Следы торможения
Коронавирус сказался на всех сферах жизни общества, не стал исключением и рынок недвижимости: в 2020-м количество сделок сократилось на 20 %, а цены на жилплощадь упали на 5-9 %. О том, как складывалась ситуация с покупкой и продажей квадратных метров, рассказала аналитик рынка жилой недвижимости группы компаний «Твоя столица» Ольга Павловская.
— В начале 2020-го активность покупателей на вторичном рынке жилья была значительно выше среднего уровня. В январе прошлого года заключено порядка 800 сделок, а в феврале — 1 200, и это на 25 % больше, чем за аналогичный период 2019-го. В марте наблюдалась характерная для этого месяца ситуация — 1 170 сделок. Первый спад произошел в апреле, а в мае число сделок сократилось почти вдвое — всего лишь 675. Отмечу, что это минимальная активность на рынке в весенние месяцы за последние 9 лет. Однако уже в июне положение несколько стабилизировалось, а поведение покупателей в июле и начале августа было довольно типичным — ежемесячно заключалось более 1 000 сделок, — описывает ситуацию Ольга Сергеевна. — Во второй половине августа, после начала в нашей стране политического кризиса, объем спроса начал проседать. Осенью положение еще больше усугубилось, ежемесячно заключалось не более 700 сделок: на это повлияли вторая волна коронавируса и политические события. Хотя прежде с сентября по ноябрь ситуация развивалась по другому сценарию: осуществлялось более 1 100 сделок за 30 дней, а клиенты были максимально активны. В декабре, по сравнению с предыдущими тремя месяцами, наблюдалось оживление, но даже до среднего уровня в 1 000 сделок показатели так и не поднялись.
В 2020 году количество сделок сократилось почти на 20 % по сравнению с 2019-м. Упали и цены на жилье: приблизительно на 8-9 % (5-6 тысяч долларов в эквиваленте) на вторичном рынке и примерно на 5 % (3-4 тысячи долларов в эквиваленте) на первичном. Сейчас на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных и двухкомнатных квартирах без существенного ремонта составляет порядка 1 180 долларов в эквиваленте за квадратный метр, в трехкомнатных — 1 100. Такая ситуация вполне объяснима. Рынок — живой механизм, он реагирует на внешние раздражители, а квартира — масштабная покупка, для осуществления которой нужны солидные денежные средства, которые, как правило, накапливают
либо берут в кредит. А значит, рынок недвижимости всегда будет зависеть от уровня дохода людей, курса валют и, как показывают события, от состояния здоровья и других факторов.
Что касается первого месяца нынешнего года, скорее всего, количество сделок, заключенных в январе, не превысит 650. Ольга Павловская отмечает, что этот период традиционно является самым слабым по клиентской активности. Как правило, это связано с новогодними и рождественскими праздниками. Сейчас же на ситуацию по-прежнему влияют пандемия и экономические трудности. Эксперт убеждена: в течение ближайших месяцев цены на недвижимость продолжат падать. — Если говорить конкретно о Минске, который по понятным причинам является бессменным лидером по количеству сделок с недвижимостью, то и здесь всё было очень непросто: спрос и предложение то падали, то возрастали. На фоне низкого спроса росло предложение: в ноябре оно превысило 10 600 квартир, после чего начало снижаться, — продолжает собеседница. — Стоит отметить, что клиентские предпочтения остались те же: чаще всего люди делают выбор в пользу одно- и двухкомнатных квартир, а также квартир евроформата. В последних гостиная совмещена с кухней, но при этом в обязательном порядке присутствует еще одна изолированная комната. В то же время интерес к однообъемным квартирам-студиям (площадью более 45 м2) снижается за счет отсутствия изолированной кухни и довольно большой площади. Большинство покупателей хотят приобрести жилье в новостройке, что естественно, но останавливают выбор на том варианте, на который хватает денег. Эти тенденции были актуальны до пандемии, остаются таковыми и сейчас. Кстати, есть вероятность, что жилье на вторичном рынке станет дешевле, чем на первичном. Это связано с тем, что собственники жилья, выставляющие свою недвижимость на продажу, в отличие от застройщиков готовы сбрасывать цены, чтобы совершить сделку. Дороже новая квартира была и в 2016-м в связи с колебанием курса доллара и изначально очень завышенными ценами на вторичку. А в целом в предшествующие 2020-му несколько лет рынок недвижимости был относительно стабильным. Непросто сегодня и застройщикам, ведь интерес покупателей и количество заявок значительно меньше, чем раньше. Во многом это связано с прекращением банками кредитования. Некоторые компании в попытках облегчить свое положение проводят разовые акции на покупку жилья, в том числе для того, чтобы поддержать стройку, дают рассрочки. — Сейчас не самое благоприятное время для более детального прогноза на текущий год. 2020-й в полной мере продемонстрировал, как быстро может поменяться абсолютно всё: привычный уклад жизни нарушают введение карантина, закрытие странами границ, массовый переход на удаленную работу и другие факторы, — считает Ольга Сергеевна. — Но коечто всё же можно предположить, исходя из сезонности рынка: зимой количество сделок невелико, а в начале весны активность покупателей традиционно начнет расти. Возможно, на ситуацию повлияет возвращение банками кредитования вторичного жилья. В этом случае сделок станет больше, но тут всё зависит от уровня процентной ставки по кредиту. В конце весны — летом произойдет некоторое оживление рынка, однако сложно предугадать, когда именно и на сколько процентов. Если экономические и политические условия не изменятся, коронавирус не отступит, то рынок продолжит работать не в полную силу. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в покупку недвижимости? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если покупку жилья расценивать в качестве инвестиции, то, вероятно, лучше немного подождать.
Есть вероятность, что жилье на вторичном рынке станет дешевле, чем на первичном.
Больше всего сделок по купле-продаже квартир в 2020-м состоялось в феврале и марте — свыше 1 170 в месяц. Май оказался самым провальным — 675.