Bauherrenmodell für Investoren Objekte für betreutes Wohnen
Immer öfter werden Bauherrenmodelle etwa für betreutes Wohnen umgesetzt. Im Idealfall sind sie ein Gewinn für Investoren, Kommunen und Bewohner.
WWohnimmobilien als Anlageform erfreuen sich seit vielen Jahren großer Beliebtheit. Nicht nur in Form einer Eigentumswohnung, die dann vermietet wird, sondern auch in Form von Immobilienfonds, Investmentobjekten, Zinshäusern oder Ferienimmobilien. Für Privatinvestoren bietet sich seit Jahren auch eine Möglichkeit an, die sich zunehmender Beliebtheit erfreut: das Bauherrenmodell. Dabei schließen sich mehrere Interessenten zusammen und investieren in ein Objekt, genießen steuerliche Vorteile und lukrieren Mieteinnahmen. Doch so einfach ist die Sache nicht, wie sie auf den ersten Blick scheinen mag; nur wenn das Gesamtpaket stimmt, ist für alle Beteiligten mit Vorteilen zu rechnen. „Der Markt für Bauherrenmodelle ist seit Jahren sehr stabil in Österreich“, sagt Wolfgang Stabauer, geschäftsführender Gesellschafter der auf solche Modelle spezialisierten Firma Öko-Wohnbau aus Leonding bei Linz. Er arbeitet seit Jahren vorwiegend mit dem Partner Silver Living zusammen, weshalb es sich bei seinen Objekten vorwiegend um Wohnmöglichkeiten für ältere Menschen
handelt. „Es gibt da verschiedene Begrifflichkeiten, die in jedem Bundesland auch noch anders definiert sind“, erklärt Stabauer: „Die häufigsten Schlagworte sind ,betreutes Wohnen‘, ,betreubares Wohnen‘ oder ,seniorengerechtes Wohnen‘.“Gemeinsam mit Silver Living habe er in den vergangenen fünf Jahren etwa 50 solcher Objekte mit einem Bauherrenmodell errichtet. „Was derzeit in dem Sektor stark im Kommen ist, nennt sich ,Generationenwohnen‘ und schließt Senioren, junge Familien und eine Kinderbetreuung mit ein“, betont der Experte. Dabei werde barrierefreier Wohnraum im Erdgeschoß für die Älteren errichtet, darüber gibt es Platz für Singles oder Familien mit Kindern, angeschlossen ist ein Kindergarten oder eine Kinderkrippe. Begegnungszonen sorgen dafür, dass gemeinsame Aktivitäten gefördert werden.
Den Investoren bieten solche Wohnanlagen den Vorteil von langfristigen Mieten – bei den Kindergärten in der Regel 15 bis 20 Jahre –, den Eltern bietet sich so die Möglichkeit, die Kinderbetreuung in der unmittelbaren Nähe zu haben. Stabauer: „Die Gemeinden sind an diesen Anlagen sehr interessiert, weil es ungleich aufwendiger ist, einen städtischen Kindergarten zu errichten. Bei der Errichtung ist oft auf Wunsch der Gemeinde der Kindergarten als Erstes fertig.“Wobei man bei Öko-Wohnbau auf Massivholzkonstruktionen setzt.
Bauherrenmodelle dieser Art würden nicht nur im Neubau umgesetzt, sagt Stabauer, sondern oft auch in Bestandsbauten, sogar in welchen, die unter Denkmalschutz stünden. Doch wie funktioniert ein solches Bauherrenmodell in der Praxis? „Es gibt in Österreich das ,kleine‘ und das ,große‘ Modell, wobei das nichts mit der Größe des Objekts zu tun hat“, sagt Stabauer. In den meisten Fällen seien es bei ihm ,kleine‘ Bauherrenmodelle, die auf Basis einer Projektentwicklung durch Silver Living laufen. Der Investor habe eine individuelle Preisgarantie, die sich nur durch behördliche Auflagen und das sogenannte Boden- bzw. Deckenrisiko verändern kann, und lukriert dafür Förderungen, Steuervorteile (die sogenannte 15tel-AfA) und langfristige Mieten. Möglich sei einerseits eine „Barzeichnung“, bei der der Kunde das gesamte Investment quasi cash auf den Tisch legt, und eine kreditfinanzierte Variante mit einem Fixbetrag und einer Kreditrückzahlung. Bei dieser ist das Investment nach 15 Jahren abbezahlt, danach erhält man die Mieteinnahmen. Mit dem „kleinen“Modell werden in der Regel größere Objekte finanziert, weil sich das Gesamtinvestment leichter auf viele Schulter verteilen lässt.
Etwas anders ist das beim „großen“Bauherrenmodell, bei dem sich wenige Interessenten zusammentun und sich auch aktiv in die Entwicklung, die Ausschreibung und den Bau des Objekts einbringen. Dieser Eigentümergemeinschaft obliegen direkt die grundsätzlichen Entscheidungen, während dies im „kleinen“Modell komplett vom Entwickler erledigt wird.
In beiden Modellen handelt es sich um Eigentümergemeinschaften, die alle namentlich im Grundbuch mit ihren Anteilen eingetragen sind. Möglich ist auch, das Ganze über eine KG laufen zu lassen, eine Möglichkeit, die Stabauer allerdings nicht präferiert. Für ihn ist das Bauherrenmodell jedenfalls ein Gewinn für alle Seiten – Gemeinde, Investoren und auch Mieter –, da sich die Miethöhe aufgrund der jeweiligen Förderbestimmungen nicht über einem bestimmten Niveau befinden darf. „Das gilt auch für die Steuervorteile“, sagt Stabauer: „Da müssen alle Vorgaben exakt eingehalten werden, sonst werden die Vorteile sofort gestrichen.“
„Ein Trend ist derzeit das Generationenwohnen.“ Wolfgang Stabauer, GF Öko-Wohnbau BILD: SN/SCHREGLMANN