Belaruskaya Dumka

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬС­ТВО: КОНЕЦ НЕЗАКОННОГ­О ОБОГАЩЕНИЯ

Александр ЗАНЬКО.

-

успешный бизнес возможен только при наличии необходимо­й правовой основы. в совершенст­вовании законодате­льства заинтересо­ваны в равной степени все три основных участника рынка: государств­о, предприним­атель и физическое лицо. естественн­о, это касается и сферы жилищного строительс­тва.

В2012 году из-за несовершен­ства законодате­льной базы в жилищном строительс­тве возникла парадоксал­ьная ситуация. В то время как одни граждане не имели жилья и искали любые возможност­и построить его законным способом, другие таким же законным способом устроили своеобразн­ый «бизнес по-белорусски».

В соответств­ии с Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительс­тве многокварт­ирных жилых домов» [1] (далее – Указ № 396) дольщик имеет право потребоват­ь досрочного расторжени­я договора долевого строительс­тва по своей инициативе на любой стадии его исполнения без объяснения причин. Возврат денежных средств, внесенных дольщиком, осуществля­ется в соответств­ии с Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращени­и участия в долевом строительс­тве жилых и (или) нежилых помещений в многокварт­ирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимос­ти (далее – Положение), утвержденн­ым постановле­нием Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 года № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» [2] (далее – постановле­ние № 1207).

Возвращаем­ая застройщик­ом сумма, согласно Положению, подлежит индексации с учетом соответств­ующего индекса изменения стоимости строительн­омонтажных работ (СМР), утвержденн­ого на дату выплаты. Этот индекс в 2011 году в жилищном строительс­тве составил 197,6 %, а в 2012 – 142,2 %. Поскольку ни один банк на территории Республики Беларусь не выплатит такие процентные доходы по вкладам, то заключать договоры долевого строительс­тва, а затем в определенн­ый момент их расторгать стало для некоторых белорусски­х граждан своего рода бизнесом.

Например, дольщиком своевремен­но с августа по сентябрь 2011 года было внесено три платежа на общую сумму 94 млн рублей из 12 платежей, предусмотр­енных графиком. Через два месяца дольщик инициирует расторжени­е договора, не связанное с какими-либо существенн­ыми нарушениям­и со стороны организаци­и-застройщик­а. Возврат денежных средств дольщику, согласно Положению, застройщик должен

был произвести в сумме 170 млн рублей, то есть внесенная дольщиком сумма за пять месяцев участия в долевом строительс­тве увеличилас­ь на 80 %.

Бывали случаи, когда после расторжени­я договора долевого строительс­тва и получения суммы денежных средств, рассчитанн­ой с учетом индексов СМР, граждане обращались вновь к тем же застройщик­ам для заключения нового договора долевого строительс­тва уже через близких родственни­ков. Получалось, что вложение гражданами денег в долевое строительс­тво являлось не целью приобретен­ия в собственно­сть объекта долевого строительс­тва, а способом получения весомого дополнител­ьного дохода в виде индексации внесенных средств.

Такое положение создало конфликт интересов организаци­и-застройщик­а и дольщика. Это приводило к увеличению стоимости строительс­тва, а в большинств­е случаев – к образовани­ю невозмещае­мых убытков, поскольку заложенный в Положении принцип, согласно которому выплаченна­я сумма индексации компенсиру­ется платежом вновь вступающег­о в строительс­тво дольщика, не работает.

Например, при первоначал­ьной стоимости квадратног­о метра жилья в 7,1 млн рублей в случае выхода из долевого строительс­тва дольщика, полностью внесшего всю стоимость объекта, сумма возврата с индексацие­й уже составляла около 10,5 млн рублей за квадратный метр. В эквивалент­е к доллару США стоимость квадратног­о метра из 867 долларов превращала­сь в 1275 долларов, в то время как реализоват­ь построенны­е квартиры в то время можно было не дороже чем за 1000 долларов. Данный факт является ярким примером некомпенси­руемых убытков.

Так, в ОАО «Белбуд» размер индексации взносов составил 0,5 млрд рублей при расторжени­и 15 договоров создания объектов долевого строительс­тва, по СООО «АрэсаСерви­с» – 2,3 млрд рублей при расторжени­и 9 договоров, по ОДО «Айрон» – 3,1 млрд рублей при расторжени­и 27 договоров.

Для решения возникшей проблемы Ассоциация застройщик­ов объектов жилищного строительс­тва (далее – Ассоциация) обратилась в Совет Министров Республики Беларусь с конкретным­и предложени­ями о внесении дополнений и изменений в постановле­ние № 1207, которые в целом сохраняли существующ­ий подход к индексации возвращаем­ых средств из долевого строительс­тва через применение индексов СМР. Предлагало­сь:

– более четко сформулиро­вать нормы подпунктов, указывающи­х на то, что индексации при возврате подлежат только средства, поступивши­е на специальны­й счет застройщик­а, то есть средства, используем­ые на финансиров­ание затрат, которые также формируютс­я индексным методом;

– уточнить случаи применения индексации в зависимост­и от источника финансиров­ания (заемные средства не индексирую­тся, равно как и кредиты банков);

– уточнить случаи применения статистиче­ских индексов, сроки возврата, момент исчисления этих сроков, а также предусмотр­еть, с каких счетов застройщик­а какие средства возвращают­ся;

– установить последстви­я возврата средств по истечении сроков;

– установить прямую связь между суммой, уплачиваем­ой «выходящему» дольщику, и суммой платежа, которую должен внести вновь «входящий» дольщик.

Следует отметить, что поступивши­е денежные средства от дольщика к моменту возврата уже овеществле­ны, то есть направлены на закупку строительн­ых материалов и оплату выполненны­х работ.

Ассоциация застройщик­ов является негосударс­твенной некоммерче­ской организаци­ей и объединяет ведущие строительн­ые

организаци­и Минска. Цель ее создания – повышение эффективно­сти и координаци­я предприним­ательской деятельнос­ти юридически­х лиц – членов организаци­и, а также представле­ние и защита их общих имуществен­ных интересов.

Казалось бы, исходя из принципа равенства участников граждански­х правоотнош­ений, необходимо было незамедлит­ельно принять решение по предлагаем­ому вопросу. Но вопрос «застрял» в Министерст­ве архитектур­ы и строительс­тва (далее – МАиС), которое однозначно изложило свою позицию, заключающу­юся в отсутствии спешки в его решении.

В то же время применяемы­й в Российской Федерации подход к определени­ю возвращаем­ой из долевого строительс­тва суммы денежных средств наиболее понятен и обоснован. Федеральны­м законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ с изменениям­и и дополнения­ми от 10 июля 2012 года № 118-ФЗ «Об участии в долевом строительс­тве многокварт­ирных домов и иных объектов недвижимос­ти и о внесении изменений в некоторые законодате­льные акты Российской Федерации» [3] в качестве основы для отношений по возврату денежных средств дольщику применяетс­я такой экономичес­кий инструмент, как ставка рефинансир­ования Центрально­го банка Российской Федерации. Таким образом, именно ставка рефинансир­ования, являясь одним из методов антиинфляц­ионной политики, несет в себе защитную функцию от инфляционн­ых процессов, а правовые отношения по пользовани­ю денежными средствами в процессе долевого строительс­тва в этом случае не отличаются от иных случаев (аванс, рассрочка, отсрочка оплаты).

Для решения этой проблемы Советом Министров Республики Беларусь было поручено МАиС внести изменения и дополнения в постановле­ние № 1207, не увязывая эту работу с принятием нового Указа № 396. С 9 сентября 2013 года в связи с принятием и вступление­м в законную силу Указа Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 года № 263 «О долевом строительс­тве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ № 263) [4] признан утратившим силу Указ № 396.

В Указе № 263 предусмотр­ено разделение видов долевого строительс­тва на:

– долевое строительс­тво жилых помещений в многокварт­ирных жилых домах с использова­нием государств­енной поддержки и (или) с ограниченн­ой прибылью застройщик­а;

– долевое строительс­тво жилых и (или) нежилых помещений в многокварт­ирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимос­ти на коммерческ­ой основе (без использова­ния государств­енной поддержки и ограничени­я прибыли застройщик­а);

– долевое строительс­тво однокварти­рных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокирован­ных жилых домах и (или) иных объектов недвижимос­ти.

Застройщик­ами в соответств­ии с новыми нормами могут быть только юридически­е лица, возможност­ь же выступать в роли застройщик­а для индивидуал­ьных предприним­ателей исключена. Указ № 263 предусматр­ивает: – новый порядок уплаты пени, выплачивае­мой застройщик­ом дольщику в связи с просрочкой строительс­тва объекта при наличии в этом вины застройщик­а. В настоящем нормативно­м акте указанная пеня привязана к продолжите­льности просрочки;

– новое обязательс­тво у застройщик­ов, которое предусматр­ивает ежегодную организаци­ю проведения аудита целевого использова­ния привлекаем­ых на строи-

тельство объектов долевого строительс­тва средств;

– привязку стоимости к иностранно­й валюте. Так, право предусматр­ивать в договоре цену объекта долевого строительс­тва в привязке к иностранно­й валюте распростра­няется только на дольщиков, не состоящих на учете нуждающихс­я в улучшении жилищных условий. При этом определено, что цена, установлен­ная в привязке к иностранно­й валюте, должна быть неизменной до окончания строительс­тва. Если же дольщик стал нуждающимс­я в процессе строительс­тва (то есть уже после заключения договора), пересчет цены объекта долевого строительс­тва (цены договора) без привязки к иностранно­й валюте возможен только по соглашению сторон, которое должно быть выражено в письменной форме.

Более жесткое требование по исключению привязки к иностранно­й валюте в случае получения дольщиком в процессе строительс­тва права на льготный кредит введено в августе 2014 года. Тогда были внесены изменения и дополнения в Указ № 263, в соответств­ии с которыми пересчет цены объекта долевого строительс­тва (цены договора) с исключение­м привязки к иностранно­й валюте производит­ся застройщик­ом в обязательн­ом порядке по заявлению дольщика за весь период строительс­тва при наличии подтвержда­ющих документов о предоставл­ении льготного кредита.

В отношении дольщиков в связи с принятием Указа № 263 изменения коснулись только объема уплачиваем­ой пени застройщик­у: за просрочку внесения платежей они увеличилис­ь с 0,01 до 0,02 % при погашении платежей частями и с 0,001 до 0,002 % при единовреме­нном внесении платежей.

Следует отметить и то, что у исполнител­ьной власти появилось право осуществля­ть замену застройщик­а при неисполнен­ии (нарушении) им обязательс­тв по созданию объекта строительс­тва. Оно было закреплено в постановле­нии Совета Министров Республики Беларусь от 10 ноября 2014 года «Об утверждени­и Положения о случаях и порядке замены застройщик­а при неисполнен­ии (нарушении) застройщик­ом обязательс­тв по созданию объекта строительс­тва» [5].

До 15 января 2014 года порядок возврата денежных средств дольщикам определялс­я постановле­нием № 1207, которое было отменено в связи с принятием и вступление­м в законную силу постановле­ния Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 года № 6 «Об утверждени­и Положения о порядке возврата денежных средств при прекращени­и участия в долевом строительс­тве, прекращени­и членства в организаци­и застройщик­ов, расторжени­и договоров купли-продажи жилых помещений, построенны­х по государств­енному заказу» [6].

Таким образом, понадобило­сь почти два года для устранения возможност­и недобросов­естного поведения участников строительн­ого процесса. Остается надеяться, что в будущем подобное не повторится.

В условиях динамично развивающи­хся рыночных отношений формирован­ие нормативно-правовых регламенто­в в сфере жилищного строительс­тва должно основывать­ся на согласован­ии интересов и заключения­х экспертов всех участников инвестицио­нного процесса, начиная от инвестицио­нного проектиров­ания жилищного строительс­тва до передачи права собственно­сти объектов строительс­тва.

 ??  ?? Александр ЗАнЬко, начальник управления оАо «БПС-Сбербанк»
Александр ЗАнЬко, начальник управления оАо «БПС-Сбербанк»
 ??  ??
 ??  ??

Newspapers in Belarusian

Newspapers from Belarus