Immobilienbewertung von oben
Satellitenbilder können viel über eine Immobilie aussagen. Die beiden Fachhochschulen St. Pölten und Kufstein haben jetzt neue Tools vorgestellt, die eine genaue Bewertung ermöglichen.
Die Lage und der Zustand einer Immobilie bestimmen wesentlich deren Wert. Nun haben die Fachhochschulen St. Pölten und Kufstein in gemeinsamen Projekten Methoden entwickelt, um Lage und Gebäudesubstanz durch bildgebende Verfahren, den Einsatz von Satellitenbildern und automatische Datenauswertung mittels maschinellen Lernens zu beurteilen. Die zusätzlichen Informationen könnten die Transparenz am Immobilienmarkt erhöhen und das Bewerten von Immobilien erleichtern. Entfernungen zu Schulen und Geschäften, das Verhältnis zwischen Gebäude und Grundstück, die Lage von Grünflächen, Straßen und Erholungsflächen sowie der Abstand zu Nachbarhäusern – all dies beeinflusst die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie und deren Wert ganz wesentlich. Viele dieser Informationen lassen sich direkt aus Satellitenbildern ableiten. Im Projekt „ImmBild“entwickeln die beiden Fachhochschulen ein Verfahren, um den Wert einer Immobilie mithilfe von Methoden der „Computer-Vision“aus Satellitenbildern zu berechnen. Die damit verbundene Forschungsrichtung – Real Estate Image Analysis, kurz REIA – kombiniert dabei immobilienwirtschaftliches Wissen mit automatisierter Bilderanalyse. Das Projekt entwickelt bildbasierte Methoden, mit denen sich durch Eingabe eines Satellitenbilds und vorgegebene Koordinaten eine automatisierte Abschätzung der Qualität beispielsweise einer lokalen Wohnlage ableiten lässt. Durch automatisierte Bilderkennung aus Luftbildern – insbesondere bei der Satellitenbildanalyse – stehen dafür große Datenmengen zur Verfügung. Im Projekt verwenden die Forscherinnen und Forscher die Methode des maschinellen Lernens, um daraus Schlüsse zu ziehen.
„Die aus Satellitenbildern extrahierten Informationen stellen eine neue und zusätzliche Informationsquelle für existierende Lagebewertungsmodelle dar, die bisher nicht berücksichtigt werden konnte“, sagt sagt Matthias Zeppelzauer, Leiter des Projektteams an der FH St. Pölten und Senior Researcher der Forschungsgruppe Media Computing am Institut für Creative/Media/Technologies. „Die entwickelten Methoden und Lagemodelle erhöhen die Transparenz auf dem Immobilienmarkt und können zum Bewerten der Immobilie und zum Ableiten des Mietzinses eingesetzt werden.“
Ein weiteres Projekt von FH St. Pölten und FH Kufstein, das erwähnte Projekt „ImmoAge“, entwickelt Methoden, um Baujahr, Bauperiode und regionale Bauweisen von Einfamilienhäusern mithilfe von Bilderkennungsverfahren zu analysieren. Denn das Alter einer Immobilie wie auch die Bauweise in einer bestimmten definierten Bauperiode haben wesentlichen Einfluss auf die Gebäudesubstanz und damit letztlich auf den Immobilienwert.
„Für das Projekt nutzen wir eine große Menge an Immobiliengutachten, die Bilder von Immobilien samt Informationen zu Objekteigenschaften wie Baujahr, Zustand, Ausstattung, Adresse, Wert und mehr enthalten“, erklärt Zeppelzauer. Aus diesen Gutachten soll im Zuge des Projekts ein umfassender Datensatz aufbereitet werden, der für das Training von neuartigen Bildanalysemethoden und visuellen Datamining-Methoden verwendet wird. Außerdem wird die Genauigkeit der automatischen Vorhersage von Bauperioden und Regionen evaluiert. Einerseits wird dabei komplett automatisch – also rein bildbasiert – vorgegangen, andererseits werden zusätzliche geografische Informationen eingebunden.
Ziel des Projekts ist die automatische Klassifikation von Gebäuden anhand von Außenansichten. Dabei steht besonders der Vergleich von automatisch extrahierten und manuell durch Experten identifizierten visuellen Merkmalen für unterschiedliche Bauperioden und Regionen im Vordergrund.
Automatisierte Bilderkennung