Erfgoed in zicht? Woning duurder!
In of naast erfgoed wonen is niet alleen oogstrelend, het levert ook een puur financiële meerwaarde op. Die is nu voor het
eerst berekend. Maar voor eigenaars compenseert de meerwaarde de kosten en lasten niet, zegt de sector.
Ongeveer één op de 26 woningen in V laanderen wordt beschouwd als bouwkundig er fgoed. Wie het plezier heeft in een pand te wonen dat op die in ventaris staat, mag de waarde van zi jn woning gemiddeld 6 procent hoger ramen. I s dat pand ook een beschermd monument, dan levert dat gauw een meerwaarde op van gemiddeld 12 procent.
Dat bli jkt uit onderzoek in opdracht van he t Agentschap Onroerend Erfgoed. Daarin werd nagegaan wat de impact is van erfgoedkenmerken op de woningprijs. ‘ Dit is de eerste we tenschappelijke aanduiding dat erfgoed inderdaad een aantoonbare meerwaarde creëert op woningprijzen’, zegt Birgit Van Damme van het agentschap.
Alleen al door zi jn aanwezigheid heeft erfgoed een financiële impact. Woningen die uitki jken op een van de 1.564 beschermde stads en dorpsgezichten in Vlaanderen, zijn louter daardoor 3 procent meer waard. De aanwezigheid van beschermde monumenten in de nabije omgeving levert een meer waarde op tot ruim 4 procent.
Wie daar van genie t? I nwoners van historische stadsk ernen, maar evengoed van de Ant werpse Zurenborgwijk en de Turnhoutse tuinwijk Lokerenakkers. Ook kleinschaliger
‘Ik ken geen enkele eigenaar van een beschermde woning die gelukkig is’ THOMAS VALKENIERS Pajota Vastgoedmakelaars ‘De 12 procent meerwaarde en de subsidies die je kunt krijgen, worden snel uitgevlakt’ KRISTOPHE THIJS Vlaamse Confederatie Immobiliënberoepen
voegt er fgoed waarde toe, zoals voor de meeste van de 500 in woners van het pittoreske beschermde dorpje Mullem, bij Oudenaarde. De impac t is wel nie t algemeen: brouwerijen en boerderijen leveren bi jvoorbeeld geen meer waarde op voor de omge ving.
Kopen vanuit passie
De vastgoedsec tor nuanceer t de cijfers. ‘Tot dusver waren gegevens hierover beperkt en werd alleen in algemene termen gesproken’, zegt Kristophe Thijs van de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). ‘Deze cijfers zijn zeer plausibel, maar ze bljiven gemiddelden. De prijs wordt nog hoger of lager geduwd door de uniciteit van een gebouw, of door de mogeli jkheden tot inrichting . Een G entse patriciërswoning heeft natuurlijk een hogere meerwaarde dan een oude brouwerij in de stadsrand.’
Thomas Valkeniers van P ajota Vastgoedmakelaars in Dilbeek noemt een meer waarde van 6 procent realistisch, ‘maar die betalen mensen niet omdat een huis op een li jst staat, maar omdat ze de speciale k enmerken van dat pand hoger waarderen.’
Een bi jzonder ge val zi jn de meer dan 11.000 beschermde woningen, die vaak vanuit een passie gekocht worden. Daardoor speelt de prijs maar een sec undaire rol in de besluitvorming van koper of verkoper. ‘Dit onderzoek kan sommigen geruststellen: in vesteringen in er fgoed worden wel degelijk vertaald in de prijs’, zegt Thijs, ‘maar louter financieel is he t erg onwaarschijnlijk dat de meer waarde ook de kosten zal compenseren.’
‘Ik k en geen enk ele eigenaar van een beschermde woning die gelukkig is’, be vestigt Valkeniers. ‘Die 12 procent meerwaarde en de subsidies die je kunt krijgen, worden in mi jn er varing snel uitge vlakt omdat je voor beschermde panden me t erk ende aannemers moet werken. Als de bescherming ook voor he t interieur geldt, zi jn de beperkingen erg remmend. Die panden staan vaak haaks op moderne woontendensen.’
40.000 euro ‘verlies’
Is het dus de beste optie om een nietgeïnventariseerde woning te zoeken in de zeer nabije omgeving van er fgoed? Opdat je he t genot van erfgoed hebt, maar niet de lasten en de kosten? ‘Je hebt daar alleszins meer zekerheid dat de omgeving nie t snel zal veranderen ’, zegt Valkeniers. ‘Een goeie ruimtelijke ordening ki jkt immers naar de beste gebouwen in de omgeving om een vergunning voor een vrij perceel te beoordelen.’
Eventuele veranderingen aan de woning of de omgeving kunnen meer of minder waarde creëren, zoals groen in de omge ving dat ook doet. Het rapport berekende de maatschappeli jke impac t van een (virtuele) afbraak van een monument (met een meerwaardeeffect van 2,6 procent): voor vijf omwonende eigenaars be tekent dat een ‘verlies’ van zo’n 40.000 euro. Omgekeerd kan een goeie renovatie dus ook de buren ten goede komen? J awel, vindt K ristophe Thijs, ‘me t die nuance dat die buurman die renovatie via belastingen mee heef t gesubsidieerd’.