Koop of huur ik een kot?

Geld lenen is goedkoper dan ooit en u wilt niet dat uw studerende telg in een afgeleefde kamer van een malafide kotbaas terechtkomt? Misschien overweegt u een kot te kopen in plaats van te huren.

Voor ouders die dezer dagen voor het eerst samen met een aspirantstudent op zoek zijn naar een geschikt studentenkot voor volgend academiejaar, is het soms ruw ontwaken. Een student kost sowieso al een flinke duit, maar als hij of zij ook nog eens op kot gaat, loopt het prijskaartje flink op.

Een gemiddelde studentenkamer in Leuven of Gent kost 365 euro per maand, blijkt uit cijfers van de KU Leuven en het verhuurplatform iKot. Dat is voor een kleine kamer, waarbij de badkamer en de keuken worden gedeeld. Wie iets meer comfort wil, zoals een eigen douche of toilet, betaalt gemiddeld al 480 euro per maand. In kleinere studentensteden zoals Kortrijk of Hasselt ligt die prijs lager, maar een masterstudent die vijf jaar in Leuven of Gent op kot gaat, kost al snel 21.900 euro aan huisvesting alleen. Vroeger was een contract voor tien maanden nog gangbaar, maar vandaag bestaat dat op de particuliere verhuurmarkt nog amper, zegt Ludo Clonen, hoofd van de studentenhuisvesting aan de KU Leuven.

Dat huurgeld ziet u niet meer terug. Een mooi diploma en een memorabele studententijd kunnen het toch een waardevolle investering maken. Alleen: wie het aanbod ziet, zakt soms de moed in de schoenen. Aftandse meubels, kaduuk sanitair en vaalgele muren met plekken die getuigen van feestende studenten uit vervlogen tijden: de reputatie van studentenkoten is berucht. Ouders die de horrorverhalen (DS 5 juli) over de Truiense familie Appeltans, die honderden koten verhuurt in Leuven, opvangen, denken ook twee keer na voor ze hun spruit aan een kotbaas toevertrouwen.

Het mag niet verbazen dat ze steeds vaker overwegen om dan maar zelf een kot te kopen voor hun telg. Zeker nu de aanhoudend lage rente aan het spaargeld knabbelt en woonleningen zo goed als gratis maakt, is de verleiding groot. Toch schuilen er een paar addertjes onder het gras.

Kosten en belastingen

Om te beginnen zijn koten niet goedkoop. De rente flirt al jaren met de bodem en veel ‘goedkoop geld’ is ondertussen in de woningprijzen geslopen. Een korte scan van de vastgoedwebsite Immoweb leert dat je in zowel Leuven als Gent al snel 100 à 150.000 euro neertelt voor een kot van 15 vierkante meter. Lang niet iedereen kan zich dat veroorloven.

Bovendien betaalt u als koper ook nog registratierechten en notariskosten. Vlaanderen heft 10 procent belastingen op de aankoop van een tweede woning en afhankelijk van de stad of gemeente komt daar ook nog eens een lokale tweedeverblijfstaks bovenop – van enkele honderden euro’s tot 1.000 euro per jaar. Al geldt er voor studentenwoningen vaak een korting of zelfs een vrijstelling. Ten slotte betaal je als medeeigenaar maandelijks voor de gemeenschappelijke kosten van het pand.

Voor wie maar één studerende telg moet herbergen, zijn al die belastingen en kosten relatief groot om op vier à vijf jaar terug te verdienen, merkt Geert Goeyvaerts, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, op. ‘De meerderheid kiest liever voor een langere investeringstermijn van tien tot vijftien jaar.’

De vaste kosten wegen relatief minder zwaar als u meerdere kinderen heeft die in dezelfde stad gaan studeren en u langer van het kot kunt profiteren. Of u kunt ook verder blijven verhuren aan andere studenten, nadat uw kind de schoolbanken heeft verlaten. Maar niet iedereen voelt zich geroepen om tijd en geld in het onderhoud en het papierwerk te steken. Als alternatief is het mogelijk een kamer (of aandelen) in studentenprojecten van ontwikkelaars te kopen. Vaak nemen zij dan het beheer voor hun rekening – en een deel van de opbrengst.

Verhuren of doorverkopen?

Wie over meer kapitaal beschikt, kan meteen een groter appartement of zelfs een huis kopen en dat opdelen in studentenkoten. Daar is niet alleen (meestal) een vergunning voor nodig, er gelden ook specifieke kwaliteits en veiligheidsnormen. Tenzij alleen uw eigen kinderen er wonen. Zo moet een kamer bijvoorbeeld minstens 12 vierkante meter groot zijn en moet er per zes bewoners minstens één toilet zijn. De brandweer moet ook de veiligheid vaststellen. Bij een negatief advies bent u verplicht alle vereiste aanpassingen te doen, hoe duur ze ook blijken.

Die kosten kunt u doorrekenen in de huur, maar ga er niet van uit dat die prijzen automatisch stijgen. Ook projectontwikkelaars hebben in de populaire studentensteden de voorbije jaren fors geïnvesteerd. ‘Terwijl er in 2012 nog een kamertekort was in Leuven, was er de voorbije jaren zelfs een licht overschot’, zegt Clonen. ‘Dat stabiliseert de prijzen.’ En als u de kamer in september nog niet hebt verhuurd, dreigt ze meteen een heel jaar leeg te staan.

De woningprijzen in Gent en Leuven zitten al jaren in de lift, maar dat betekent niet dat een pand automatisch met een stevige winst kan worden doorverkocht. De markt blijft volatiel en de kans dat uw pand een of meerdere generaties studenten ongeschonden overleeft, is kleiner dan op de reguliere woningmarkt.

Conclusie: Iedereen moet de rekening voor zich maken en de situatie hangt af van stad tot stad. Maar de vaste kosten bij de aankoop van een kot worden relatief kleiner als u meerdere (generaties) studenten moet herbergen.

Voor wie maar één studerende telg moet herbergen, zijn de belastingen en kosten bij de aankoop relatief groot om op vier à vijf jaar terug te verdienen