Urlauben oder vorübergehend bleiben?
Das Tiroler Apartmenthaus-Unternehmen B(l)ackhome vergoldet sein Longstay-Konzept und will bis 2025 österreichweit daheim sein.
INNSBRUCK. Der Start in Schwarz vor vier Jahren war markant. Doch nachdem das Apartmenthaus am Innsbrucker Tivoli-Kreisverkehr dieser Tage einen goldenen Nachbarn namens „B(l)ackhome Gold“erhalten hat, ist fix: Der Name bleibt, doch schwarze Fassaden werden nicht zum Markenzeichen.
Prägend aber ist der absolut „menschenfreie“Ablauf: Dazu gehört neben der Onlinebuchung, die auch über die bekannten Portale getätigt werden kann, die vollelektronische Spontanbuchung an der Haustür. Dort werden Reisepass und Kreditkarte gescannt und im Gegenzug die Schlüsselkarte ausgeworfen. Bleiben kann man dann eine Nacht, einen Monat oder auch ein Jahr. Die Meldung des Gastes erfolgt ebenso automatisch.
„Bei längeren Aufenthalten wird in der Regel beim Management um einen günstigeren Preis angeklopft“, erklärt Karl Fahrner. Als Chef der OFA Group ist er Miteigentümer der Black Home GmbH. Geschäftsführer ist der selbstständige Steuerberater Hubert Vogelsberger, doch das ursprünglich in St. Anton am Arlberg entstandene Immobilienunternehmen OFA ist der Motor. „2025 planen wir mit Black Home nicht nur in allen Landeshauptstädten vertreten zu sein, wir wagen vorsichtig auch den Schritt über die Grenzen“, erklärt Fahrner. München, Zürich und Bozen würden zu diesem Entwicklungsschritt gut passen. Um erfolgreich agieren zu können, brauche es Städte mit Universitäten, Landesbehörden und Kulturangebot.
Vom schwarzen Pilotprojekt wurde noch manches gelernt. Unter anderem, dass man selbst in der Alpenstadt Innsbruck besser mit Aircondition planen sollte. Bei 34 Grad Celsius im Sommer werde es zu heiß, erst recht hinter schwarzer Fassade. Deshalb werden alle künftigen Häuser mit Klimaanlagen ausgestattet. Gelernt hat man auch, dass 15 Apartments nicht besonders wirtschaftlich zu führen sind. Mit den um zwei Millionen Euro im nun goldenen Nebenhaus entstandenen acht Einheiten zu je 26 bis 28 Quadratmeter erhöht sich die Bettenzahl „Innsbruck East“von 45 auf 69. In Innsbruck gibt es ein weiteres zentral gelegenes Objekt und auch das Haus in Salzburg habe sich, nicht zuletzt durch Langzeitgäste in der Festspielzeit, sehr gut entwickelt.
Insgesamt will B(l)ackhome schon kommendes Jahr mit sieben Häusern in vier Städten vertreten sein. Gebaut wird derzeit in Graz, im Mai soll das Haus bezugsfertig sein. „Ziel ist, eine kleine regionale
Hotelkette zu werden“, sagt Vogelsberger. Andererseits besteht Fahrner darauf, eben keine Hotels zu errichten, sondern Objekte für temporäres Wohnen. Insgesamt stehen diese Longstay-Hotelaktivitäten bisher für ein Immobilienvolumen von rund 20 Mill. Euro und sind in das OFA-Gesamtportfolio von rund 100 Mill. Euro eingebettet. Die Gesellschaft beschäftigt bisher keinen einzigen Mitarbeiter. Die Führung ist den Immobiliengesellschaften zugeordnet, alles andere wird extern beauftragt – ob Reinigung, Marketing oder der Hausmeister. Die rezeptionslose Bleibe bedarf einer ganzjährigen RundumHotline für den Gast. „Innerhalb von einer Viertelstunde ist ein Mitarbeiter der betreuenden Firma vor Ort“, garantiert Fahrner. Hat ein Gast nur seine Schlüsselkarte vergessen, kann das Problem mithilfe von Kamera , Scanner und Drucker direkt am Haustor gelöst werden.
Der aktuelle Expansionsdrang von B(l)ackhome hat durchaus einen finanziellen Hintergrund. Das Geschäft laufe mehr als zufriedenstellend. „Weil es unsere eigenen Immobilien sind und wir keine Mitarbeiter beschäftigen, liegt unser Gross Operating Profit bei 40 Prozent“, erklärt Gerhard Indrist von der OFA Group. Der Österreichschnitt in der Vier- bis Fünfsternehotellerie liegt bei rund der Hälfte. Die Auslastung wird mit 75 bis 85 Prozent angegeben, der erzielte Durchschnittspreis von rund 80 Euro ist dabei wenig aussagekräftig, sind neben den Studios doch auch Wohnungen mit ein bis zwei Schlafräumen vorhanden. Im goldenen Haus mit Tiefgaragenplätzen will man an Geschäftskunden ab 69 Euro pro Tag erzielen. 2019 lag der Gesamtumsatz von B(l)ackhome erstmals über einer Million Euro.
Derzeit hält man – auch aufgrund des Hauses in der Innsbrucker Innenstadt – bei einem Anteil von 60 Prozent an Kurzzeitbuchern, was den ursprünglichen Planungen widerspricht. „Durch unsere künftigen Projekte werden wir den Anteil an Urlaubsgästen deutlich reduzieren. Unser erklärtes Ziel sind 75 Prozent länger bleibende Geschäftsreisende und ein Viertel Urlaubsgäste“, sagt Vogelsberger. Zu dieser Neuaufteilung sollen die beiden nächsten größeren Projekte entscheidend beitragen.
In Wien zieht B(l)ackhome in ein bisheriges Bürocenter in der Neulinggasse ein, das dem Vernehmen nach zum Immobilienstand des Tiroler Immobilienriesen René Benko gehört. „Wir fressen uns da wie ein Krokodil stockwerkweise rein“, sagt Fahrner. 50 Einheiten vom sechsten bis in den achten Stock sollen 2021 eröffnet werden. Einem weiteren Projekt in der Bundeshauptstadt sei man nicht abgeneigt.
Am bisher größten Projekt wird heuer in den Innsbrucker Sillhöfen unterhalb des Bergisels gebaut. Diese sollen 39 Apartments beherbergen und nur zu einem geringen Teil touristisch genutzt werden. Die Lage ist weniger zentral und es werden auch Wohnungen mit zwei Schlafzimmern errichtet. Den gemeinsam mit der Stadt Innsbruck dafür ausgeschriebenen Architekturwettbewerb gewannen die Vorarlberger Stararchitekten Marte.Marte. Neben den Apartments und 25 Tiefgaragenplätzen wird das Objekt auch das zukünftige Hauptquartier der Gesellschaft beherbergen. Denn, so viel ist den Investoren bewusst, bei wachsender Größe wird man mit null Mitarbeitern auf Dauer nicht durchkommen.
„Unser Ziel sind 75 Prozent länger bleibende Geschäftsreisende.“Hubert Vogelsberger, B(l)ackhome