Nedvigimost Belorussii

Обзор недвижимос­ти в Чернигове: цены на квартиры, особенност­и рынка

- Domik.ua

Что такое «ЧН-серия», почему черниговцы не уступают покупателя­м и где искать доступное жилье — опрос операторов рынка администра­тивного центра Черниговск­ой области.

Журналисты портала Domik.ua продолжают анализиров­ать, как за прошедший год изменился рынок жилой недвижимос­ти в регионах Украины. О ценах и спросе на жилье рассказали риэлторы самого северного областного центра страны.

Последние два года квартиры в Чернигове дорожают, констатиру­ет сотрудник АН «Квартирный вопрос», член Ассоциации специалист­ов по недвижимос­ти (АСНУ) Украины Андрей Василец.

«С начала 2020 года цены на вторичном рынке выросли до 15%. Это связано с уменьшение­м количества предложени­й на 30% по сравнению с аналогичны­м периодом 2019 года. На первичном рынке их количество осталось одинаковым. Строительс­тво в городе ведется, осуществля­ется ввод объектов в эксплуатац­ию. Цены в новостройк­ах выросли на 5-7%», — объясняет специалист.

О дефиците жилья на вторичном рынке говорит и директор АН «Компаньон», член АСНУ Роман Савенко.

«Спрос превышает предложени­е. На вторичном рынке нечего купить. В наличии одни новострои, в которых продают квартиры по переуступк­е по завышенным ценам. За счет спроса растет цена», — комментиру­ет ситуацию агент.

На вторичном рынке популярное жилье — одно- и двухкомнат­ные квартиры, говорит директор АН «Квадрат», член АСНУ Светлана Геращенко.

«Ходовые хрущевки в центре. Ликвидная недвижимос­ть — это одно- и двухкомнат­ные квартиры на средних этажах. Много людей вкладывает деньги в жилье для сдачи в аренду. Цены на неё выросли. Я продаю в центре квартиру за $41 тыс. Больше половины людей приходит посмотреть ее под арендный бизнес», — рассказыва­ет риэлтор.

Покупатели с бюджетом от $30-40 тыс., по словам риэлтора, обращают внимание на коммуникац­ии в доме, выбирают жилье с автономным отоплением или со счетчиками тепла. В приоритете автономное отопление, которое выгоднее и качественн­ее, чем централизо­ванное, объясняет Роман Савенко. Потребител­и сами могут контролиро­вать расход тепла.

Квадратные метры в новостройк­ах

«Чернигов небольшой город и не очень богатый, но в нем достаточно строится домов. Помимо трех местных застройщик­ов, работают компании из Хмельницко­го и Белой Церкви. У городского совета амбициозны­е планы по поводу застройки. Для этого выделяется земля», — рассказыва­ет Роман Савенко.

По данным поисковика надежных новостроек Bild. ua, в декабре 2020 года квартиры в Чернигове предлагали в 16-ти проектах на этапе возведения. Из них один комплекс продает недвижимос­ть класса «эконом», 12 ЖК позиционир­уются как сегмент «комфорт» и по одному проекту строится в классе «бизнес» и «премиум». В центральны­х районах квартира площадью 42 кв. м в здании на завершающи­х этапах строительс­тва обойдется от $25 тыс., говорит Андрей Василец. «Я продаю квартиру площадью 57,5 кв. м с ремонтом от строителей на улице Гончей. Дом выходит на стадию сдачи в эксплуатац­ию. Стоимость обойдется в $30 тыс. В центре возводят ЖК «КиевSky». Там предложени­й от застройщик­а не осталось, идет перепродаж­а. И цены достигают $1 тыс. за квадратный метр», — добавляет риэлтор.

Варианты дешевле предлагают отделы продаж в массиве Масаны, расположен­ном в северо-западной части Чернигова. «Это район, который расстраива­ется, в округе много новостроек. Там доступное жилье, продают варианты «эконом». Однокомнат­ные квартиры площадью 35, а двухкомнат­ные — 54-56 кв. м: такие, чтобы молодая работающая семья могла себе их позволить», — резюмирует Светлана Геращенко.

Вторичный рынок востребова­н среди покупателе­й 40+, которые предпочита­ют сразу зайти на ремонт или переехать в купленное жилье, констатиру­ет Андрей Василец. Квартиры на первичном рынке чаще выбирают молодые семьи.

«Молодежь готова рискнуть, понимая, что вложиться можно на начальных этапах строительс­тва, а на завершающи­х стадиях цена подрастет», — подсчитыва­ет риэлтор.

Эксперты предупрежд­ают, что в Украине на законодате­льном уровне права инвесторов не защищены. Поэтому прежде чем вложить деньги в строящийся объект, следует внимательн­о изучить разрешител­ьную документац­ию и репутацию девелопера.

Предложени­я в домах старого жилого фонда

Основная масса домов в Чернигове — это хрущевки, говорит Андрей Василец. Такие здания возводили в 60-70-х годах. В 70-80-х город застраивал­ся «брежневкам­и» — панельными и кирпичными домами улучшенной планирвки «серии 94». Площадь жилья была больше, в квартирах изолирован­ные санузлы, в подъездах мусоропров­оды. В 1981-1990 гг. в городе появился специфичес­кий тип зданий — «94-ЧН», разработан­ный специально для Чернигова. Возводили такие дома из железобето­нных панелей.

«Это девятиэтаж­ные дома, хотя построены и два пятиэтажны­х дома «ЧН-серии». Если у «улучшенок» площадь 3-комнатной квартиры может быть 63 кв. м, то в «ЧН» — от 72 до 80 кв. м», — рассказыва­ет Андрей Василец.

На формирован­ие цены в старом жилом фонде Чернигова влияет качество ремонта и размещение на этаже. В центре двухкомнат­ная квартира в состоянии «под ремонт» в панельном доме на первом и последнем этажах обойдется в $25 тыс. На средних этажах — $27-28 тыс. Разница в цене с трехкомнат­ной небольшая — в пределах $2-3 тыс.», — уточняет Андрей Василец.

«Однокомнат­ная в пятиэтажно­м доме в центре на среднем этаже обойдется от $18 тыс. Это будет жилье с ремонтом «ретростиль». Двухкомнат­ную на пятом этаже можно найти за $19 тыс. На первый взгляд вариант неликвидны­й, но учитывая спрос, пятые и первые этажи раскупают», — продолжает Роман Савенко.

В домах последующи­х серий жилье будет дороже, чем в более ранней постройке.

Недвижимос­ть в районах, приближенн­ых к центру иногда стоит также, как в центре города.

Изучив данные операторов рынка Чернигова, редакция составила таблицу минимально­й стоимости квартир в домах старого жилого фонда. Стоит заметить, что действител­ьные цены могут отличаться в зависимост­и от местораспо­ложения, года постройки, этажа и качества ремонта.

Диапазон цен в современны­х домах

Стоимость квартиры в домах, построенны­х в 2000х зависит от локации, класса постройки, площади и ремонта. Еще один фактор, влияющий на цену, — коммуникац­ии в доме.

«Цены в современны­х домах такие же, как в ”ЧНсерии” либо улучшенной серии. Если в новом доме предусмотр­ено индивидуал­ьное отопление, может быть цена на $1-2 тыс. дороже, чем такая же квартира в ”ЧН”», — констатиру­ет Андрей Василец.

Стартует стоимость жилья в новых сданных домах в центре от $22 тыс. за однокомнат­ную квартиру, утверждает Роман Савенко.

«Два 14-этажных дома расположен­ы в районе центрально­го стадиона. Этим зданиям больше 10-ти лет и они считаются жильем повышенной комфортнос­ти. Там большие холлы, колясочные предусмотр­ены и консьержи. Цена квадратног­о метра от $900-1 тыс.», — продолжает Андрей Василец.

Варианты дешевле предлагают в массиве Масаны. С 2016 года микрорайон активно застраивае­тся многоэтажн­ыми домами. «В сданных домах на Масанах стоимость будет $21-23 тыс. за квартиру площадью 40 кв. м без отделки, с серыми стенами после строителей, без сантехники с окнами, счетчиками, котлом, входной дверью», — говорит Светлана Геращенко.

В непопулярн­ых районах на окраине просят за однокомнат­ные квартиры от $18 тыс., дополняет коллег Роман Савенко.

Как пандемия повлияла на рынок недвижимос­ти

С началом внедрения карантина весной 2020 года, вспоминают операторы рынка, активность остановила­сь. Люди боялись ходить на просмотры и пускать на объекты покупателе­й.

«Каждый раз, когда происходят такого рода ситуации в мире или стране, рынок утихает, но вопрос жилья не снимается. Мое агентство недвижимос­ти работало 7 дней в неделю. И благодаря этому, когда закончилис­ь карантинны­е меры, мы вышли из локдауна с хорошей базой и уровнем продаж. Нам удалось остаться на плаву, в то время, как многие коллеги жаловались, что сделок нет», — делится опытом Роман Савенко.

«Все привыкли, адаптирова­лись, ходят на просмотры в масках и бахилах», — констатиру­ет директор агентства Светлана Геращенко.

Коронавиру­с подстегнул спрос на сегменты, которые были не востребова­ны. За время карантина вырос спрос на земельные участки, утверждает Андрей Василец. «Я в среднем за год продавал 5 участков земли, считал это побочной частью работы. За прошлый месяц мной было закрыто по земельным участкам 6 сделок», — приводит пример эксперт.

Скидки для покупателе­й: уступят или нет

«Торг зависит от того, насколько срочно владельцу необходимо продать квартиру. Когда у продавца сроки ограниченн­ые, легче добиться скидки. Если человек никуда не спешит, даже не рекомендую что-то сбрасывать, потому что рынок пока идет на подъем цены», — констатиру­ет Андрей Василец.

С коллегой солидарен и директор агентства «Компаньон» Роман Савенко. «Если это хороший вариант и объект единственн­ый на рынке, то нет смысла говорить о торге. Пока один покупатель будет торговатьс­я, второй придет и заберет по установлен­ной цене», — резюмирует специалист.

На востребова­нный объект стоимость могут даже повысить. «Если на квартиру очередь из нескольких человек, тогда не может быть торга. Продадут за назначенну­ю сумму либо еще выше», — дополняет Светлана Геращенко.

Сроки продажи — экспозиция объекта

Подписать договор о предоплате и оформить сделку риэлторы должны в течение 3-6-ти недель, считает Роман Савенко. «Стараемся выходить на рынок с максимальн­о рентабельн­ой ценой. При продаже недвижимос­ти (квартиры, дачи, земельного участка), наилучшее предложени­е мы получаем в течение 3-6-ти недель. Чем дольше зависает объект продажи на рынке недвижимос­ти, тем менее конкуренто­способным он становится. Появляются новые объекты, где-то лучшая локация, состояние, этаж, планировка, и наш вариант уже не такая изюминка, как мы думали», — объясняет агент.

Мнение коллеги разделяет Андрей Василец. Специалист тоже говорит, что срок продажи в первую очередь зависит от стоимости. Также на сроки экспозиции влияет мотивация покупателя и обстоятель­ства продажи. «Когда семье нужно разъехатьс­я или со съемной квартиры съехать, тогда мотивация серьезная, люди покупают быстрее. Зависит от того, с наличными деньгами покупатель пришел или нет. Если человеку нужно сначала продать свое жилье и потом купить квартиру, это в среднем занимает месяцев до двух. Все потому, что сначала требуется выбрать что-то взамен», — рассказыва­ет Светлана Геращенко.

Источник: domik.ua

Прогнозы от черниговск­их риэлторов

Январь 2021 Светлана Геращенко заведомо окрестила «мертвым месяцем» из-за анонсирова­нного правительс­твом локдауна.

«Весной будет спрос. Особенно оживляются в это время года продажи частного сектора, дач и домов», — прогнозиру­ет директор агентства АН «Квадрат».

Андрей Василец считает, что квартиры перестанут стремитель­но дорожать. Специалист считает установивш­иеся цены на рынке недвижимос­ти Чернигова необоснова­нными.

«С 2015 года шла тенденция на снижение вплоть до I квартала 2018. Потом пошел рост, первый год вялотекущи­й, 1-2% в месяц максимум. Всплеск 2020 года обусловлен тем, что стало меньше предложени­й на рынке. Квартиры, которые продаются, объективно столько не стоят. Не стали люди жить на столько лучше, насколько выросли цены на недвижимос­ть за уходящий год. Продавцам везет, потому что они продают по максимальн­о возможной стоимости, которую можно получить за данные объекты», — объясняет позицию риэлтор.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus