Ein Volk von Verkäufern
Erbschaften beleben den Markt
Die Österreicher sind nicht nur ein Volk von Käufern und Mietern. Denn die Objekte muss ja jemand anbieten, und das sind hierzulande – Gott sei Dank – nicht bloß einige große Entwickler und Bauträger. 38 Prozent der erwachsenen Österreicher haben bereits ein Mal oder mehrmals eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet. Das zeigt eine Gallup-Studie im Auftrag von Raiffeisen Immobilien, die sich mit der Motivlage, den Wünschen, Sorgen und Problemen dieser sogenannten Abgeber beschäftigt. Diese Abgeber sind demnach mehrheitlich über 50 Jahre alt, Männer sind stärker vertreten als Frauen. 50 Prozent der über 50-Jährigen und 43 Prozent der Männer haben schon einmal eine Liegenschaft verkauft oder vermietet, verglichen mit 30 Prozent der 31- bis 50-Jährigen und 33 Prozent der Frauen.
Die Mehrzahl, nämlich 55 Prozent, der Verkaufs- beziehungsweise Vermietungstransaktionen erfolgte laut dieser Umfrage von privat an privat, aber schon 45 Prozent der Abgeber beauftragen einen Makler. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steiermark und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich sagt: „Dieser Marktanteil ist in den vergangenen Jahren offenbar gestiegen. Und er hat noch Potenzial nach oben, umso mehr, als die Zeiten, in denen Verkauf und Vermietung in manchen Regionen quasi zum Selbstläufer wurden, zu Ende gehen.“
Besonders unter den reinen Verkäufern sind die Maklerprofis gefragt, Vermietungen erfolgen dagegen häufiger ohne Makler. „Wenn es um viel Geld geht, fühlen sich die heimischen Abgeber erfreulicherweise doch sicherer mit Maklerunterstützung“, resümiert Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland und Sprecher von Raiffeisen Immobilien
Österreich. Hauptanlass für Verkauf oder Vermietung von Liegenschaften ist eindeutig die Erbschaft. 29 Prozent gaben an, die Immobilie abzugeben, weil sie sie geerbt hatten und sie diese nicht selbst nutzen wollen. Für 15 Prozent war Geldbedarf der Anlass, für 13 Prozent Hochzeit oder Nachwuchs, für weitere elf Prozent war die Immobilie schlicht zu klein geworden. Je zehn Prozent nannten Übersiedelung aus beruflichen Gründen beziehungsweise den Wunsch, schöner zu wohnen als bisher, als Grund für einen Verkauf oder eine Vermietung. Und in neun Prozent der Fälle wurde die Immobilie quasi zur „Scheidungswaise“und musste deshalb veräußert werden.
Immobilien werden also in den allermeisten Fällen „umständehalber“abgegeben. Negative Erwartungen hinsichtlich der Marktund Preisentwicklung blieben bei der Untersuchung unterhalb der Wahrnehmungsschwelle. Beim Vergleich von Verkäufern mit Vermietern fällt auf, dass Letztere signifikant häufiger Geldbedarf (20 Prozent vs. 15 Prozent) und Übersiedelung aus beruflichen Gründen (14 Prozent vs. zehn Prozent) als Motiv nannten.
Ein Verkaufs- oder Vermietungsprozess dauert in der Mehrzahl der Fälle bis zu drei Monate. Zuvor hatte man meist bereits sechs Monate überlegt, sich von der Immobilie zu trennen. Als Hauptsorgen nannten die Abgeber die hohe steuerliche Belastung. 30 Prozent sehen das als sehr großes oder großes Problem. Dazu kommt der Zeitaufwand für Besichtigungstermine und das Finden des richtigen Verkaufs-/Mietpreises.
Von ihrem Immobilienmakler erwarten sich Verkäufer beziehungsweise Vermieter in erster Linie eine korrekte Vorgangsweise (84 Prozent der Nennungen) sowie hohe Fachkenntnis (74 Prozent). Ebenfalls wichtig ist ihnen das Engagement für die Anliegen des Kunden (63 Prozent) und Hilfe bei der Preisfindung (58 Prozent).
Interessant sind auch die Motive, warum man bei Verkauf oder Vermietung einer Liegenschaft auf die Unterstützung von Experten verzichtet. 46 Prozent gaben an, keinen Makler gebraucht zu haben, weil sie den Verkauf oder die Vermietung auch selbst bewerkstelligen konnten. „Hier klaffen Selbsteinschätzung und Realität auseinander. Einerseits verfolgt man einen Do-ityourself-Ansatz, andererseits beklagt man den hohen Zeitaufwand für Besichtigungstermine und Probleme bei der korrekten Einschätzung des Verkaufspreises“, analysiert Lallitsch. Die Höhe der Provision wurde von 24 Prozent als Hindernisgrund für die Beauftragung eines Maklers genannt, und in 19 Prozent der Fälle hatte man bereits einen Mieter oder Käufer aus dem eigenen Umfeld zur Hand.
Im Zusammenhang mit der Kostenfrage sieht Peter Weinberger die Maklerbranche in der Bringschuld: „Wir Makler müssen daran arbeiten, unsere Leistungen für Abgeber transparenter zu machen. Denn das Service eines guten Maklers erschöpft sich nicht in Online-Inseraten und dem Aufsperren von Türen, sondern umfasst besonders auch die richtige Marktwerteinschätzung, die Aufbereitung der Immobilie für den Verkauf, die Entwicklung und Umsetzung einer geeigneten Vermarktungsstrategie, die gesamte Interessentenbetreuung bis hin zu Nachverhandlungen und der Vorbereitung des Kaufvertrages, um nur die wichtigsten Aufgaben zu nennen.“Überdies sei vielen Abgebern nicht bewusst, dass der Makler sein Honorar nur im Erfolgsfall erhält. Wird das Objekt wider Erwarten nicht verkauft, fallen auch keine Kosten an.
Wer Haus, Wohnung oder Grundstück mit Maklerhilfe verkauft beziehungsweise vermietet hat, ist laut Umfrage in zwei Dritteln der Fälle mit dem Service des Maklers zufrieden. 65 Prozent vergaben die Note Sehr zufrieden und Zufrieden, nur zwölf Prozent ein Genügend bzw. Nicht genügend. Im Mittelwert beurteilen Immobilienabgeber, die mit Maklern zusammengearbeitet hatten, diese mit der guten Note 2,2. 57 Prozent würden im Falle eines neuerlichen Verkaufs wieder einen Makler beauftragen.
Noch ein Aspekt spricht für die Einbeziehung eines Maklers: Mit dessen Unterstützung lag der erzielte Verkaufs- oder Mietpreis deutlich häufiger über dem Angebotspreis, und zwar in 15 Prozent der Fälle, verglichen mit sechs Prozent ohne Maklerunterstützung.
Weinberger führt das auf die realistischere Einschätzung des Angebotspreises durch den Makler zurück: „Eine Analyse des deutschen iib-Instituts hat gezeigt, dass der richtige Angebotspreis entscheidend ist für den Verkaufserfolg und die Dauer des Vermittlungsprozesses. Wer über dem Marktwert anbietet, muss mit einer acht Mal so langen Verwertungsdauer rechnen und erzielt im Durchschnitt einen deutlich geringeren Verkaufspreis als Verkäufer, die zum oder knapp unter dem tatsächlichen Marktwert anbieten.“
Wer also von Anfang an mit einem erfahrenen Immobilienmakler arbeite, profitiere von dessen korrekter Einschätzung des Immobilienwerts und seiner professionellen Verkaufsstrategie.
„45 Prozent der Abgeber beauftragen einen Makler.“Nikolaus Lallitsch, Raiffeisen Immobilien BILD: SN/RAIFFEISEN IMMOBILIEN/APA - HÖRMANDINGER
„Wir müssen unsere Leistungen transparenter machen.“Peter Weinberger, Raiffeisen Immobilien BILD: SN/RAIFFEISEN IMMOBILIEN/APA - HÖRMANDINGER