Рис­ки ин­ве­сти­ций, о ко­то­рых не рас­ска­зы­ва­ют ино­стран­цам

Nedvigimost Belorussii - - NEWS - Prian.ru

«Ин­ве­сти­руй­те в за­ру­беж­ную недви­жи­мость и по­лу­чай­те га­ран­ти­ро­ван­ный до­ход...» – та­кой ре­клам­ный сло­ган по­след­нее вре­мя встре­ча­ет­ся до­воль­но ча­сто. Но все ли так без­об­лач­но и мож­но до­ве­рять ре­кла­ме? На­де­ем­ся, что ста­тья пор­та­ла Prian.ru по­мо­жет вам от­ве­тить на дан­ный во­прос.

«Ку­пи­те ком­на­ту в сту­ден­че­ском об­ще­жи­тии Ве­ли­ко­бри­та­нии – це­на во­про­са от 50 тыс. фун­тов – и по­лу­чай­те га­ран­ти­ро­ван­ный до­ход от сда­чи в арен­ду 6-9% в те­че­ние 2-5 лет». Так вы­гля­дит ти­пич­ное объ­яв­ле­ние. Зву­чит за­ман­чи­во? Да, но не все так про­сто…

По оцен­кам Savills, в Бри­та­нии толь­ко каж­дый тре­тий уча­щий­ся мо­жет раз­ме­стить­ся в об­ще­жи­тии. В дру­гих стра­нах – и то­го мень­ше. Ре­зуль­тат – но­вая ни­ша для ин­ве­сти­ций, стро­и­тель­ство спе­ци­аль­но обо­ру­до­ван­ных для нужд сту­ден­тов зда­ний и сда­ча апар­та­мен­тов в арен­ду. По оцен­кам ана­ли­ти­ков Savills, объ­ем это­го рын­ка за по­след­ние пять лет вы­рос на 87%. Об­щая сум­ма сде­лок уже сей­час ис­чис­ля­ет­ся де­сят­ка­ми мил­ли­ар­дов дол­ла­ров. В по­след­ние го­ды част­ным ин­ве­сто­рам – в том чис­ле за­ру­беж­ным – ста­ли пред­ла­гать участ­во­вать в про­ек­тах сту­ден­че­ско­го жи­лья Ве­ли­ко­бри­та­нии.

Ти­пич­ные усло­вия сдел­ки

Ин­ве­стор по­ку­па­ет ком­на­ту или сту­дию (как пра­ви­ло, 12-30 кв. м) в мно­го­квар­тир­ном зда­нии, спро­ек­ти­ро­ван­ном спе­ци­аль­но для нужд сту­ден­тов. Боль­шин­ство та­ких объ­ек­тов на­хо­дит­ся в сту­ден­че­ских го­ро­дах, на­при­мер, в Ли­вер­пу­ле или Ман­че­сте­ре. Ти­пич­ная сто­и­мость – 50-200 тыс. фун­тов.

Зда­ни­ем управ­ля­ет ком­па­ния, ко­то­рая при­вле­ка­ет арен- да­то­ров и ре­ша­ет все экс­плу­а­та­ци­он­ные во­про­сы. Во вре­мя сдел­ки ин­ве­стор за­клю­ча­ет с управ­ля­ю­щим до­го­вор, по ко­то­ро­му ему по­ла­га­ет­ся фик­си­ро­ван­ный до­ход на срок от двух до пя­ти лет – как пра­ви­ло, 6-9% до упла­ты на­ло­гов. В этой сум­ме уже учте­ны рас­хо­ды на ком­му­наль­ные пла­те­жи и дру­гие из­держ­ки. По­лу­ча­ет­ся, нам пред­ла­га­ют вло­жить неболь­шую, по бри­тан­ским мер­кам, сум­му и по­лу­чить боль­шой и – вни­ма­ние – га­ран­ти­ро­ван­ный до­ход. Ко­гда ви­дишь та­кие усло­вия, пер­вая мысль – хо­ро­шо, но чем я рискую?

Рис­ки

«Ин­ве­сти­ции в сту­ден­че­ское жи­лье – как и лю­бые дру­гие – име­ют свои пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки, рис­ки. Но речь имен­но о по­куп­ке об­ще­жи­тия це­ли­ком. Это мно­го­мил­ли­он­ные сдел­ки, – рас­ска­зы­ва­ет Али­са Зо­ти­мо­ва, ос­но­ва­тель и управ­ля­ю­щий ди­рек­тор лон­дон­ской ком­па­нии AZ Real Estate. – Ес­ли же го­во­рить о по­куп­ке от­дель­ных ком­нат, то, на мой взгляд, это од­но­знач­но вы­со­ко­ри­с­ко­ван­ная ин­ве­сти­ция. И вот по­че­му.

Во-пер­вых, эти объ­ек­ты нелик­вид­ны. Са­ма по­ста­нов­ка во­про­са о том, что­бы при­об­ре­сти ком­на­ту в сту­ден­че­ском об­ще­жи­тии, для Ве­ли­ко­бри­та­нии нети­пич­на. В Ан­глии боль­шое ко­ли­че­ство пор­та­лов, где пред­став­лен огром­ный вы­бор объ­ек­тов в раз­лич­ных го­ро­дах, при­го­ро­дах, рай­о­нах и т. п. Но ин­фор­ма­ции о про­да­же сту­ден­че­ских ком­нат, увы, там нет. По­ку­па­те­ли в Ве­ли­ко­бри­та­нии про­сто не ищут от­дель­ные ком­на­ты в об­ще­жи­тии – го­раз­до про­ще ку­пить квар­ти­ру.

По­это­му, ко­гда вы при­ни­ма­е­те ре­ше­ние о при­об­ре­те­нии ком­на­ты в сту­ден­че­ском об­ще­жи­тии Ве­ли­ко­бри­та­нии, на­до чет­ко по­ни­мать, как вы смо­же­те ее в бу­ду­щем про­дать.

На та­ко­го ро­да недви­жи­мость спрос ми­зер­ный, ве­ро­ят­ность най­ти по­ку­па­те­ля «на от­кры­том рын­ке» ми­ни­маль­на, так как рын­ка ком­нат сту­ден­че­ских об­ще­жи­тий в Ве­ли­ко­бри­та­нии нет. Есть от­дель­ные пред­ло­же­ния по ком­на­там, ко­то­рые по­яви­лись недав­но, но это ис­клю­че­ние, ко­то­рое лишь под­твер­жда­ет пра­ви­ло. В луч­шем слу­чае вы смо­же­те про­дать объ­ект быв­ше­му вла­дель­цу, но с су­ще­ствен­ным дис­кон­том.

Вто­рой риск

– га­ран­тия до­ход­но­сти на пер­вые несколь­ко лет мо­жет быть ис­кус­ствен­ной. По­сле окон­ча­ния сро­ка фик­са­ции ста­вок до­ход­ность мо­жет упасть или про­сто быть бо­лее во­ла­тиль­ной.

И в-тре­тьих, в этой схе­ме ин­ве­стор не име­ет кон­тро­ля за ак­ти­вом в рас­ход­ной ча- сти – воз­на­граж­де­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии, ком­му­наль­ные и экс­плу­а­та­ци­он­ные рас­хо­ды. Сум­мы мо­гут быть вы­со­ки­ми или необя­за­тель­ны­ми, но ин­ве­стор бу­дет обя­зан опла­чи­вать рас­хо­ды, так как он один из мно­гих вла­дель­цев с оди­на­ко­вы­ми ми­ни­маль­ны­ми пра­ва­ми и рав­ны­ми обя­зан­но­стя­ми».

Бри­тан­ский Telegraph пи­сал о рис­ках ин­ве­сти­ций в сту­ден­че­ские ком­на­ты еще в 2014 го­ду. По­ми­мо все­го вы­ше­пе­ре­чис­лен­но­го, экс­пер­ты ука­за­ли на воз­мож­ность про­ва­ла про­ек­та и при­ве­ли при­ме­ры сту­ден­че­ских ком­плек­сов, ко­то­рые не смог­ли обес­пе­чить ин­ве­сто­рам да­же га­ран­ти­ро­ван­ный на два – пять лет до­ход.

С дру­гой сто­ро­ны, про­шло уже несколь­ко лет, а про­ек­ты сту­ден­че­ских об­ще­жи­тий про­дол­жа­ют по­яв­лять­ся. Ры­нок но­вый, но рас­тет очень быст­ро. Воз­мож­но, вско­ре по­явит­ся и пол­но­цен­ный сек­тор «вто­рич­ки» (дви­же­ние в этом на­прав­ле­нии то­же идет). По­ка же важ­но по­ни­мать, что объ­е­мы и рост это­го рын­ка, о ко­то­рых пи­шут про­чие ана­ли­ти­ки, обес­пе­чи­ва­ют круп­ные иг­ро­ки, ко­то­рые вы­ку­па­ют зда­ния це­ли­ком, а во­все не ма­лень­кие сдел­ки по по­куп­ке ком­нат част­ны­ми ин­ве­сто­ра­ми.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.