IMMOBILIEN
Der Büromarkt dürfte auf ein neues Rekordjahr zusteuern. Die meisten Immobilieninvestoren kommen aus Deutschland. Gefragt sind auch Handelsflächen, vor allem für Neueinsteiger in den Markt Österreich.
Der Markt für Gewerbeimmobilien brummt. 2018 könnte ein Spitzenjahr bei Büros werden.
Der heimische Immobilienmarkt ist auch abseits des Wohnsektors in Bewegung, das zeigen die neuesten Zahlen des Jahres 2017, aber auch die Aussicht auf 2018. Mit einer Vermietungsleistung von zirka 185.000 Quadratmetern war die Aktivität auf dem Wiener Büromarkt 2017 zwar deutlich verhaltener als im Vorjahr und ging um mehr als ein Drittel zurück – dies ist aber vor allem auf die gute Vorverwertung der Neuflächen in frühen Projektphasen zurückzuführen: 2017 wurden ca. 150.000 Quadratmeter bezugsfertig, die aber weitgehend bereits in die Vermietungsleistung des Rekordjahrs 2016 fielen.
2018 wird sich der Markt aus heutiger Sicht wieder deutlich dynamischer präsentieren, das geht aus einem Marktbericht von EHL-Immobilien hervor. Die Neuflächenproduktion wird demnach auf 280.000 Quadratmeter steigen und den höchsten Stand seit mehr als zehn Jahren erreichen. „Noch vor zwei Jahren mussten zahlreiche Unternehmen bereits länger geplante Übersiedlungen aus Mangel an geeigneten Flächen verschieben“, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Abteilung Büroimmobilien bei EHL. „Aktuell gibt es wieder ein ausreichend großes und attraktives Angebot an modernen Erstbezugsflächen. Damit einhergehend ist ein deutlicher Anstieg der Anfragen nach qualitativen Erstbezugsflächen zu verzeichnen.“Auch die starke Konjunktur und die gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wirken sich positiv auf den Büroflächenbedarf aus.
Der Austria Campus mit 160.000 Quadratmetern, The Icon Vienna mit 74.000 Quadratmetern, ViE mit 13.000 Quadratmetern sowie das messecarree Wien mit 4600 Quadratmetern sind exemplarisch für die hochwertigen und zum Teil großvolumigen Projekte, die 2018 fertiggestellt werden. Die Neuflächenproduktion konzentriert sich dabei weiter auf die etablierten Bürocluster, insbesondere in der Region Lassallestraße/Messe/Prater und rund um den Hauptbahnhof. Die hohe Neuflächenproduktion wird auch dazu führen, dass die Leerstandsrate, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken ist, 2018 kurzfristig auf 5,3 Prozent leicht ansteigen wird. Wernhart: „Zumeist treten wieder urbane Lage, Standortimage sowie eine qualitative und hochwertige Ausstattung mitunter als entscheidende Kriterien für einen neuen Standort in den Vordergrund.“20 Prozent der Vermietungen 2017 entfielen auf moderne Neubauobjekte, in denen sich die Mieten zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter und damit über dem aktuellen Marktschnitt bewegen. Die Spitzenmieten liegen auf hohem Niveau aktuell bei 25,50 Euro pro Quadratmeter in den Toplagen der Wiener Innenstadt.
Die Vermarktung älterer Büroobjekte wird 2018 durch die stärker werdende Konkurrenz seitens moderner und hocheffizienter Neubauten spürbar erschwert werden, erwarten die EHL-Experten. „Bestandsobjekte bieten sich vor allem für jene Mieter an, die ein Gebäude zur Alleinnutzung suchen. Mieterspezifisch adaptiert bieten sie eine attraktive Alternative zu den Neubauten“, sagt Wernhart. Auch der österreichische Investmentmarkt gab zuletzt Grund zum Jubeln. Mit rund 4,8 Mrd. Euro Investmentvolumen wurde 2017 ein „All Time High“erreicht, das zeigt eine CBRE-Marktanalyse. Das erste Halbjahr war mit 2,55 Mrd. Euro etwas stärker als das zweite Halbjahr. Ein Trend, der sich allerdings im gesamten Jahr 2017 gezeigt hat, ist jener von großvolumigen Investments: Bei elf Transaktionen lag das Investmentvolumen bei mehr als 100 Mill. Euro.
„Dieses Ergebnis hat sich schon abgezeichnet und wir sind seit Jahresmitte von einem Rekordjahr ausgegangen. Erwähnen muss man allerdings auch, dass wir ,Forward Deals‘ nun bereits mit dem Signing berücksichtigen, bis 2016 war das Closing ausschlaggebend“, sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE.
Die bedeutendste Assetklasse im Jahr 2017 war die der Büroimmobilien, auf die rund 65 Prozent aller Investments entfielen, Retailimmobilien mit zwölf Prozent und Wohnimmobilien mit elf Prozent folgen auf den Rängen zwei und drei.
Für mehr als die Hälfte aller Investments sind deutsche Investoren verantwortlich, etwa 30 Prozent der Transaktionen wurden von Österreichern getätigt. Internationale Investoren – hier vor allem französische und luxemburgische – wickelten rund 19 Prozent der Investments ab.
Die Spitzenrenditen haben in allen Assetklassen im Jahr 2017 noch einmal leicht nachgegeben: Büroimmobilien 3,90 Prozent (2016: 4,00 Prozent), High Street Retail 3,30 Prozent (2016: 3,40 Prozent) Einkaufszentren 4,00 Prozent (2016: 4,10 Prozent), Fachmarktzentren 5,60 Prozent (2016: 5,70 Prozent). „Nach so einem Rekordjahr ist es nicht einfach, eine Prognose abzugeben. Wir gehen davon aus, dass 2018 ein gutes Jahr wird, der Rekordwert von 2017 wird allerdings nicht mehr erreicht“, erwartet Fichtinger.
Rekordinvestments in Österreich Viel Bewegung bei den Geschäftsflächen
Mit 32 Neueintritten im Jahr 2017 ist der österreichische Retailmarkt stabil. Zu den neuen Marken und Unternehmen auf dem österreichischen Markt zählen unter anderem XXL Sports, Under Armour, Urban Outfitters, Tod’s, OVS und asics. „Nach wie vor sind die Neueintritte sehr stark von der Fashion- und Sportbranche getrieben. Hier gibt es offensichtlich noch Potenzial in Österreich. Wobei die Neueintritte für ihre ersten Stores entweder auf die Wiener Innenstadt oder eines der großen Shoppingcenter setzen“, weiß Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE.
2017 wurden rund 79.500 Quadratmeter neue Retailflächen fertiggestellt, der Großteil entfiel auf Erweiterungen beziehungsweise auf Umbauten ehemaliger BaumaxStandorte. Etwa 46.000 Quadratmeter der neuen Flächen sind in Einkaufszentren entstanden, der Rest in Fachmarktzentren.
„Für 2018 erwarten wir weniger neue Flächen in Einkaufs- und Fachmarktzentren als in den vergangenen Jahren. Der Retailmarkt in Österreich ist allerdings – im Vergleich zu anderen Märkten wie insbesondere den USA – stabil, vor allem in den sehr guten und guten Lagen“, sagt Wölfler. „Eigentümer und Händler bleiben aber gefordert, auf die Herausforderungen durch das geänderte Konsumentenverhalten zu reagieren. Stichworte hier sind etwa Omnichanneling, Schaffung von Einkaufserlebnissen etc.“
Zum Jahresende lagen die Spitzenmieten für High Street Retail (in Wien) bei 310 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Einkaufszentren bei 120 Euro und in Fachmarktzentren bei 14 Euro.