Die Rendite ist sekundär
Zinshäuser sind weiterhin gefragt, vor allem der Sicherheit wegen. Den Markt dominiert natürlich Wien, Salzburg liegt dahinter an zweiter Stelle.
„Ein Zinshaus ist ein Zinshaus“, das denken sich wohl viele Anleger. Denn auch wenn die Rahmenbedingungen für den Erwerb gemischt sind, die Sicherheit der Immobilien steht im Vordergrund. Das zeigt eine Marktanalyse des Zinshaus-Maklerunternehmens Hudej Zinshäuser. Demnach sind auf dem heimischen Zinshausmarkt 2018 sowohl das Volumen als auch die Anzahl der Transaktionen stark gestiegen. Das Volumen ist gegenüber 2017 um 1,14 Mrd. Euro auf 2,9 Mrd. Euro oder 65 Prozent gewachsen, die Anzahl der Transaktionen um 185 auf 1048 (plus 22 Prozent). „Die Palette reicht vom Mehrfamilienhaus in Spittal an der Drau um 95.000 Euro bis zum Gründerzeit-Juwel auf der Mariahilfer Straße um 125 Millionen Euro“, konstatiert Gründer und Geschäftsführer Gerhard Hudej. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion beläuft sich auf 2,76 Mill. Euro. Dennoch handelt es sich bei 65 Prozent der Zinshaus-Transaktionen um Liegenschaften unter zwei Millionen Euro. „Für die wertvollen Premium-Objekte in innerstädtischen Lagen Wiens und der Landeshauptstädte werden Spitzenpreise erzielt. Das treibt den Schnitt nach oben“, erklärt Hudej, „die positive Marktentwicklung zeigt jedenfalls, dass Investoren mehr denn je auf die Sicherheit setzen, die Zinshäuser jeder Größenordnung bieten. Das beginnt beim kleinen Privatanleger und geht hinauf bis zu großen Finanzinstituten und international tätigen Family Offices.“
Die Rendite spielt laut Hudej eine sekundäre Rolle für die Anleger. „In Wien gibt es kaum mehr Ist-Renditen von drei Prozent. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen.“Das habe mehrere Gründe: Erstens sei für viele Immobilien-Entwickler das Potenzial wichtiger, das sie durch Parifizierung und Abverkauf lukrieren könnten. Zweitens seien die aktuellen Renditen für langfristige Anleger immer noch rentabler als andere Anlageformen. Und drittens gebe es große Vermögenswerte aus der prosperierenden Privatwirtschaft, die mehr nach Sicherheit strebten als nach Kapitalvermehrung.
„Man muss bei Betrachtung dieser Zahlen berücksichtigen, dass die größten und wertvollsten Objekte in den Innenstädten stark gewerbelastige Nutzungen aufweisen, vor allem in den wichtigen Einkaufstraßen. Das wirkt preistreibend“, sagt Hudej, „Mischnutzungen sind in den Stadtzentren aber durchaus normal und die betreffenden Gebäude daher im Rahmen unserer Marktanalyse zu berücksichtigen.“
Auch ausländische, in erster Linie europäische Investoren beginnen sich für österreichische Zinshäuser zu interessieren. Der Fokus liegt auf Wien und hier auf Bezirken innerhalb des Gürtels. Die wichtigsten Gründe für sie sind die hohe Lebensqualität Wiens, die im internationalen Vergleich günstigen Preise, die Sicherheit und das Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen.
Sowohl bei den Käufern als auch bei den Verkäufern sind – wie in den Vorjahren – die privaten und die gewerblichen Marktteilnehmer am wichtigsten. Verkauft wurden die meisten Objekte von Privateigentümern. Sie setzten mit 631 Häusern insgesamt 1,1 Mrd. Euro um. Die größten Umsätze im Verkauf haben mit 1,4 Mrd. Euro (358 Objekte) aber die gewerblichen Marktteilnehmer generiert. Grund dafür ist die höhere Wertschöpfung durch Sanierung der Objekte und den Ausbau der Dachgeschoße. Bei den Investitionen führt das Immobiliengewerbe den Markt deutlich an, sowohl nach Anzahl als auch nach Volumen der gekauften Liegenschaften (700 Transaktionen, 2,03 Mrd. Euro). Stiftungen, institutionelle Marktteilnehmer und die öffentliche Hand spielen eine untergeordnete Rolle.
Das Marktvolumen ist in fast allen Bundesländern gestiegen. Die Bundeshauptstadt dominiert naturgemäß den Markt mit einem Volumen von rund 2,2 Mrd. Euro und 562 Transaktionen. Danach folgen Salzburg mit rund 154 Mill. Euro (53 Transaktionen) und die Steiermark mit rund 145 Mill. Euro (101 Transaktionen). Oberösterreich verzeichnete 86 Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt rund 87 Mill. Euro. „Fast ein Viertel des gesamten Marktvolumens und knapp die Hälfte der Transaktionen werden in den Bundesländern generiert“, stellt Hudej fest.