Вто­рич­ный ры­нок 2019: че­го ждать?

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - Ар­тем Са­ха­ре­вич, пор­тал Realt.by

Ес­ли в на­ча­ле 2018-го ры­нок бур­лил, по­до­гре­ва­е­мый ро­стом до­ступ­но­сти кре­ди­тов, то, на­чи­ная с ле­та, об­щая ак­тив­ность вер­ну­лась в нор­маль­ное со­сто­я­ние. Про­ана­ли­зи­ру­ем, что про­ис­хо­ди­ло с рын­ком в ушед­шем го­ду и пред­ста­вим не­сколь­ко сце­на­ри­ев раз­ви­тия си­ту­а­ции.

По чис­лу за­ре­ги­стри­ро­ван­ных сде­лок 2018 год был ре­зуль­та­тив­ным, но, несмот­ря на это, об­щее пред­ло­же­ние квар­тир в сто­ли­це за 12 ме­ся­цев вы­рос­ло на 36%, что эк­ви­ва­лент­но по­чти 2 ты­ся­чам но­вых объ­ек­тов.

Рост цен на квар­ти­ры в Мин­ске по ито­гам 2018 го­да со­ста­вил 8,4%. В аб­со­лют­ном вы­ра­же­нии 1 квад­рат­ный метр по­до­ро­жал в сред­нем на $100. Впро­чем, на­сто­я­щий рост за­кон­чил­ся ещё в ап­ре­ле, по­сле че­го из­ме­не­ния бы­ли ед­ва за­мет­ны­ми.

В на­ча­ле го­да, на волне по­ку­па­тель­ско­го ажи­о­та­жа, ме­ди­ан­ное вре­мя про­да­жи квар­тир в Мин­ске со­став­ля­ло 68 дней. Это озна­ча­ет, что по­ло­ви­на квар­тир про­да­ва­лись быст­рее, а дру­гая по­ло­ви­на — доль­ше. К кон­цу го­да этот по­ка­за­тель до­стиг от­мет­ки в 101 день.

По срав­не­нию с кон­цом 2017 го­да воз­дей­ствие мно­гих фак­то­ров на сто­лич­ный ры­нок жи­лья из­ме­ни­лось. Ка­ких-то кар­ди­наль­ных пе­ре­мен не про­изо­шло, но во мно­гих слу­ча­ях речь уже не идет о даль­ней­шем ро­сте рын­ка, ско­рее о под­дер­жа­нии ста­биль­но­сти.

Су­дя по по­след­ним дан­ным Бел­ста­та, в 2018 го­ду оста­но­вил­ся рост на­се­ле­ния Мин­ска. Это зна­ко­вый мо­мент, ведь в про­шлые го­ды на­се­ле­ние сто­ли­цы еже­год­но уве­ли­чи­ва­лось на 10-20 ты­сяч. В крат­ко­сроч­ной пер­спек­ти­ве это не су­лит ка­ких-то по­тря­се­ний. Бо­лее важ­ны­ми на дан­ный мо­мент яв­ля­ют­ся из­ме­не­ния в воз­раст­ной струк­ту­ре на­се­ле­ния, а имен­но пи­ко­вая чис­лен­ность лю­дей в воз­расте от 25 до 35 лет, для ко­то­рых жи­лищ­ный во­прос сто­ит наи­бо­лее ост­ро. Тем не ме­нее, ста­би­ли­за­ция на­се­ле­ния сто­ли­цы на уровне 2 мил­ли­о­нов че­ло­век — это дол­го­сроч­ный тренд, с ко­то­рым при­дет­ся счи­тать­ся всем иг­ро­кам рын­ка.

Эко­но­ми­ка по-преж­не­му на­хо­дит­ся в «зе­ле­ной зоне», од­на­ко рост ВВП за­мед­ля­ет­ся. На фоне нере­шен­ных спо­ров с Рос­си­ей и оче­ред­но­го вит­ка сни­же­ния цен на нефть пер­спек­ти­вы вос­хо­дя­ще­го трен­да вы­гля­дят до­воль­но ту­ман­ны­ми, осо­бен­но с уче­том эф­фек­та вы­со­кой ба­зы 2018 го­да.

На фоне ро­ста эко­но­ми­ки сред­няя за­ра­бот­ная пла­та в 2018 го­ду уве­ли­чи­лась как в руб­лях, так и в дол­ла­ро­вом эк­ви­ва­лен­те. В сле­ду­ю­щем го­ду в Нац­бан­ке не ис­клю­ча­ют ро­ста во­ла­тиль­но­сти кур­сов, к то­му же ре­гу­ля­тор всё ак­тив­нее про­во­дит по­ли­ти­ку де­дол­ла­ри­за­ции (в том чис­ле и на рын­ке недви­жи­мо­сти). В та­ких усло­ви­ях рас­счи­ты­вать на рост зар­плат в дол­ла­рах бу­дет го­раз­до слож­нее.

До­ход­ность арен­ды в 2018 го­ду ста­би­ли­зи­ро­ва­лась на уровне 6% го­до­вых и по-преж­не­му зна­чи­тель­но опе­ре­жа­ет ва­лют­ные де­по­зи­ты. Сег­мент оста­ёт­ся при­вле­ка­тель­ным для тех, кто рас­смат­ри­ва­ет дол­го­сроч­ную пер­спек­ти­ву. Лю­би­те­лям бо­лее «ко­рот­ких» ин­ве­сти­ций нуж­но при­ни­мать во вни­ма­ние дель­ту меж­ду це­ной по­куп­ки и про­да­жи квар­ти­ры.

За 11 ме­ся­цев 2018 го­да в Мин­ском, Дзер­жин­ском и Смо­ле­вич­ском рай­о­нах бы­ло вве­де­но 530 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров жи­лья, про­тив 438 ты­сяч в са­мом Мин­ске. Си­ту­а­ция ещё мо­жет из­ме­нить­ся в де­каб­ре, но по­ка это пер­вый слу­чай за всю ис­то­рию на­блю­де­ний, ко­гда при­го­род опе­ре­жа­ет Минск.

Ре­аль­ный де­фи­цит пред­ло­же­ния на се­го­дня при­сут­ству­ет лишь в сег­мен­те го­то­вых но­востро­ек. Их до­ля в об­щем объ­е­ме сде­лок куп­ли-про­да­жи в по­след­ние ме­ся­цы на­хо­ди­лась на ре­корд­но низ­ком уровне — немно­гим бо­лее 6%. Ещё год на­зад их бы­ло око­ло 12%, а в на­ча­ле 2015-го до­ля го­то­вых но­востро­ек до­хо­ди­ла до 25%. Это на ру­ку вто­рич­но­му рын­ку — за неиме­ни­ем до­ста­точ­но­го вы­бо­ра, по­ку­па­те­ли рас­смат­ри­ва­ют квар­ти­ры в до­мах, по­стро­ен­ных 3-5 лет на­зад. В 2018 го­ду их до­ля в об­щем объ­е­ме сде­лок вы­рос­ла до са­мо­го зна­чи­тель­но­го уров­ня за по­след­нее де­ся­ти­ле­тие.

Нуж­но по­ни­мать, что ста­ти­сти­ка по вво­ду жи­лья — это ин­ди­ка­тор про­шлой ак­тив­но­сти, так как к мо­мен­ту по­лу­че­ния до­мом ад­ре­са боль­шин­ство квар­тир в нем уже про­да­ны.

Важ­ней­шим ито­гом по­след­них трех лет мож­но на­звать сме­ну ос­нов­но­го ис­точ­ни­ка фи­нан­си­ро­ва- ния у по­ку­па­те­лей квар­тир. Ес­ли рань­ше это бы­ли соб­ствен­ные сбе­ре­же­ния, то сей­час на пер­вый план вы­хо­дят кре­ди­ты. Пе­ре­ход с од­них «рельс» на дру­гие про­изо­шел до­воль­но стре­ми­тель­но — за счет кре­дит­но­го пле­ча пул по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей в ка­кой­то мо­мент рас­ши­рил­ся до небы­ва­лых раз­ме­ров, что по­влек­ло за со­бой ре­корд­ное чис­ло сде­лок.

В то же вре­мя по­яв­ля­ет­ся неко­то­рое несо­от­вет­ствие меж­ду ди­на­ми­кой спро­са и кре­ди­то­ва­ния. В 2017 го­ду с ро­стом объ­е­мов вы­да­чи кре­ди­тов раз­го­нял­ся спрос, в 2018 это уже не так оче­вид­но. Да, вы­рос­ли це­ны, мно­гие бан­ки уве­ли­чи­ли ко­мис­сию, но это так­же мо­жет сиг­на­ли­зи­ро­вать о том, что соб­ствен­ные сбе­ре­же­ния у ны­неш­них по­ку­па­те­лей уже не та­кие зна­чи­тель­ные.

Посколь­ку в 2018 го­ду ди­на­ми­ка цен дол­гое вре­мя оста­ва­лась прак­ти­че­ски ну­ле­вой мог­ло сло­жить­ся впе­чат­ле­ние, что ры­нок очень ста­би­лен, од­на­ко да­же незна­чи­тель­ные из­ме­не­ния в уровне спро­са или пред­ло­же­ния мо­гут за­ста­вить це­ны вый­ти из «спяч­ки».

Год на­зад мы по­пы­та­лись спро­гно­зи­ро­вать из­ме­не­ние цен на квар­ти­ры на ос­но­ве воз­мож­ной ак­тив­но­сти по­ку­па­те­лей. Та­кой фор­мат непло­хо се­бя за­ре­ко­мен­до­вал — один из озву­чен­ных ва­ри­ан­тов под­твер­дил­ся. С огляд­кой на всё, на­пи­сан­ное вы­ше, мы вновь по­про­бу­ем пред­ста­вить не­сколь­ко сце­на­ри­ев раз­ви­тия си­ту­а­ции в бли­жай­шие пол­го­да.

Сце­на­рий 1. По­ку­па­тель­ская ак­тив­ность оста­ёт­ся вы­со­кой

За этой фор­му­ли­ров­кой сто­ит сред­ний уро­вень спро­са за 2017-2018 гг. с по­прав­кой на се­зон­ность. То есть чуть бо­лее ак­тив­ный ры­нок, чем тот, ко­то­рый мы на­блю­да­ли по­след­ние пол­го­да. В та­ком слу­чае нас ждёт плав­ное по­вы­ше­ние цен — к се­ре­дине го­да ин­декс мо­жет ока­зать­ся в диа­па­зоне 13501370 $/м2.

Се­го­дня нет ос­но­ва­ний, что­бы рас­смат­ри­вать ещё бо­лее «экс­тре­маль­ный» сце­на­рий с ре­корд­ным уров­нем спро­са, как в на­ча­ле 2018 го­да. Ре­сур­сы для даль­ней­ше­го уве­ли­че­ния по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти уже с боль­ше­го ис­чер­па­ны.

Сце­на­рий 2. Со­хра­не­ние спро­са на уровне по­след­не­го по­лу­го­дия

Это­го бу­дет до­ста­точ­но, что­бы ин­декс оста­вал­ся ста­биль­ным с незна­чи­тель­ны­ми ко­ле­ба­ни­я­ми. Воз­мож­но неболь­шое сни­же­ние цен в пер­вом квар­та­ле из-за се­зон­но­го спа­да в чис­ле сде­лок, но вто­ром квар­та­ле ак­тив­но­сти по­ку­па­те­лей хва­тит, что­бы ни­ве­ли­ро­вать эту ло­каль­ную «про­сад­ку».

Сце­на­рий 3. Бо­лее низ­кий спрос (на 7-10% ни­же те­ку­ще­го)

Уро­вень по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти на «вто­рич­ке» в 2016-2018 гг. был за­мет­но вы­ше, чем в преды­ду­щие го­ды. Ес­ли 2019 год бу­дет, сво­е­го ро­да, пе­ре­ход­ным от ре­корд­но­го уров­ня спро­са к ста­рой «нор­ме», то это по­вле­чет за со­бой раз­во­рот в це­но­вой ди­на­ми­ке.

К се­ре­дине ле­та ин­декс сто­ит ожи­дать на уровне 1260-1280 $/м2.

Сце­на­рий 4. Рез­кое ухуд­ше­ние эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции, ко­то­рое уда­рит по спро­су

В ка­че­стве ори­ен­ти­ра мож­но взять пер­вое по­лу­го­дие 2015 го­да, ко­то­рое бы­ло худ­шим за по­след­ние 7 лет. При схо­жем форс-ма­жо­ре к се­ре­дине ле­та ин­декс мо­жет вер­нуть­ся к уров­ню 1200 $/м2.

В про­шлом го­ду наи­бо­лее точ­ным ока­зал­ся са­мый оп­ти­ми­стич­ный про­гноз «на по­вы­ше­ние». Сей­час, по на­ше­му субъ­ек­тив­но­му мне­нию, наи­боль­шая ве­ро­ят­ность ока­зать­ся бли­же к ис­тине у сце­на­ри­ев № 2 и 3.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.