Luxus als Voraussetzung
Die „Reichen“sind gern in Kitz, Lech, Velden und in den Festspielstädten. Einfamilienhäuser, Wohnungen und Dachgeschoße stehen hoch im Kurs, auch finanziell.
Für viele Menschen ist Wohnraum ein Luxus, weil sie so wenig Geld haben und er für sie fast nicht finanzierbar ist. Für andere Menschen ist beim Wohnraum Luxus Pflicht, weil sie so viel Geld zum Ausgeben haben. Letztgenannte finden sich gern in Kitzbühel, Lech/Zürs, Ischgl, Zell am See, am Wörthersee, Millstätter See, Bodensee und im Salzkammergut, in Salzburg, Innsbruck, Bregenz und vor allem im Zentrum und den besten Grünlagen der Bundeshauptstadt Wien, also an den begehrtesten und damit teuersten Plätzen in Österreich.
Der Luxusimmobilienmarkt in Österreich war 2019 2,82 Milliarden Euro schwer (minus 2,1 Prozent gegenüber 2018), wie eine Marktanalyse von IMMOunited zeigt, einem Experten für Immobiliendaten auf Basis des amtlichen Grundbuchs, die vom Maklernetzwerk Remax publiziert wird. Zugrunde liegen die Zahlen der im Jahr 2019 österreichweit 596 teuersten gehandelten Einfamilienhäuser (2018: 634) und der 2492 teuersten Wohnungen (2018: 2511), jener also, die in das nationale Top-Fünf-Prozent-Ranking fallen und definitionsgemäß zum Luxussegment zählen. Ebenso zählen die 134 Dachgeschoßwohnungen der Top-Fünf-Prozent bzw. die Seegrundstücke und die Seeliegenschaften dazu.
Während die Transaktionsvolumina für Luxuswohnungen um 1,5 Prozent und für Luxus-Dachgeschoßwohnungen um 5,0 Prozent zugelegt haben, verzeichneten die Luxus-Einfamilienhäuser einen Rückgang um 14,5 Prozent, den auch die positiven Entwicklungen bei Gebäuden am See und Seegrundstücken nicht ausgleichen konnten.
Der Preis für ein Einfamilienhaus der Luxusklasse liegt in Österreich demnach bei mindestens 680.750 Euro (2018: 705.000 Euro), für eine Wohnung im gehobenen Preissegment bei 498.800 Euro (2018: 466.000 Euro) und für eine Luxus-Dachgeschoßwohnung
bei mindestens 890.000 Euro (2018: 940.000 Euro).
Vom gesamten Luxusimmobilienmarkt entfällt auf Luxus-Einfamilienhäuser ein Wert von 732 Millionen Euro. Tirol hat mit 22,8 Prozent den größten Anteil daran, gefolgt von Salzburg (18,5 Prozent) und Wien (16,4 Prozent). Niederösterreich kommt, vor allem im Speckgürtel von Wien, noch auf 15,1 Prozent und Vorarlberg auf 10,1 Prozent.
Andersherum betrachtet fallen in Wien 23,4 Prozent aller Einfamilienhauskäufe in die nationale Luxus-Definition, 21,4 Prozent in Tirol, 21,0 Prozent in Salzburg und noch 14,2 Prozent in Vorarlberg. In allen anderen Bundesländern dagegen liegt der Luxusanteil nur zwischen 0,3 Prozent und 2,5 Prozent. Gemessen an der Preisuntergrenze für die Top-Fünf-Prozent-Einfamilienhäuser im Bundesland, führt Tirol mit 1,89 Millionen Euro vor Wien mit 1,87 Millionen Euro und Salzburg mit 1,20 Millionen Euro. Interessanterweise mit durchaus beachtlichen, zumindest statistischen, Preisrückgängen von 22,3 Prozent in Wien, 20,3 Prozent in Tirol, aber nur 3,1 Prozent in Salzburg.
„Die Verschiebung der Top-Fünf-ProzentPreisgrenzen in allen Bundesländern außer Niederösterreich und Oberösterreich beschreibt zwei Phänomene gleichzeitig: Zum einen ist die ungebremste Preisentwicklung vorbei und zum anderen ist diese Fünf-Prozent-Grenze
auch davon abhängig, was bei den anderen 95 Prozent passiert“, erklärt Anton Nenning, Managing Director Remax Austria: „Wenn dort, im günstigeren Preissegment, die Mengen einbrechen, dann verschiebt sich diese Grenze auch ohne Preisveränderung nach unten.“
Wie schaut die Situation in Salzburg konkret aus? Weil jedes fünfte Einfamilienhaus im Bundesland Salzburg im nationalen FünfProzent-Ranking zu finden ist und die Untergrenze für die Bundesländer-Top-Five bei 1,20 Millionen Euro liegt, gehört das Bundesland Salzburg zu den drei teuersten Pflastern bei Einfamilienhäusern. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Durchschnittspreis der Top-Five-Verkäufe im Bundesland um 16,6 Prozent gesunken ist. Er liegt immer noch bei 2,53 Millionen Euro. Die Verteilung der 110 Salzburger Einfamilienhäuser im nationalen Fünf-ProzentRanking ist erwartungsgemäß: im Flachgau und Pinzgau jeweils 35, in der Stadt 31.
Bei den Luxuswohnungen zeichnet sich ein Wachstum ab. 49.832 Wohnungen wurden 2019 gehandelt, mit Preisen bis mehr als sieben Millionen Euro. Die teuersten fünf Prozent, also 2492 von ihnen, waren den Käufern mehr als 498.800 Euro wert. Diese Eintrittsschwelle in das nationale Top-FünfProzent-Ranking bei Wohnungen ist im Vergleich zu 2018 um sieben Prozent gestiegen.
In Salzburg fielen 304 Eigentumswohnungen 2019 nach der 498.800-Euro-Regel ins Luxussegment, jede 13. im Bundesland. Von den zehn teuersten waren neun in der Stadt Salzburg und eine im Bezirk Zell/See. Die Top-Fünf-Verkäufe bei Salzburger Wohnungen waren im Durchschnitt jeweils 1,65 Millionen Euro schwer. Die regionale Top-FünfProzent-Grenze lag bei 567.750 Euro (plus 7,5 Prozent).
Die Crème de la Crème der Wohnungen sind im doppelten Sinne die PenthouseWohnungen. Über dem obersten Regelgeschoß und weit über dessen Preisen. Oft imponieren Balkone oder großzügige Terrassen mit freiem Blick über die Dächer der Stadt auf ihre architektonischen Highlights, auf Kirchen, Schlösser und andere Prunkbauten. Die oft einzigartigen Raumanmutungen in den Dachschrägen mit viel Licht und Luft öffnen vielen das Herz und einigen wenigen, die es sich leisten können, auch das entsprechende Portemonnaie.
Dachgeschoßausbauten sind überwiegend ein innerstädtisches Phänomen, vor allem ein Wiener. Nur dort, wo die Grundstückspreise entsprechend hoch und eine ausreichend hohe Kaufkraft motivierbar ist, haben die oft juristisch wie technisch hoch komplizierten und teuren Bauvorhaben Sinn. Dafür bieten sie ihren betuchten Besitzern Ruhe und Privatheit im Trubel der Innenstadt.
2689 Dachgeschoßwohnungen, um 11,2 Prozent mehr als 2018, wurden verbüchert, davon allein 1103 in Wien. Die typischen Preise der Dachgeschoßausbauten sind in Österreich um 1,1 Prozent auf 342.620 Euro gestiegen. Sie liegen aber im Vergleich zum nationalen Top-Fünf-Prozent-Ranking der Wohnungen preislich ziemlich genau bei der Hälfte. „Eine Dachgeschoßwohnung per se als Luxus zu bezeichnen wäre demzufolge also falsch“, heißt es in der Analyse. Die nationalen Top-Fünf-Prozent der Dachgeschoßwohnungen liegen jedoch unzweifelhaft im absoluten Luxussegment in Wien. Mit definitionsgemäß 134 an der Zahl, entsprechend exklusiv und mit mindestens 890.000 Euro unzweifelhaft kostbar, verteilen sie sich auf relativ wenige Bezirke. 94 Dachwohnungen finden sich allein in Wien. Preislich schlagen die Top-Five-Verkäufe in Wien durch die Decke. Mit 7,53 Millionen Euro im Durchschnitt lag der Preis 2019 um 61,1 Prozent über jenem von 2018.
Neben Wien finden sich Dachgeschoßwohnungen vor allem in Kitzbühel und Salzburg: 14 in Kitzbühel – die fünf teuersten um 1,87 Millionen Euro – sechs in der Stadt Salzburg (davon die Top Five um 1,25 Mill. Euro) und drei in Zell am See.