Про­да­жа недви­жи­мо­сти: как из­бе­жать неожи­дан­но­го до­на­чис­ле­ния на­ло­гов

Nedvigimost Belorussii - - NEWS -

Счи­та­ет­ся, что при сдел­ках с недви­жи­мо­стью наи­ме­нее за­щи­щен по­ку­па­тель. Од­на­ко про­да­вец – юри­ди­че­ское ли­цо мо­жет столк­нуть­ся с непред­ви­ден­ной про­бле­мой – при­сталь­ным вни­ма­ни­ем на­ло­го­вых ор­га­нов.

Ко­гда это слу­ча­ет­ся и как из­бе­жать нега­тив­ных по­след­ствий, рас­ска­зы­ва­ет ру­ко­во­ди­тель на­ло­го­вой прак­ти­ки, парт­нер ад­во­кат­ско­го бю­ро «Сте­па­нов­ский, Па­па­куль и парт­не­ры» Еле­на Са­пе­го и по­мощ­ник ад­во­ка­та Алек­сей Ко­роль.

В по­след­нее вре­мя ин­спек­ция по на­ло­гам и сбо­рам уси­ли­ла кон­троль за сдел­ка­ми с недви­жи­мым иму­ще­ством. Пред­мет про­ве­рок – со­от­вет­ствие сум­мы сдел­ки ры­ноч­ной цене про­да­ва­е­мо­го объ­ек­та. Ес­ли объ­ект про­дан су­ще­ствен­но ни­же рын­ка, это мо­жет гро­зить ком­па­нии эко­но­ми­че­ски­ми по­те­ря­ми.

Пол­но­мо­чия про­ве­рять сдел­ки на со­от­вет­ствие ры­ноч­ной цене воз­ник­ли у на­ло­го­ви­ков в 2012 го­ду – по­сле то­го, как в на­ло­го­вое за­ко­но­да­тель­ство бы­ло вве­де­но по­ня­тие «транс­ферт­но­го це­но­об­ра­зо­ва­ния» – т.е. ме­ха­низ­ма опре­де­ле­ния цены на то­ва­ры (ра­бо­ты, услуги) для це­лей на­ло­го­об­ло­же­ния.

По­рог до­пу­сти­мо­го от­кло­не­ния цены про­да­жи от ры­ноч­ной опре­де­ля­ет­ся На­ло­го­вым ко­дек­сом (це­на сдел­ки по ре­а­ли­за­ции недви­жи­мо­го иму­ще­ства от­кло­ня­ет­ся в сто­ро­ну по­ни­же­ния бо­лее чем на 20% от ры­ноч­ной цены на объ­ек­ты недви­жи­мо­сти на да­ту ре­а­ли­за­ции). Ес­ли фак­ти­че­ская раз­ни­ца боль­ше это­го по­ро­га, на­лог на при­быль от сдел­ки ис­чис­ля­ет­ся на­ло­го­вым ор­га­ном ис­хо­дя из ры­ноч­ной цены объ­ек­та недви­жи­мо­сти. Это при­во­дит к эко­но­ми­че­ским по­те­рям про­дав­ца, ведь по­тре­бо­вать у по­ку­па­те­ля до­пла­тить со­от­вет­ству­ю­щую раз­ни­цу уже нель­зя.

Пра­ви­ла транс­ферт­но­го це­но­об­ра­зо­ва­ния рас­про­стра­ня­ют­ся толь­ко на ряд сде­лок. В слу­чае с ре­а­ли­за­ци­ей недви­жи­мо­сти кон­тро­лю под­ле­жат лишь те, в рам­ках ко­то­рых юр­ли­цо от­чуж­да­ет недви­жи­мость юри­ди­че­ским или фи­зи­че­ским ли­цам. Так что, на­при­мер, ес­ли вы как фи­зи­че­ское ли­цо ре­ши­те про­дать сво­е­му дру­гу квар­ти­ру в Мин­ске по 200 дол­ла­ров за кв.м, то на­ло­го­вая, ко­неч­но же, об­ра­тит на эту сдел­ку вни­ма­ние, од­на­ко ни­ка­ких мер не пред­при­мет.

Мы ре­ко­мен­ду­ем про­дав­цам недви­жи­мо­сти фор­ми­ро­вать це­ну ре­а­ли­за­ции недви­жи­мо­сти близ­кой к ры­ноч­ной. Од­на­ко на прак­ти­ке ры­ноч­ная це­на не все­гда оче­вид­на, по­это­му про­дав­цу не бу­дет лиш­ним иметь дей­стви­тель­ное за­клю­че­ние об оцен­ке про­да­ва­е­мо­го объ­ек­та.

Ме­ха­низ­мы кон­тро­ля над при­ме­не­ни­ем транс­ферт­но­го це­но­об­ра­зо­ва­ния по­сто­ян­но со­вер­шен­ству­ют­ся, а круг сде­лок, под­ле­жа­щих кон­тро­лю со сто­ро­ны ком­пе­тент­ных ор­га­нов, рас­ши­ря­ет­ся. Не­дав­но на сай­те Ми­ни­стер­ства фи­нан­сов был раз­ме­щен про­ект из­ме­не­ний в На­ло­го­вый ко­декс, со­глас­но ко­то­рым кон­троль над сдел­ка­ми с недви­жи­мо­стью бу­дет уси­лен. В чем это бу­дет вы­ра­жать­ся:

1. В пе­ре­чень кон­тро­ли­ру­е­мых вклю­че­ны сдел­ки не толь­ко по про­да­же, но и по при­об­ре­те­нию недви­жи­мо­го иму­ще­ства ком­па­ни­я­ми у юри­ди­че­ско­го или фи­зи­че­ско­го ли­ца. В этом слу­чае на­ло­го­вая бу­дет про­ве­рять це­ну сде­лок с недви­жи­мым иму­ще­ством на пред­мет ее за­вы­ше­ния. Ведь за­вы­шая це­ну сдел­ки, по­ку­па­тель уве­ли­чи­ва­ет раз­мер амор­ти­за­ци­он­ных от­чис­ле­ний, ко­то­рые еже­ме­сяч­но от­но­сит на за­тра­ты.

2. Кон­тро­ли­ру­е­мы­ми сдел­ка­ми ста­нут:

Сдел­ки по ре­а­ли­за­ции или при­об­ре­те­нию, при ко­то­рых доль­щи­ку пе­ре­да­ет­ся объ­ект до­ле­во­го стро­и­тель­ства.

Сдел­ки по ре­а­ли­за­ции или при­об­ре­те­нию, в ко­то­рых вла­дель­цу пе­ре­да­ют­ся жи­лищ­ные об­ли­га­ции на жи­лое и (или) нежи­лое по­ме­ще­ние. Для них це­на долж­на от­кло­нять­ся бо­лее чем на 20% от ры­ноч­ной цены на иден­тич­ное (од­но­род­ное) недви­жи­мое иму­ще­ство.

Сдел­ки по ре­а­ли­за­ции или при­об­ре­те­нию жи­лищ­ных облигаций в про­цес­се их об­ра­ще­ния (кро­ме опе­ра­ций эмитентов с об­ли­га­ци­я­ми соб­ствен­ной эмис­сии), со­вер­шен­ные по­сле го­сре­ги­стра­ции со­зда­ния объ­ек­та стро­и­тель­ства (до­пу­сти­мое от­кло­не­ние – сно­ва не бо­лее 20%).

Сдел­ки по уступ­ке пра­ва тре­бо­ва­ния по до­го­во­ру со­зда­ния объ­ек­та до­ле­во­го стро­и­тель­ства, со­вер­шен­ные по­сле го­сре­ги­стра­ции его со­зда­ния (и сно­ва 20%).

3. Сдел­ки бу­дут про­ве­рять­ся не толь­ко при вы­езд­ной, но и при ка­ме­раль­ной про­вер­ке – то есть при та­кой, ко­то­рая про­во­дит­ся по ме­сту на­хож­де­ния на­ло­го­во­го ор­га­на. Ос­но­ва­ние для за­клю­че­ний на­ло­го­вой ин­спек­ции в этом слу­чае – дан­ные на­ло­го­вых де­кла­ра­ций (рас­че­тов), де­кла­ра­ций о до­хо­дах и иму­ще­стве и дру­гих до­ку­мен­тов, по­лу­чен­ных на­ло­го­вым ор­га­ном в со­от­вет­ствии с за­ко­но­да­тель­ством, без пред­пи­са­ния на про­ве­де­ние про­вер­ки.

4. Кон­троль за сдел­ка­ми по при­об­ре­те­нию/ре­а­ли­за­ции недви­жи­мо­сти бу­дут осу­ществ­лять­ся без уве­дом­ле­ния кон­тро­ли­ру­е­мо­го субъ­ек­та.

В на­сто­я­щее вре­мя кон­тро­ли­ру­е­мы­ми яв­ля­ют­ся сдел­ки по ре­а­ли­за­ции недви­жи­мо­го иму­ще­ства. Но в прак­ти­ке на­ло­го­вых ор­га­нов под ре­а­ли­за­ци­ей по­ни­ма­ет­ся не толь­ко куп­ля­про­да­жа, но и, к при­ме­ру, вы­пла­та участ­ни­ку ор­га­ни­за­ции ди­ви­ден­дов че­рез пе­ре­да­чу недви­жи­мо­го иму­ще­ства. Так что це­на и в этом слу­чае не долж­на су­ще­ствен­ным об­ра­зом от­ли­чать­ся от ры­ноч­ной.

probusiness.by

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.