Четверть сде­лок на «вто­рич­ке» – с но­вы­ми квар­ти­ра­ми

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - Отдел кон­сал­тин­га и ана­ли­ти­ки груп­пы ком­па­ний «ТВОЯ СТО­ЛИ­ЦА».

В ок­тяб­ре вто­рич­ный ры­нок жи­лья ожи­вил­ся по­сле за­ти­шья, на­сту­пив­ше­го в на­ча­ле осе­ни. Ак­ти­ви­зи­ро­ва­лись по­ку­па­те­ли, ко­то­рые при­дер­жи­ва­ли день­ги в ожи­да­нии пе­ре­мен. В ре­зуль­та­те ко­ли­че­ство сде­лок вы­рос­ло до уров­ня июля-ав­гу­ста. Учи­ты­вая, что это бы­ли са­мые про­дук­тив­ные ме­ся­цы на рын­ке жи­лья в этом го­ду, мож­но ска­зать, что ры­нок ожил и про­дол­жа­ет ра­бо­тать в обыч­ном ре­жи­ме.

Весь год на рын­ке сто­лич­ном жи­лья со­хра­ня­ет­ся устой­чи­вая тен­ден­ция по сни­же­нию сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра. За 10 ме­ся­цев это­го го­да квар­ти­ры на вто­рич­ном рын­ке по­де­ше­ве­ли на 25%. Са­мые ди­на­мич­ные тем­пы сни­же­ния цен на­блю­да­лись вес­ной и осе­нью, ко­гда сто­и­мость «квад­ра­та» жи­лья те­ря­ла еже­ме­сяч­но по 4%. Ок­тябрь не стал ис­клю­че­ни­ем. Сред­няя сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в квар­ти­рах стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв сни­зи­лась на 50 $ и со­ста­ви­ла 1200 $/кв.м, в том чис­ле в од­но­ком­нат­ных квар­ти­рах – 1290 $/кв.м, двух­ком­нат­ных – 1180 $/кв.м, трех­ком­нат­ных – 1145 $/кв.м.

Что ка­са­ет­ся квар­тир, про­да­ю­щих­ся с хо­ро­шим ре­мон­том и ме­бе­лью («го­то­вые к про­жи­ва­нию»), в ок­тяб­ре их це­на оста­лась без из­ме­не­ний – 1430 $/кв.м. В том чис­ле сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в од­но­ком­нат­ных квар­ти­рах с ре­мон­том со­ста­ви­ла 1495 $/кв.м, двух­ком­нат­ных – 1445 $/ кв.м, трех­ком­нат­ных – 1320 $/кв.м. В то же вре­мя, в об­щем объ­е­ме пред­ло­же­ния по­доб­ных объ­ек­тов уве­ли­чи­лось чис­ло квар­тир, про­да­ю­щих­ся по вполне «де­мо­кра­тич­ной» цене в 1300$/кв.м. Квар­ти­ры это­го це­но­во­го диа­па­зо­на за­ни­ма­ют по­ряд­ка 30% от об­ще­го чис­ла сде­лок за ок­тябрь. Сто­ит от­ме­тить, что сре­ди ре­а­ли­зо­ван­ных «го­то­вых к про­жи­ва­нию» объ­ек­тов в этом го­ду го­раз­до ча­ще ока­зы­ва­ют­ся квар­ти­ры со све­жим, ка­че­ствен­ным ре­мон­том и встро­ен­ной ме­бе­лью «сред­не­го» це­но­во­го сег­мен­та. А вот квар­ти­ры с до­ро­гим ди­зай­нер­ским ре­мон­том го­раз­до доль­ше ждут сво­их по­ку­па­те­лей. Неред­ко соб­ствен­ни­ки непра­виль­но оце­ни­ва­ют свой ре­монт. На рын­ке по­яв­ля­ют­ся от­де­лоч­ные ма­те­ри­а­лы но­во­го по­ко­ле­ния, а от­дел­ка, ка­зав­ша­я­ся рань­ше ка­че­ствен­ной и со­вре­мен­ной, уста­ре­ва­ет. Без­услов­но, такая квар­ти­ра по-преж­не­му «го­то­ва к про­жи­ва­нию», но ре­монт боль­ше не да­ет той до­бав­лен­ной сто­и­мо­сти, ко­то­рую создавал ра­нее.

Из­ме­ни­лась в этом го­ду и струк­ту­ра пред­по­чте­ний по­ку­па­те­лей вто­рич­но­го жи­лья. Наи­боль­шей по­пу­ляр­но­стью поль­зу­ют­ся квар­ти­ры в до­мах-но­вострой­ках 2010-2015 го­да по­строй­ки. Сдел­ки с та­ки­ми квар­ти­ра­ми со­став­ля­ют 25% от об­ще­го ко­ли­че­ства. Часть та­ких квар­тир про­да­ет­ся с бюд­жет­ной стро­и­тель­ной от­дел­кой или во­все без от­дел­ки, что зна­чи­тель­но уде­шев­ля­ет­ся сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра.

Вто­ры­ми по вос­тре­бо­ван­но­сти ока­за­лись квар­ти­ры в до­мах 19601969 гг по­строй­ки. Такая по­пу­ляр­ность хру­ще­вок- бреж­не­вок ос­но­ва­на, в первую оче­редь, на их де­ше­визне. Не­смот­ря на то, что до­ма ста­ро­го фон­да не мо­гут рас­смат­ри­вать­ся как хо­ро­шая ин­ве­сти­ция в недви­жи­мость, они оста­ют­ся ин­те­рес­ны тем, кто хо­чет быст­ро и недо­ро­го ре­шить свой квар­тир­ный во­прос. Сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в та­ких квар­ти­рах не на­мно­го де­шев­ле сред­ней сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра в го­ро­де, а вот мет­раж их зна­чи­тель­но мень­ше пло­ща­ди бо­лее со­вре­мен­но­го жи­лья. Ко­гда бюд­жет огра­ни­чен, а ре­шать квар­тир­ный во­прос на­до, по­ку­па­тель неред­ко вы­би­ра­ет ком­пакт­ную хру­щев­ку. Толь­ко за счет раз­ни­цы в пло­ща­ди по­куп­ка квар­ти­ры стан­дарт­ной пла­ни­ров­ки в до­ме 1977 го­да по­строй­ки обой­дет­ся до­ро­же на 6-12 тыс. дол­ла­ров. Имен­но этот факт и под­дер­жи­ва­ет жиз­не­спо­соб­ность сде­лок с хру­щев­ка­ми-бреж­нев­ка­ми на рын­ке.

Ок­тябрь не при­нес су­ще­ствен­ных из­ме­не­ний на ры­нок но­востро­ек. Сред­няя сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра за­фик­си­ро­ва­лась на сен­тябрь­ском уровне 1 370 $/кв.м. Ко­ле­ба­ние цен на но­вострой­ки клас­са «Эко­ном» в ок­тяб­ре со­ста­ви­ло по­ряд­ка 1%. Це­на «квад­ра­та» в од­но­ком­нат­ных квар­ти­рах это­го клас­са со­ста­ви­ла 1 175 $/кв.м, двух­ком­нат­ных – 1 150 $/кв.м, трех­ком­нат­ных – 1 100 $/кв.м.

Не­смот­ря на ка­жу­щу­ю­ся ста­биль­ность «сред­них» цен, в ок­тяб­ре часть за­строй­щи­ков все же сни­зи­ла сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра. Кро­ме то­го на рын­ке по­яв­ля­ет­ся все боль­ше объ­ек­тов клас­сов «Эко­ном» и «Стан­дарт», в ко­то­рых це­на квад­рат­но­го мет­ра на­хо­дит­ся в диа­па­зоне от 900 до 1 000 $/кв.м. Ак­ту­аль­ные тен­ден­ции та­ко­вы, что трех­ком­нат­ные квар­ти­ры сей­час мож­но сво­бод­но при­об­ре­сти по цене 900 $/кв.м и при этом вы­брать, бу­дет ли это ти­пич­ная «па­нель­ка» или же со­вре­мен­ный кар­кас­но-блоч­ный дом, прав­да, на­хо­дя­щий­ся на на­чаль­ной ста­дии ре­а­ли­за­ции про­ек­та. Сто­ит ого­во­рить­ся, что по та­кой вы­год­ной цене мо­гут ку­пить квар­ти­ру толь­ко те, кто в те­че­ние 5-7 ра­бо­чих дней вы­пла­тит 100% сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го жи­лья. А для же­ла­ю­щих вос­поль­зо­вать­ся рас­сроч­кой квад­рат­ный метр в этих до­мах по­до­ро­жа­ет на 100-150 $.

Как по­ка­зы­ва­ет прак­ти­ка, про­цент по­ку­па­те­лей, спо­соб­ных сра­зу вы­пла­тить всю сто­и­мость квар­ти­ры в но­вострой­ке, неве­лик. Имен­но это за­став­ля­ет за­строй­щи­ков все ак­тив­нее ис­поль­зо­вать ме­ха­низм рас­сроч­ки в схе­мах ре­а­ли­за­ции жи­лья. В на­сто­я­щее вре­мя 90% про­цен­тов ком­мер­че­ских за­строй­щи­ков пред­ла­га­ют рассрочку, в том чис­ле и без удо­ро­жа­ния квад­рат­но­го мет­ра.

Сро­ки рас­сроч­ки во мно­гом за­ви­сят от фи­нан­со­вой устой­чи­во­сти за­строй­щи­ка и мо­гут ва­рьи­ро­вать­ся от несколь­ких ме­ся­цев до 5 лет. Впро­чем, рассрочку на 5 лет пред­ла­га­ет в Мин­ске толь­ко один за­строй­щик, а сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в этом слу­чае уве­ли­чи­ва­ет­ся на 400-500$. Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный пе­ри­од рас­сроч­ки – 1-2 го­да. Та­кую рассрочку мож­но по­лу­чить и на квар­ти­ры в до­мах, уже сдан­ных в экс­плу­а­та­цию. Это тот слу­чай, ко­гда мож­но въе­хать в го­то­вую квар­ти­ру, и по­сте­пен­но вы­пла­чи­вать ее сто­и­мость.

Со­хра­нил­ся на рын­ке и дру­гой, бо­лее кон­сер­ва­тив­ный ва­ри­ант ре­а­ли­за­ции жи­лья – за­строй­щик про­да­ет квар­ти­ры в тес­ном со­труд­ни­че­стве с бан­ком, ко­то­рый пред­ла­га­ет кре­ди­ты под воз­во­ди­мые квад­рат­ные мет­ры. Од­на­ко кре­дит­ная ставка до сих пор оста­ет­ся для боль­шин­ства по­ку­па­те­лей неподъ­ем­ной.

Сре­ди раз­но­об­раз­ных мар­ке­тин­го­вых хо­дов, ис­поль­зу­е­мых за­строй­щи­ка­ми для при­вле­че­ния по­ку­па­те­лей, по­явил­ся но­вый: по­ку­па­те­лю в по­да­рок пред­ла­га­ет­ся ре­монт квар­ти­ры. Це­на квад­рат­но­го мет­ра при этом оста­ет­ся на преж­нем уровне.

Оце­ни­вая ак­тив­ность по­ку­па­те­лей на рын­ке но­востро­ек мож­но ска­зать, что от­ло­жен­ный спрос еще до­ста­точ­но ве­лик. Ка­кая-то часть по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей мо­ни­то­рит ры­нок и пла­ни­ру­ет по­куп­ку квар­ти­ры в бли­жай­шем бу­ду­щем. Та­кой вы­вод мож­но сде­лать из рас­ту­ще­го ко­ли­че­ства звон­ков-за­про­сов о по­куп­ке квар­ти­ры в но­вострой­ке.

Еще од­на осо­бен­ность пе­ри­о­да эко­но­ми­че­ской неста­биль­но­сти – все бо­лее по­пу­ляр­ны­ми на рын­ке ста­но­вят­ся бюд­жет­ные квар­ти­ры с неболь­шой об­щей пло­ща­дью. По­ку­па­тель, рас­счи­ты­ва­ю­щий вло­жить в по­куп­ку опре­де­лен­ное ко­ли­че­ство де­нег, бу­дет рас­смат­ри­вать в ка­че­стве объ­ек­та наи­бо­лее бюд­жет­ный ва­ри­ант, не тре­бу­ю­щий по­ис­ка до­пол­ни­тель­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния. В то же вре­мя объ­ем пред­ло­же­ния на рын­ке сей­час до­ста­точ­но об­ши­рен и раз­но­об­ра­зен и поз­во­ля­ет вы­би­рать же­ла­е­мую но­вострой­ку на раз­ных эта­пах стро­и­тель­ства, а скла­ды­ва­ю­ща­я­ся в эко­но­ми­ке ситуация по­ка­зы­ва­ет, что застрой­щи­кам и даль­ше при­дет­ся под­стра­и­вать­ся под из­ме­ня­ю­щи­е­ся ре­а­лии рын­ка.

Ры­нок арен­ды в этом го­ду не при­но­сит столь ощу­ти­мой вы­го­ды соб­ствен­ни­кам-арен­до­да­те­лям, как преды­ду­щие го­ды. В ре­зуль­та­те рас­смат­ри­вать ры­нок жи­лья в ка­че­стве до­стой­но­го объ­ек­та для ин­ве­сти­ро­ва­ния сво­бод­ных средств ста­но­вит­ся все труд­нее. Боль­шой объ­ем пред­ло­же­ния сво­бод­ных квар­тир обост­ря­ет кон­ку­рен­цию меж­ду арен­до­да­те­ля­ми и за­став­ля­ет их сни­жать сто­и­мо­сти арен­ды. Так, по ито­гам ок­тяб­ря сред­няя сто­и­мость арен­ды од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры, име­ю­щей ак­ку­рат­ный ре­монт и осна­щен­ной ба­зо­вым на­бо­ром ме­бе­ли со­став­ля­ет в сред­нем за 220 USD/мес., двух­ком­нат­ной – 290 USD/мес., трех­ком­нат­ной – 350 USD/мес.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.