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Wer Immobilien besitzt, sollte die neue Gesetzeslage bedenken. Von der Erbfolge bis zur Sachwalterschaft hat sich zuletzt viel verändert.
Festspielzeit ist auch immer Immobilienzeit. Einerseits interessieren sich viele Festspielgäste für ein Objekt in Salzburg, andererseits gibt es viele, die hier bereits einen Wohnsitz haben. In den vergangenen Jahren hat sich allerdings die Gesetzeslage in manchen Bereichen geändert, was auch Auswirkungen auf den Immobiliensektor hat. Die „Salzburger Nachrichten“haben mit Notar Philip Ranft, Sprecher der Salzburger Notariatskammer, die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst. Neue Erbfolge Im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens, das vom Gericht an einen Notar übergeben wird, kommt es meistens auch zu einer Grundbuchsabfrage für das Bundesland, in dem der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte. Dabei wird geklärt, ob Immobilienvermögen vorhanden ist und in weiterer Folge wer welche Liegenschaft übernimmt. So dürfen etwa Eigentumswohnungen nur von zwei Personen besessen werden. Doch es gibt noch viel mehr Fragen: Muss ein Pflichtteilsberechtigter ausbezahlt werden? Muss im Zuge dessen eine Immobilie verkauft werden? etc. „Man kann sich beispielsweise die Grunderwerbssteuer ersparen, wenn eine Immobilie verkauft wird, bevor das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen ist“, erklärt Ranft.
Apropos Steuern: Wurde eine Immobilie nach 2002 gekauft, muss in vielen Fällen bei einer Weiterveräußerung vom Gewinn Immobilienertragssteuer von 30 Prozent bezahlt werden. Erfolgte der Ankauf vor 2002, kann Immobilienertragssteuer mit einem fixen Steuersatz von 4,2 bis zu 18 Prozent vom Kaufpreis anfallen.
Auch unabhängig von der Steuerfrage hat sich einiges geändert. „Neu ist, dass die Eltern keinen Pflichtteil mehr bekommen, auch wenn beispielsweise keine Kinder da sind und ein Testament errichtet wurde“, sagt Ranft: „Ansonsten gilt weiterhin die gesetzliche Erbfolge, wonach beispielsweise der Ehepartner ein Drittel und die Kinder zwei Drittel des Vermögens bekommen.“Gibt es keinen Ehepartner, bekommen die Kinder alles. Ist der in Österreich Verstorbene kein EU-Bürger, dann gilt meist das Erbrecht des Herkunftslandes, außer Staatsverträge regeln etwas anderes. Ist der Verstorbene hingegen EU-Bürger mit Wohnsitz in einem anderen EU-Land, dann wickelt das Gericht dieses Staates das Verlassenschaftsverfahren für alle Vermögensteile auch in anderen EU-Staaten mit dem „EU-Nachlasszeugnis“ab. In einem Testament lässt sich jedoch ein Heimatrecht anordnen.
Aber auch sonst rät Ranft zu einem Testament. Weiterhin gibt es die Möglichkeit, ein Testament eigenhändig (mit der Hand!) zu schreiben und zu unterschreiben. Die andere Möglichkeit ist ein „fremdhändiges“Testament, etwa beim Notar oder Rechtsanwalt. Ranft: „Neu ist dabei, dass man trotzdem händisch bei der Unterschrift hinzufügen muss, dass dies der letzte Wille sei.“In einem Testament könne man selbst entscheiden, wer was erben soll. Doch Vorsicht: Pflichtteilberechtigte müssen ihren Anteil bekommen. „Einfach enterben ist nach wie vor schwierig“, betont der Experte. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn sich Eltern und Kinder über mehr als 20 Jahre entfremdet haben und keinerlei Kontakt mehr miteinander hatten, dann kann der Pflichtteil halbiert werden. Allerdings: Gibt es einen Beweis (etwa einen Brief), dass eine Kontaktaufnahme versucht wurde, ist diese Maßnahme schwierig. Ansonsten gilt: Auch Kinder aus einem „Seitensprung“sind voll pflichtteilberechtigt. Neu ist allerdings, dass man die Auszahlung des Pflichtteils stunden kann, um eine sogenannte „unbillige Härte“zu vermeiden. Etwa wenn dann das Haus nur deshalb verkauft werden muss, um den Pflichtteil bezahlen zu können. Ähnliches gilt auch bei Firmenanteilen. Auf die Höhe des Pflichtteils kann man sich entweder einigen oder es wird eine Schätzung durch einen Gutachter vorgenommen, auf deren Basis sich dann die Höhe berechnet. Gar nichts bekommt man als Erbe dann, wenn eine „Erbunwürdigkeit“vorliegt. Das ist eine strafbare Handlung gegen den Erblasser ebenso wie gegen den Nachlass. Ranft: „Wer Nachlasswerte nicht angibt bzw. falsche Angaben macht, kann also sein gesamtes Erbe verlieren. Damit hört sich endlich die Schummlerei mit nicht angegebenen Werten auf.“Auf der anderen Seite steht das Pflegevermächtnis: Wer nachweist, eine Person in den letzten drei Jahren vor dem Tod selbst gepflegt zu haben, hat einen Anspruch auf Abgeltung, ganz unabhängig von einem vorgesehenen Erbe. Erwachsenenschutzgesetz Eine weitere Neuerung ist das Erwachsenenschutzgesetz. Die bisherige Sachwalterschaft wurde dabei durch den sogenannten Erwachsenenvertreter ersetzt, von dem es drei Ausformungen gibt. Das hat auch Auswirkungen auf einen Immobilienbesitz. „Selbst wenn man nicht mehr geschäftsfähig ist, kann man noch einen Vertreter benennen, der für mich handelt“, erklärt Ranft. Dieser Vertreter steht unter gerichtlicher Kontrolle bei allem, was über das tägliche Geschäft hinausgeht. Er kann also mit gerichtlicher Zustimmung durchaus eine Immobilie verkaufen, aber nur wenn das etwa für die Versorgung des Betroffenen unbedingt notwendig ist.
Wer den gerichtlichen Einfluss nicht will, kann mit Hilfe einer Vorsorgevollmacht festlegen, wer was im Fall der eigenen Geschäftsunfähigkeit machen darf. Es gilt erst, wenn ein ärztliches Attest beispielsweise bei einem Notar vorgelegt wird und dieser dann die Vorsorgevollmacht in einem Register „scharfstellt“. Auch jetzt kann der Vertreter beispielsweise das Haus verkaufen, wenn es etwa für eine Übersiedlung in ein betreutes Wohnen notwendig ist. Ranft: „Einen solchen Verkauf überprüft allerdings keine Instanz mehr.“Der Bevollmächtigte darf jedoch nur zum Wohle des Betroffenen handeln und haftet auch. Es gibt bei der Verfassung der Vorsorgevollmacht viele Gestaltungsmöglichkeiten zur Absicherung vor ungewünschten Vorgängen.