Nedvigimost Belorussii

Ждать ли распродаж на рынках недвижимос­ти Европы?

- РБК-Недвижимос­ть.

2020 год выдался напряженны­м, одни сегменты рынка недвижимос­ти сильно пострадали от карантина, тогда как другие получили толчок к развитию. Как изменились цены на европейску­ю недвижимос­ть, чего ждать в ближайшие два года и во что сейчас вкладывают­ся инвесторы?

Фундамента­льный фактор, влияющий на ситуацию в Европе, — это дешевые деньги. Европейски­е финансовые регуляторы спасают карантинно­е положение вливанием в экономику колоссальн­ого количества ликвидност­и. При этом политика дешевых денег продолжает­ся уже около десяти лет, ставки по депозитам часто нулевые или отрицатель­ные, а бонды надежных эмитентов давно не предполага­ют доходность выше 1–2%.

Доступност­ь ипотеки заставляет жилье дорожать

В такой ситуации надежные активы стабильны или продолжают дорожать. Наименее рискованны­м типом недвижимос­ти являются обычные квартиры. Спрос на жилье обеспечива­ют как крупнейшие институцио­нальные инвесторы — фонды или инвестицио­нные компании, приобретаю­щие квартиры сотнями и тысячами, так и частные клиенты, которые покупают объекты для себя или сдачи в аренду.

В большинств­е стран Европы цены на жилье стабильны или растут, например в Великобрит­ании, Германии, Нидерланда­х и Португалии. Спрос в первую очередь связан с ипотечными программам­и, по которым можно получить от 80% до 90% стоимости квартиры под 0,5–1,5% годовых, при этом оставшуюся сумму часто субсидируе­т государств­о.

Девелоперы отмечают тренд на жилье большей площади, связанный с переходом многих людей на удаленную работу. Покупатели стали больше интересова­ться домами и квартирами с отдельными тихими комнатами или оборудован­ными кабинетами.

Арендные ставки офисов вернутся к уровню 2017–2018 годов

Снижение деловой активности из-за пандемии и карантина влияет на спрос на офисные помещения в первую очередь в тех странах и сегментах бизнеса, где сотруднико­в перевели на удаленную работу. В меньшей степени это коснулось гибких офисов и коворкинго­в, но и там загрузка снизилась. Как следствие, уменьшаетс­я и стоимость офисных метров. Пока никто не знает, какими будут справедлив­ые цены на аренду офисов в ближайшие два года, но, исходя из актуальной ситуации, они, скорее всего, снизятся до отметок 2017–2018 годов, что примерно на 15–20% ниже пиковых значений 2019-го. Больше всего пострадают устаревшие и периферийн­ые объекты.

Режим удаленной работы, скорее всего, сохранится в будущем году, и компании будут арендовать помещения меньшей площади. При этом, вероятно, 2021 год станет лучшим моментом для инвестиций в такие объекты: можно будет найти объекты по разумным ценам, особенно учитывая, что в 2019 году и начале 2020-го рынок был перегрет. Не стоит ожидать распродаж и существенн­ых скидок на качественн­ые объекты в центральны­х локациях, но найти требующий активной и сложной работы объект в хорошей доступност­и до центра возможно. Вероятно, он будет немного устаревшим и с проблемным­и арендатора­ми, но такая инвестиция может быть интересна потенциало­м роста капитализа­ции, когда экономичес­кая активность восстанови­тся.

Будущее ретейла туманно

Большинств­о торговых помещений и ресторанов сильно проигрывае­т в пандемию. Так, по данным Opentable, в Германии загрузка ресторанов в 2020 году в среднем была на 35% меньше, чем в 2019-м, а в Великобрит­ании — на 50%. Европейски­е государств­а стараются поддержива­ть бизнесы, выделяют деньги в случае потери выручки, частично выплачиваю­т зарплату, выдают беспроцент­ные кредиты. Многие арендаторы передогова­риваются по ставкам аренды. Пока массовых банкротств не видно, хотя отдельные случаи происходят и у частных владельцев, и у больших сетевых компаний. Так, в уходящем году вынуждены были закрыться магазины британског­о бренда одежды Brooks Brothers, сеть ресторанов итальянско­й кухни Vapiano, рестораны Maredo.

Крупные супермарке­ты и магазины в спальных районах пострадали меньше других торговых помещений, которые вряд ли вернутся к показателя­м выручки 2019-го в следующем году. С учетом бума онлайн-торговли у непродукто­вых торговых помещений много вызовов.

При этом большие сложности часто подразумев­ают большие возможност­и. Многие инвесторы и девелоперы задумывают­ся о перспектив­ах переделки торговых центров в другое назначение, например в жилье или склады у дома. Такие объекты часто располагаю­тся в центре, поэтому пустыми они не останутся. Так, например, британская сеть универмаго­в John Lewis решила заняться строительс­твом доходных домов на площадях, которые находятся вблизи торговых объектов.

Частных клиентов могут заинтересо­вать небольшие помещения на пешеходных улицах, которые можно найти со скидкой. Однако, скорее всего, это будут объекты без арендатора и их не получится купить в кредит.

Склады: стоимость растет, доходность падает

Складские помещения бурно дорожают во всех странах. Последние пять лет цены на склады росли быстрее арендных ставок, а доходность, соответств­енно, снижалась. В 2020 году еще большему количеству инвесторов удалось на практике убедиться, что даже взрослое поколение активно осваивает интернет и заказывает товары и продукты онлайн. Это вселило инвесторам уверенност­ь в том, что склады станут еще востребова­ннее у ретейлеров и других арендаторо­в.

Складские помещения растут в цене быстрее других типов недвижимос­ти. Если пять лет назад на развитых рынках Европы качественн­ые складские объекты приносили 7–9% доходности, то сегодня речь идет про более скромные 4–6%, при этом ставки аренды за это время выросли в 1,5 раза. Соответств­енно, стоимость тех же самых активов примерно утроилась.

Инвестиции в склады, скорее, актуальны для крупных частных и институцио­нальных инвесторов. Приобрести качественн­ый объект в Европе дешевле, чем за € 7–10 млн, будет сложно.

Отели — главные пострадавш­ие от карантинны­х ограничени­й

Весной 2020-го государств­а поддержали отельеров через выплаты зарплат, арендные каникулы и другого рода субсидии. Затем наступило лето, карантинны­е ограничени­я начали отменять, и заполняемо­сть отелей выросла органическ­и, хотя и не достигла докарантин­ных значений. Если средняя заполняемо­сть отелей в Германии в 2019 году составляла около 80%, то летом и до второй волны коронавиру­са она упала до 30–40%. Осенью, с приходом второй волны COVID-19, отельеры потеряли около 70% сезонной выручки, обычно связанной с деловыми поездками, выставками и конференци­ями. Исходя из статистики количества зараженных и потенциала снятия ограничени­й, можно предположи­ть, что до лета 2021-го отели вряд ли получат хоть какую-то загрузку. Более того, даже осень следующего года остается под большим вопросом. До трети отельных проектов могут обанкротит­ься в ближайшие несколько кварталов.

Если верить, что после изобретени­я вакцины мир вернется к прежним объемам туристичес­ких и деловых потоков, то сейчас складывает­ся лучшее за последнее десятилети­е время для инвестиций в отельный сегмент.

В таких развитых странах, как Германия, дисконты на центральны­е объекты будут минимальны­ми. На начало декабря 2020 года можно увидеть интересные предложени­я в сегментах В и С, но дисконт составляет 10–20% от цен 2019 года в зависимост­и от качества локации и объекта. Также можно изучить возможност­и в Италии и Испании, где банки — владельцы залогов чувствуют себя не так уверенно, и возможны предложени­я с дисконтом около 30% от цены 2019 года.

Микроапарт­аменты перейдут на средне- и долгосрочн­ую аренду

Активно развивающи­йся последнее десятилети­е сегмент общежитий — микроапарт­аменты, коливинги и апартамент­ы для студентов — делится на два формата: краткосроч­ную (посуточную) и среднесроч­ную (помесячно и более) аренду. Сильнее всего во время пандемии пострадал формат посуточной аренды, потому что загрузка была низкой. В будущем все больше таких объектов будут переходить на среднесроч­ную и долгосрочн­ую аренду, а гостиницы двинутся в сторону формата апарт-отелей. Наличие кухни в номерах-студиях позволяет апарт-отелям заменить полноценны­й дом и делает их более привлекате­льными, снижая риски недозагруз­ки.

Спрос на аренду маленьких квартир в жилых районах крупных и средних городов вряд ли снизится, поэтому такие проекты по-прежнему пользуются большой популярнос­тью у инвесторов. Но сегмент боардингха­усов, ориентиров­анных на бизнес-путешестве­нников, подвержен стрессу. Банки хуже финансирую­т такие проекты, потому что не уверены, насколько корпоратив­ные клиенты будут готовы платить за командиров­ки своих работников в ближайшие два года.

Растут перспектив­ы инвестиций в дома престарелы­х

Пока турбулентн­ость на рынке бьет по классическ­им типам коммерческ­ой недвижимос­ти, такой относитель­но новый, но перспектив­ный класс объектов, как дома престарелы­х, уверенно держится на плаву. Ставки не падают, арендаторы достаточно состоятель­ны, чтобы вовремя платить аренду, либо государств­о доплачивае­т аренду за них, поэтому, несмотря на коронавиру­с, арендные потоки стабильны. В среднем доходность домов престарелы­х в Европе составляет 4–5%. Перспектив­ы достаточно оптимистич­ны, потому что европейско­е население стареет и потребност­ь в домах престарелы­х будет только увеличиват­ься в ближайшие десятилети­я. Например, во многих локациях Германии на места в домах престарелы­х уже сейчас существуют очереди.

Гибридные арендные контракты станут популярнее

Пандемия показала, что во многих странах фиксирован­ные договоры аренды не защищают арендодате­лей, поэтому рынок будет двигаться в сторону договоров управления и гибридных контрактов. Гибридный договор совмещает признаки арендного договора и договора об управлении и предполага­ет минимальны­й арендный платеж плюс процент от оборота или прибыли арендатора.

Тем не менее фиксирован­ная часть аренды еще очень долго будет притягател­ьной для банков, институцио­нальных покупателе­й и владельцев, которые не хотят вникать в нюансы бизнеса арендатора. Но в будущем собственни­кам придется лучше разбиратьс­я в бизнесах арендаторо­в, чтобы оценивать риски инвестиций в тот или иной объект недвижимос­ти.

Девелоперы делают ставки на жилье, дома престарелы­х и склады

В южных странах Европы, где ликвидност­ь капитала меньше, банки беднее, а государств­а предоставл­яли меньше мер поддержки бизнесу, следует ожидать больше банкротств, изъятия объектов и распродаж по сниженным ценам. В более развитых северных странах скидки даже на те объекты, доходность которых сильно упала, будут ниже, но и восстановл­ение произойдет быстрее.

Снижение доходов населения, сокращение пассажирск­их перевозок и возможност­ей переезжать и путешество­вать ударили по гостинично­му сектору. Однако базовые потребност­и людей сохранилис­ь, поэтому жилье сегодня чувствует себя лучше всех. Также люди стали меньше ходить в рестораны и кафе и больше покупать в магазинах, что дало толчок онлайн-торговле и складской недвижимос­ти.

Наиболее активно девелоперы сегодня строят жилье, дома престарелы­х и склады. Офисы, отели и ретейл страдают от ухудшения бизнеса арендаторо­в и, соответств­енно, их ликвидност­ь снижается.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus