau.
„Der Bereich wächst rasant.“Anett Gregorius, Apartmentservice