«Вто­рич­ка» под уда­ром кри­зи­са — в ап­ре­ле це­ны про­дан­ных квар­тир в Мин­ске опу­сти­лись на 2,4%

Nedvigimost Belorussii - - Первая страница - Ар­тём Са­ха­ре­вич, Realt.by

Ко­ли­че­ство сде­лок куп­ли-про­да­жи квар­тир в Мин­ске со­кра­ти­лось по срав­не­нию с мар­том на 51%. В ап­ре­ле ед­ва на­бра­лось 600 сде­лок, что со­по­ста­ви­мо с по­ка­за­те­лем ян­ва­ря в очень пло­хой год.

Дей­стви­тель­но, дву­крат­ный об­вал спро­са до сих пор мож­но бы­ло на­блю­дать толь­ко в на­ча­ле го­да по­сле дол­го­го пе­ри­о­да празд­нич­ных дней. При­ро­да ны­неш­не­го об­ва­ла чем-то по­хо­жа, толь­ко вме­сто празд­ни­ков у по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей квар­тир сей­час ре­жим са­мо­изо­ля­ции и же­ла­ние от­ло­жить лю­бые зна­чи­мые де­ла на бо­лее позд­ний срок.

По всей ви­ди­мо­сти, в ап­ре­ле ещё за­кры­ва­ли «ста­рые» сдел­ки, под­го­тов­ка к ко­то­рым шла в про­шлые ме­ся­цы. По ито­гам мая и июня уже мож­но бу­дет оце­ни­вать функ­ци­о­ни­ро­ва­ние вто­рич­но­го рын­ка в но­вых усло­ви­ях, в том чис­ле по­сле сво­ра­чи­ва­ния кре­ди­тов на по­куп­ку жи­лья ря­дом круп­ней­ших бан­ков. Не ис­клю­че­но, что уста­нов­лен­ный в ап­ре­ле ан­ти­ре­корд дол­го не про­дер­жит­ся.

Диа­мет­раль­но про­ти­во­по­лож­ная си­ту­а­ция на­блю­да­ет­ся в стане про­дав­цов. При­ток но­вых объ­ек­тов на ры­нок по­след­ние два ме­ся­ца зна­чи­тель­но опе­ре­жал ско­рость их по­гло­ще­ния. В ап­ре­ле со­во­куп­ный объ­ём пред­ло­же­ния квар­тир вы­рос на 6,5%.

На од­ну про­дан­ную в ап­ре­ле квар­ти­ру при­хо­ди­лось 14 вы­став­лен­ных на про­да­жу — та­кой вы­со­кой кон­ку­рен­ция за по­ку­па­те­ля не бы­ла с на­ча­ла 2016 го­да. Ещё со­всем недав­но, в фев­ра­ле, со­от­но­ше­ние со­став­ля­ло 1 к 5.

Па­де­ние спро­са бы­ло бо­лее за­мет­ным у 2- и 3-ком­нат­ных квар­тир, сде­лок с ко­то­ры­ми ока­за­лось на 56% и 58% мень­ше, чем в мар­те. Та­кие квар­ти­ры ча­сто участ­ву­ют в слож­ных раз­мен­ных це­поч­ках, ко­то­рые в пе­ри­од неста­биль­но­сти раз­ры­ва­ют­ся. Па­де­ние спро­са на «од­нуш­ки» бы­ло чуть ме­нее рез­ким (-44%).

12,3% ап­рель­ских сде­лок со­вер­ше­ны с квар­ти­ра­ми в го­то­вых но­вострой­ках, что яв­ля­ет­ся до­воль­но вы­со­ким по­ка­за­те­лем для 2020 го­да. Це­на квад­рат­но­го мет­ра у та­ких квар­тир в сред­нем бы­ла вы­ше, чем на «вто­рич­ке».

Струк­ту­ра спро­са с точ­ки зре­ния гео­гра­фии и ка­че­ствен­ных ха­рак­те­ри­стик жи­лья незна­чи­тель­но от­ли­ча­лась от мар­тов­ской. В мае-июне мы на­вер­ня­ка уви­дим бо­лее за­мет­ные сдви­ги в по­ку­па­тель­ских пред­по­чте­ни­ях.

Ес­ли в мар­те це­ны ре­аль­ных сде­лок рос­ли по инер­ции за счет бла­го­при­ят­ной си­ту­а­ции в пер­вой по­ло­вине ме­ся­ца, то ап­рель­ская ди­на­ми­ка уже бы­ла от­ри­ца­тель­ной. Сред­няя це­на про­дан­ных в Мин­ске квар­тир сни­зи­лась на 2,4% и со­ста­ви­ла по ито­гам ап­ре­ля 1354 $/м2. Это очень су­ще­ствен­ная кор­рек­ция для од­но­го ме­ся­ца — мак­си­маль­ная за по­след­ние 4 го­да. Ес­ли взять 1- и 2-ком­нат­ные квар­ти­ры, то тем­пы па­де­ния цен на них и во­все со­от­вет­ство­ва­ли худ­шим ме­ся­цам 2015−2016 гг.

В за­ви­си­мо­сти от чис­ла ком­нат си­ту­а­ция бы­ла сле­ду­ю­щей (+ ме­ди­а­на аб­со­лют­ных цен):

• 1-ком­нат­ные квар­ти­ры: 1439 $/м2 (-4,8% за ме­сяц) — $ 49 050;

• 2-ком­нат­ные квар­ти­ры: 1296 $/м2 (-4,3%) — $ 61 200;

• 3-ком­нат­ные квар­ти­ры: 1267 $/м2 (+1,6%) — $ 86 100;

• 4-ком­нат­ные квар­ти­ры: 1198 $/м2 (-2,0%) — $ 94 600.

Раз­рыв в сред­нем уровне цен пред­ло­же­ния и ре­аль­ных сде­лок со­ста­вил 6,4%. Для срав­не­ния — его сред­нее зна­че­ние в 2018—2019 гг. рав­ня­лось 2,7%.

Це­ны в объ­яв­ле­ни­ях в ап­ре­ле сни­жа­лись не та­ки­ми тем­па­ми, как у ре­аль­ных сде­лок — ска­зал­ся мас­со­вый вы­ход на ры­нок но­вых объ­ек­тов с до­воль­но вы­со­ки­ми це­на­ми. При­ме­ча­тель­но, что хру­щев­ки по­де­ше­ве­ли силь­нее, чем со­вре­мен­ное жи­льё.

Сни­же­ние цен пре­об­ла­да­ло в боль­шин­стве рай­о­нов Мин­ска, а са­мая ощу­ти­мая кор­рек­ция (-4% к мар­тов­ско­му уров­ню) про­изо­шла в рай­оне Верх­не­го го­ро­да и При­вок­заль­ной пло­ща­ди. При­мер­но в каж­дом пя­том рай­оне сред­ний уро­вень цен на квар­ти­ры вы­рос, что вы­зва­но по­яв­ле­ни­ем в про­да­же боль­шо­го ко­ли­че­ства до­ро­гих объ­ек­тов.

С на­ча­ла мая Бе­ла­ру­с­банк при­оста­но­вил вы­да­чу кре­ди­тов на при­об­ре­те­ние жи­лья, со­хра­нив их для стро­и­тель­ства. И хо­тя по­ка не все бан­ки по­сле­до­ва­ли его при­ме­ру, та­кой из­би­ра­тель­ный под­ход круп­ней­ше­го иг­ро­ка со­зда­ёт нерав­ные усло­вия для функ­ци­о­ни­ро­ва­ния пер­вич­но­го и вто­рич­но­го рын­ков жи­лья. С уче­том гря­ду­ще­го сни­же­ния став­ки ре­фи­нан­си­ро­ва­ния до ре­корд­но низ­ких 8% но­вострой­ки быст­рее по­чув­ству­ют вос­ста­нов­ле­ние спро­са, и су­ме­ют из­бе­жать зна­чи­тель­ной це­но­вой кор­рек­ции.

Что ка­са­ет­ся «вто­рич­ки», то здесь воз­мож­ны два ва­ри­ан­та по­ве­де­ния про­дав­цов. Пер­вый — ощу­ти­мые скид­ки и торг «до слёз» с це­лью при­влечь вни­ма­ние по­ку­па­те­лей с на­коп­ле­ни­я­ми или кре­ди­та­ми остав­ших­ся на «вто­рич­ке» бан­ков.

Но в усло­ви­ях ста­би­ли­за­ции кур­са дол­ла­ра по­дав­ля­ю­щее боль­шин­ство про­дав­цов уже неохот­но пе­ре­пи­сы­ва­ют це­ны. Ме­сяц на­зад мы пи­са­ли о мас­со­вой кор­рек­ции цен в объ­яв­ле­ни­ях, но в по­след­ние неде­ли этот про­цесс за­тих. Кор­рек­ти­ров­ки ста­ли де­лать не ча­ще, чем в на­ча­ле мар­та, что мо­жет озна­чать за­стой на вто­рич­ном рын­ке жи­лья.

В ко­неч­ном сче­те та­кая си­ту­а­ция мо­жет при­не­сти за­строй­щи­кам 2 пробле­мы в обо­зри­мом бу­ду­щем. Но­вострой­кам при­дёт­ся кон­ку­ри­ро­вать с те­ми, кто хо­чет про­дать квар­ти­ру мак­си­маль­но быст­ро и го­тов к се­рьёз­ным уступ­кам. И то­гда пе­ред по­ку­па­те­ля­ми (осо­бен­но пер­во­го жи­лья) вста­нет ди­лем­ма: «До­ро­гая квар­ти­ра в но­вострой­ке с га­ран­ти­ро­ван­ным кре­ди­том или бо­лее де­ше­вая на вто­рич­ном рын­ке, на ко­то­рую ещё где-то на­до най­ти день­ги».

Не сек­рет, что пе­ред по­куп­кой квар­ти­ры в но­вострой­ке мно­гие про­да­ют свою ста­рую квар­ти­ру. Здесь кро­ет­ся вто­рой под­вод­ный ка­мень — сла­бый спрос на «вто­рич­ке» и неже­ла­ние мно­гих соб­ствен­ни­ков ид­ти на ве­со­мые уступ­ки вы­ну­дят за­строй­щи­ков де­лать та­ким по­ку­па­те­лям со­по­ста­ви­мые скид­ки на свои квар­ти­ры.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.