Wohnsektor wird attraktiver
Für Investoren werden Wohnobjekte zunehmend interessant. Es zeichnet sich eine langfristig stabile Nachfrage, vor allem in den Ballungszentren, ab.
Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden 2018 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund vier Milliarden Euro umgesetzt. Das geht aus einer Marktstudie von EHL-Immobilien hervor. „Damit konnte zwar wie erwartet der Spitzenwert aus dem Jahr 2017 nicht wieder erreicht werden, der längerfristige Vergleich zeigt aber, dass nur im Rekordjahr 2017 ein höheres Volumen verzeichnet wurde, sodass 2018 jedenfalls als ausgezeichnetes Investmentjahr einzustufen ist“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl.
Haupttreiber der Marktaktivität waren viele mittelgroße Transaktionen mit einem Volumen von bis zu 100 Mill. Euro sowie einige Deals jenseits dieser Marke. Die Megatransaktionen mit deutlich mehr als 200 Mill. Euro fehlten allerdings völlig. Einzige Ausnahme war der Verkauf des Kika/LeinerPortfolios an Signa.
„Das Jahr 2018 war von einer außerordentlich starken Transaktionsaktivität gekennzeichnet“, betont Pöltl: „Der österreichische Markt ist sowohl für nationale als auch internationale Investoren ungebrochen attraktiv und das aktuelle Preisniveau wird trotz der fallenden Renditen gut akzeptiert.“Eine Konsequenz der fehlenden Großtransaktionen ist, dass sich auch sehr finanzstarke Investoren im mittleren Segment engagieren. „Viele Investoren bevorzugen zwar großvolumige Objekte aus Gründen der Transaktions- und Kosteneffizienz, aber im Hinblick auf die zukünftige Austauschbarkeit investiert der Großteil der Kaufinteressenten gern auch in Immobilien im Bereich zwischen 30 und 100 Mill. Euro.“In diesem Segment war laut den Angaben des Experten im vergangenen Jahr eine ansprechende Anzahl an investmenttauglichen Objekten verfügbar, die im Hinblick auf Renditen und Nachhaltigkeit der Erträge den Anforderungen der Käufer entsprechen konnten.
Büroimmobilien waren mit rund 31 Prozent die traditionell stärkste Assetklasse im Jahr 2018. Mit 29 Prozent des Transaktionsvolumens und getrieben durch den großvolumigen Kika/Leiner-Deal sowie den Verkauf des Donau-Portfolios, bestehend aus mehreren Fachmarktzentren, folgten Einzelhandelsimmobilien mit 29 Prozent auf Platz zwei.
Institutionelle Wohninvestments verzeichneten im Jahr 2018 laut Studie den stärksten Zuwachs und belegten mit knapp 20 Prozent den dritten Platz, gefolgt von gemischt genutzten Objekten mit rund acht Prozent.
„Im Wohnbausektor werden derzeit so viele großvolumige Objekte gebaut wie noch nie, während es in den traditionellen Assetklassen Büro und Einzelhandel deutlich zu wenig attraktives Angebot gibt“, erklärt Pöltl. „Aufgrund dieses Trends sowie bedingt durch die sehr gute Performance von Wohnimmobilien und die positiven demografischen Rahmendaten verlagert sich die Investmentaktivität stark auf das Wohnsegment.“ Bevölkerungswachstum und Urbanisierung fördern die Nachfrage Die demografischen Änderungen und dabei an erster Stelle das prognostizierte Bevölkerungswachstum sowie die weiter fortschreitende Urbanisierung zeichneten für eine langfristig stabile Entwicklung, die besonders sicherheitsorientierte Käufer anspreche, ein äußerst stabiles Investmentszenario. Wien bleibt der wichtigste Markt in diesem Segment, aber auch Projekte in den Landeshauptstädten stoßen vermehrt auf Investoreninteresse. Einzige Einschränkung: „Diese Investoren konzentrieren sich ausschließlich auf Neubauobjekte, da diese nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen.“
Die starke Nachfrage und der hohe Anlagedruck führen in allen Assetklassen zu weiter steigenden Preisen. Die Spitzenrenditen im Bürobereich sind im Jahresverlauf 2018 von 3,75 auf bereits unter 3,5 Prozent zurückgegangen und bleiben nach wie vor unter Druck, sodass diese bei Spitzenobjekten schon auf dem Niveau der Spitzenrenditen im Bereich Wohnen (3,25 Prozent) liegen. Im Segment Einzelhandel blieben die Spitzenrenditen mangels Verkauf von Top-Objekten stabil bei zirka 4,0 Prozent für Einkaufszentren und 4,75 Prozent für Fachmarktzentren.
Die Aussichten für 2019 sind laut dem Experten ebenfalls äußerst positiv. Einerseits wird im ersten Quartal 2019 der Abschluss einiger großer Transaktionen, die sich ins heurige Jahr verschoben haben, erwartet. „Andererseits gibt es bereits Vorbereitungen für eine Vielzahl von Verkaufsprozessen von marktgängigen Objekten, die aufgrund des investitionsfreundlichen Kapitalmarktumfelds und der hohen Nachfrage sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren gut vom Markt angenommen werden“, erwartet der Experte. Die Renditen würden zumindest im ersten Halbjahr weiter sinken, danach sei mit einer „Seitwärtsbewegung“zu rechnen. „Trotz der vielen neu auf den Markt kommenden Objekte rechnen wir aber damit, dass die Nachfrage der Investoren das Angebot auch 2019 bei Weitem übersteigen wird und dies auch weiterhin der limitierende Faktor für die Volumensentwicklung sein wird.“
Pöltl erwartet auch ein weiter steigendes Engagement der Investoren in alternativen Assetklassen, so sei Logistik beispielsweise sehr stark nachgefragt. „Logistikinvestments sind mit dem wachsenden Onlinehandel sicher besonders zukunftsträchtige Investments, aber vor allem in diesem Segment gibt es in Österreich bei Weitem nicht ausreichend Objekte auf dem Markt, um die Nachfrage auch nur ansatzweise erfüllen zu können.“