По­че­му це­ны на недви­жи­мость рас­тут: де­вять фун­да­мен­таль­ных при­чин

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА -

Экс­пер­ты про­ана­ли­зи­ро­ва­ли си­ту­а­цию в раз­ных стра­нах – как раз тех, где сей­час квад­рат­ные мет­ры быст­ро до­ро­жа­ют – и со­ста­ви­ли спи­сок при­чин, ко­то­рые при­во­дят к ро­сту сто­и­мо­сти жи­лья и ком­мер­че­ских по­ме­ще­ний.

1 Не­до­оце­нен­ная недви­жи­мость

Для оцен­ки по­тен­ци­а­ла по­вы­ше­ния цен важ­на «от­прав­ная точ­ка». Ес­ли сто­и­мость «квад­ра­та» неве- ли­ка по от­но­ше­нию к зар­пла­там мест­ных жи­те­лей, до­хо­дам от арен­ды и це­нам в дру­гих го­ро­дах по­хо­же­го мас­шта­ба, зна­чит, ра­но или позд­но рост нач­нет­ся. А ес­ли к это­му при­ба­вить об­щий эко­но­ми­че­ский подъ­ем в ре­ги­оне, всплеск мо­жет быть впе­чат­ля­ю­щим.

Имен­но это про­ис­хо­дит сей­час в Бу­да­пеш­те, где, по оцен­кам Knight Frank, за по­след­ний год жи­лье по­до­ро­жа­ло на 14,4%.

Це­ны на недви­жи­мость в Бу­да­пеш­те бы­ли на­мно­го ни­же, чем в дру­гих сто­ли­цах Ев­ро­пы, на­при­мер, в Пра­ге, го­род счи­тал­ся недо­оце­нен­ным. Хо­тя в Бу­да­пеш­те мно­же­ство до­сто­при­ме­ча­тель­но­стей, ве­ли­ко­леп­ная ар­хи­тек­ту­ра… Го­род при­знан един­ствен­ной сто­ли­цей-ку­рор­том в Ев­ро­пе, так как на­хо­дит­ся на ле­чеб­ных ис­точ­ни­ках и при­вле­ка­ет мно­же­ство ту­ри­стов со все­го ми­ра в неза­ви­си­мо­сти от се­зо­на.

Бол­га­рия то­же на низ­ком стар­те, т.к. це­ны толь­ко на­ча­ли под­ни­мать­ся по­сле за­тяж­но­го кри­зи­са. За про­шед­ший год це­ны на недви­жи­мость в Со­фии за­мет­но по­вы­си­лись и про­дол­жа­ют рас­ти. И все- та­ки ны­неш­ний уро­вень еще очень да­лек от до­кри­зис­но­го (2008-2009), ко­гда сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра до­сти­га­ла € 20002500.

2 Ста­биль­ная эко­но­ми­ка

Рас­ши­ре­ние эко­но­ми­ки, рост де­ло­вой ак­тив­но­сти, сни­же­ние без­ра­бо­ти­цы и по­вы­ше­ние до­хо­дов на­се­ле­ния – все это сиг­на­лы к то­му, что цен­ник на недви­жи­мость бу­дет кор­рек­ти­ро­вать­ся. Посмот­ри­те на Бол­га­рию. В 2017 го­ду ВВП стра­ны уве­ли­чил­ся на ре­корд­ные 3,6%. А по ито­гам пер­во­го квар­та­ла 2018-го Со­фия во­шла в чис­ло ми­ро­вых ли­де­ров по ро­сту цен на недви­жи­мость – плюс 11,3% за год. По цене ни­же € 900 за кв.м прак­ти­че­ски невоз­мож­но ку­пить апар­та­мент. А для по­куп­ки обыч­ной двух­ком­нат­ной квар­ти­ры (холл + спаль­ня) необ­хо­дим бюд­жет не мень­ше € 70000». Рост цен на недви­жи­мость вы­зван, пре­жде все­го, ста­биль­ным эко­но­ми­че­ским по­ло­же­ни­ем в Бол­га­рии. Скла­ды­ва­ет­ся очень бла­го­при­ят­ная си­ту­а­ция для биз­не­са, низ­кий на­лог на при­быль.

Бол­гар­ская эко­но­ми­ка сей­час на подъ­ёме. Мно­гие ино­стран­ные ком­па­нии на­хо­дят в Со­фии успеш­ную ре­а­ли­за­цию для сво­е­го биз­не­са, от­кры­ва­ют ра­бо­чие ме­ста и на­ни­ма­ют лю­дей из раз­лич­ных го­ро­дов стра­ны. Сред­няя зар­пла­та в сто­ли­це уже до­стиг­ла уров­ня € 750-800 (а по всей Бол­га­рии – € 500.

3 Рост чис­ла сде­лок

Без силь­но­го спро­са, пре­жде все­го от мест­ных жи­те­лей, не сто­ит ждать ро­ста цен на недви­жи­мость. Для при­ме­ра мож­но по­смот­реть на Ис­па­нию: имен­но с по­вы­ше­ния чис­ла сде­лок на­ча­лось вос­ста­нов­ле­ние мест­но­го рын­ка от кри­зи­са, а уже за­тем под­тя­ну­лись и це­ны. По дан­ным Knight Frank, в на­ча­ле 2018-го жи­лье в Ма­ла­ге по­до­ро­жа­ло на 10,4% в го­до­вом ис­чис­ле­нии.

Ко­ли­че­ство сде­лок воз­рос­ло в 2017 го­ду бо­лее чем на 14%, что, ско­рее, свя­за­но с тем, что са­ми ис­пан­цы ста­ли боль­ше при­об­ре­тать недви­жи­мость в этом ре­ги­оне (воз­мож­но, и ка­та­лон­ский кри­зис ока­зал свое вли­я­ние). При этом льви­ная до­ля про­дан­ной недви­жи­мо­сти ( бо­лее 80%) при­хо­дит­ся на вто­рич­ный ры­нок жи­лья.

Су­ще­ствен­ный при­ток за­ру­беж­ных ин­ве­сти­ций без­услов­но так­же тол­ка­ет це­ны на ло­каль­ном рын­ке вверх. На­при­мер, при­чи­на ро­ста цен в Бу­да­пеш­те - уве­ли­че­ние спро­са со сто­ро­ны ино­стран­ных ин­ве­сто­ров на до­ход­ную и ком­мер­че­скую недви­жи­мость с дол­го­сроч­ной от­да­чей в по­ли­ти­че­ски ста­биль­ной сре­де.

Вли­я­ет на це­ны спрос на хо­ро­шие офис­ные и го­сти­нич­ные пред­ло­же­ния, а так­же рас­ту­щий эко­но­ми­че­ский рост в Вен­грии и уси­лия вен­гер­ско­го пра­ви­тель­ства по со­зда­нию бла­го­при­ят­ной сре­ды для ино­стран­ных ин­ве­сто­ров».

4 Не­хват­ка пред­ло­же­ний

По­жа­луй, са­мый ха­рак­тер­ный при­мер мож­но на­блю­дать в Бер­лине, где за по­след­ний год недви­жи­мость по­до­ро­жа­ла на 14,9%. В по­след­ние го­ды на рын­ке недви­жи­мо­сти Бер­ли­на спрос пре­вы­ша­ет пред­ло­же­ние. Мож­но на­звать три ос­нов­ные при­чи­ны та­ко­го ажи­о­та­жа. Во-пер­вых, при­рост на­се­ле­ния (око­ло 50 000 че­ло­век в год). Во-вто­рых, низ­кие ипо­теч­ные став­ки в рай­оне 1,52% го­до­вых. И в-тре­тьих, рост бла­го­со­сто­я­ния на­се­ле­ния и от­сут­ствие вы­год­ных аль­тер­на­тив­ных ви­дов ка­пи­та­ло­вло­же­ния для сред­не­го клас­са. В на­сто­я­щий мо­мент в Бер­лине ца­рит ры­нок про­дав­ца, сей­час го­раз­до про­ще вы­год­но про­дать недви­жи­мость, чем ее вы­год­но при­об­ре­сти.

Се­го­дня Бер­лин – од­на из круп­ней­ших ев­ро­пей­ских сто­лиц, раз­ви­тый бе­та-го­род с боль­ши­ми воз­мож­но­стя­ми на рын­ке ин­но­ва­ций и вы­со­ким уров­нем жиз­ни. В со­от­вет­ствии с го­род­ским пла­ном за­строй­ки, в Бер­лине был сне­сен вет­хий жи­лой фонд ГДР. Но несмот­ря на стро­и­тель­ный бум по­след­них лет, го­род не успе­ва­ет удо­вле­тво­рить спрос на жи­лье.

5 Низ­кие став­ки по кре­ди­там

Де­ше­вая ипо­те­ка сти­му­ли- ру­ет по­ку­пать недви­жи­мость. Ес­ли при этом на­блю­да­ет­ся рост цен на арен­ду жи­лья, ин­те­рес к по­куп­ке соб­ствен­но­го до­ма ста­но­вит­ся еще силь­нее. Бук­валь­но во всех стра­нах, где сей­час квад­рат­ные мет­ры до­ро­жа­ют, кре­ди­то­ва­ние на­хо­дит­ся на подъ­еме.

Бан­ки Бол­га­рии ак­тив­но вы­да­ют кре­ди­ты на по­куп­ку жи­лья на вы­год­ных усло­ви­ях. Про­цент­ные став­ки ино­гда да­же ни­же 3% го­до­вых. Кро­ме то­го, не­ко­то­рые бан­ки пред­ла­га­ют 100% фи­нан­си­ро­ва­ние ( без пер­во­на­чаль­но­го взно­са).

В Гер­ма­нии став­ки по кре­ди­там еще ни­же – от 1,7% до 2,3% го­до­вых.

6 Низ­кие став­ки по де­по­зи­там

Ко­гда став­ки по де­по­зи­там при­бли­жа­ют­ся к кри­ти­че­ски низ­ко­му уров­ню, лю­ди на­чи­на­ют ис­кать дру­гие ин­стру­мен­ты для со­хра­не­ния ка­пи­та­ла. Не­ред­ко этим ин­стру­мен­том ста­но­вит­ся недви­жи­мость – ком­мер­че­ский объ­ект или про­стая квар­ти­ра для сда­чи в арен­ду.

Са­мый ха­рак­тер­ный при­мер – Гер­ма­ния. Там став­ки по де­по­зи­там ну­ле­вые, а по­рой и во­все от­ри­ца­тель­ные, т.е. не банк пла­тит вам за поль­зо­ва- ние сред­ства­ми, а вы ему.

Недви­жи­мость как ин­ве­сти­ци­он­ный про­дукт вер­ну­ла свою при­вле­ка­тель­ность, мно­гие сей­час пред­по­чи­та­ют вкла­ды­вать день­ги в недви­жи­мость, а не дер­жать их в бан­ках, ак­ци­ях или зо­ло­те.

7 По­вы­ше­ние цен на съем­ное жи­лье

Ес­ли в го­ро­де хо­ро­шая эко­но­ми­ка и мно­го ра­бо­ты, там обыч­но уве­ли­чи­ва­ет­ся чис­ло жи­те­лей, сле­до­ва­тель­но, рас­тет спрос на арен­ду. Пря­мо про­пор­ци­о­наль­но ин­те­ре­су съем­щи­ков по­вы­ша­ют­ся став­ки и по­яв­ля­ют­ся ин­ве­сто­ры, ко­то­рые хо­тят на этом за­ра­бо­тать.

Из-за ро­ста цен на арен­ду на­се­ле­ние стре­мит­ся при­об­ре­тать соб­ствен­ное жи­лье, а низ­кие ипо­теч­ные став­ки де­ла­ют по­куп­ку вы­год­нее най­ма. Та­ким об­ра­зом, в Бер­лине, из­вест­ном как «го­род арен­да­то­ров», все боль­ше рас­тет до­ля соб­ствен­ни­ков жи­лья и сни­жа­ет­ся до­ля съем­щи­ков. Рост аренд­ных плат так­же при­вле­ка­ет и ин­ве­сто­ров в недви­жи­мость.

8 Из­ме­не­ния в за­ко­нах

Не все за­ко­но­да­тель­ные ини­ци­а­ти­вы про­во­ци­ру­ют рост цен на недви­жи­мость, но уже- сто­че­ние тре­бо­ва­ний к стро­и­тель­ству и по­вы­ше­ние на­ло­гов, как пра­ви­ло, при­во­дят имен­но к это­му. На­при­мер, важ­ный фак­тор по­до­ро­жа­ния недви­жи­мо­сти в Бу­да­пеш­те – рост цен на про­ект­ные и стро­и­тель­ные ра­бо­ты, вы­зван­ный по­вы­ше­ни­ем тех­ни­че­ских тре­бо­ва­ний и зар­плат в от­рас­ли. Это при­ве­ло к ро­сту цен на но­вое стро­и­тель­ство и, есте­ствен­но, по­влек­ло за со­бой по­вы­ше­ние цен на вто­рич­ном рын­ке.

9 Раз­ви­тие ин­фра­струк­ту­ры и мас­штаб­ные про­ек­ты

Круп­ные го­ро­да раз­ви­ва­ют­ся быст­рее ма­лень­ких – ту­да стре­мит­ся биз­нес, едут сту­ден­ты, пе­ре­се­ля­ют­ся пред­при­им­чи­вые се­мьи с детьми. Там стро­ит­ся не толь­ко жи­лье, но и са­мые раз­ные объ­ек­ты ин­фра­струк­ту­ры. Ес­ли каж­дая но­вая стан­ция мет­ро про­во­ци­ру­ет рост цен в со­сед­них мик­ро­рай­о­нах, то что го­во­рить о мас­штаб­ных го­су­дар­ствен­ных про­ек­тах. Имен­но по­это­му це­ны на квар­ти­ры в сто­ли­це и круп­ных го­ро­дах рас­тут ку­да быст­рее, чем в про­вин­ции.

Без­услов­но, каж­дая из при­чин в от­дель­но­сти не при­ве­дет к всплес­ку цен на недви­жи­мость. Но в оди­ноч­ку они и не хо­дят – од­на вы­те­ка­ет из дру­гой. А вот все вме­сте они уже спо­соб­ны из­ме­нить си­ту­а­цию кар­ди­наль­ным об­ра­зом.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.