Schat uw woning naar waarde (of laat het doen)
Om de verkoop van een woning vlot te doen verlopen, is een correcte waardebepaling nodig. Vaak huurt de verkoper daarvoor een vastgoedexpert in, maar diens schatting is ‘geen exacte wetenschap’.
‘De prijs die de koper er voor wil betalen.’ Dat is, in zijn meest elementaire vorm, het finale antwoord op de vraag hoeveel uw woning waard is als u die te koop zet. Maar die boutade helpt u niet bij een gedegen prijszetting.
In die waardebepaling spelen tientallen kenmerken van de woning een rol. Gaande van het type woning, het bouwjaar en de mate van slijtage, het kadastraal inkomen, de bewoonbare oppervlakte en het aantal kamers, het niveau van afwerking (kwaliteit van gebruikte materialen) tot de energieprestaties (kwaliteit van isolatie en ventilatie) en de aan of afwezigheid van extra’s, zoals een garage.
Daarnaast moet u rekening houden met de impact van (ook weer tientallen) externe factoren – u kunt ze volgens Kristophe Thijs van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen bundelen in de oneliner ‘ligging, ligging en ligging’.
Waarover gaat het? Bijvoorbeeld de oriëntatie van de tuin of het terras: is die op het zuiden gericht? Is de ondergrond conform de milieunormen? Ligt de woning in een overstromingsrisicogebied? Zijn er voor andere woningen in de buurt hogere prijzen betaald dan gemiddeld? Zijn er op wandel of fietsafstand voldoende winkels, scholen of opstapplaatsen voor het openbaar vervoer? Soms kunnen er vlak bij de woning ‘storende elementen’ voorkomen zoals geluidsoverlast van een autoweg, of uitzicht op windmolens of een fabrieksgebouw.
Doe het zelf: ga online
‘Hoe correcter de schatting en de vraagprijs, hoe beter de verkoop zal verlopen’ ROEL VAN EESTER Landmeesterexpert
Hoe brengt u al die criteria in kaart? Hoe nauwkeurig is de schatting die u maakt of laat maken? En wat moet dat kosten?
Online zijn een heleboel berekeningstools te vinden die een schattingsprijs voor uw woning opleveren op basis van de informatie die u zelf in de simulator invult (of die er op basis van uw adres automatisch in verschijnt). Hierbij geldt een eenvoudige regel: hoe meer data u invult, hoe nauwkeuriger de schatting.
Ga er niet van uit dat deze online berekening onfeilbaar is. Dat geeft het gespecialiseerde bureau Realo ook onomwonden toe op zijn website. De Realoschatting wijkt gemiddeld 8,8 procent af tegenover de uiteindelijke vraagprijs op de woningmarkt, heet het. Realo noemt de eigen online tool ‘een goed startpunt’ voor een bespreking met de makelaar en ‘geen officiële taxatie’.
Bij Immochecker, dat ook een schattingstool in de aanbieding heeft, klinkt het optimistischer dat hun berekening ‘wel degelijk betrouwbaar is’, want ‘gebaseerd op ruim 25.000 berekeningen per jaar’.
De basisversie van een online schatting is gratis, maar zowel bij Realo als bij Immochecker betaalt u extra voor rapporten met meer advies of duiding. De prijstransparantie is het grootste bij Immochecker: u betaalt tussen 24,95 en 45 euro (naargelang de formule).
Hoogste schatting ook de beste?
Na het voorproefje online klopt u het best bij een expert aan. Opvallend is dat ook professionals uit de vastgoedsector de uitkomst van een schatting durven nuanceren.
‘De schatting van een woning geeft u een indicatie van de waarde ervan, maar het is geen exacte wetenschap’, waarschuwt landmeesterexpert Roel Van Eester. ‘Zelfs een waardebepaling die volgens alle regels van de kunst is verlopen en alle indicatoren in kaart brengt, kan afwijken van de uiteindelijke prijs waaraan het pand wordt verkocht. Bij de schatting weten wij immers niet hoeveel kandidaatkopers zullen opdagen en hoeveel ze willen bieden. In elk geval: hoe realistischer en correcter de schatting en de bijbehorende vraagprijs, hoe beter de verkoop zal verlopen.’
Bij die laatste opmerking sluit Kristophe Thijs zich aan. ‘Vaak laten kandidaatverkopers hun woning door meerdere makelaars schatten. Prima. Maar hou er bij de vergelijking van twee of meer schattingsverslagen rekening mee dat het niet automatisch de juiste keuze is om in zee te gaan met wie de hoogste schattingsprijs opgeeft. Als de waarde te hoog is in geschat, kan het langer duren om de woning te verkopen of zal de vraagprijs na een tijdje omlaag moeten gaan.’
Expert kan tot 500 euro kosten
Vastgoedmakelaars doen meestal een gratis schatting, zegt Thijs, als ze daarna ook de verkoopopdracht krijgen toegewezen. In andere gevallen varieert hun vergoeding, naargelang de complexiteit en diepgang van het dossier, tussen 200 en 500 euro.
U kunt als particulier ook een landmeterexpert inhuren, al werken die vaker in opdracht van banken of notarissen. Opgelet voor de kostprijs: sommige landmeters werken met een uurtarief – en dat kan oplopen.
Het landmeterskantoor Van Eester hanteert een forfait, afhankelijk van het type en de grootte van het pand. Lees: de prijs is anders voor een appartement of studio dan voor een kantoor of losstaande woning. Voor een gemiddelde woning gaat het om 300 euro (plus 21 procent btw).
In theorie kunt u voor een schatting ook een beroep doen op een notaris, maar in de praktijk zal die vooral optreden als onderdeel in een groter dossier, zoals de aangifte van een nalatenschap of de verdeling in het kader van een echtscheiding. Volgens de notarisfederatie is de kostprijs dan inbegrepen in het globale ereloon van de notaris.