Problemen in Nederland

dat u via uw werkgever al bijeen heeft gespaard – de verworven reserves – en niet met het toekomstige bedrag dat u zou krijgen als u met pensioen gaat. Bovendien wordt niet het volledige bedrag van de verworven reserves in rekening gebracht, maar slechts een beperkt percentage. Om die reden zijn bulletkredieten eigenlijk alleen weggelegd voor wie al veel reserves heeft opgebouwd, en dus kort bij dat pensioen staat.’

ALEX GEENS Immotheker/Finotheker

In de praktijk gaat het vrijwel uitsluitend om 55plussers. Bij BNPP Fortis had de formule van het bulletkrediet vorig jaar een aandeel van liefst 40 procent in alle nieuwe woonkredieten die werden aangegaan door 55plussers. Op de totaliteit van alle nieuwe woonkredieten in 2019 was dat 6 procent. Dat is veel meer dan het historische marktaandeel van 1,7 procent dat de bullets hebben in de globale portefeuille van woonkredieten bij BNPP Fortis. Conclusie: de bulletlening wint (fors) aan populariteit.

Bij VDK Bank, een bank die bulletleningen op haar website actief aanprijst, wordt openlijk op vermogende klanten gemikt. ‘Leen voor je huis, ook als je zelf geld hebt’, klinkt het. De redenering daarbij is dat wie (veel) geld heeft, dat misschien liever voor andere beleggingen of investeringen gebruikt, en zijn vastgoedaankoop financiert met een bulletlening.

Wat zijn de kenmerken van een bulletlening?

Korte looptijd. Volgens BNPP Fortis heeft een bulletkrediet een gemiddelde looptijd van 65 maanden. Bij de 55plussers is dat zelfs maar 60 maanden, of vijf jaar.

Ter vergelijking: een klassiek woonkrediet loopt gemiddeld over 234 maanden.

Bij VDK Bank, een van de banken die bulletleningen op hun website aanprijzen, geldt een maximale looptijd van 10 jaar.

Hogere rente. De rentetarieven liggen ietsje hoger dan bij een klassieke hypothecaire lening. Bij BNPP Fortis geldt op een bulletlening een reële jaarlijkse rente van 2,72 procent; op een klassieke lening (bij een vijfjaarlijks herzienbare rente) is dat 2,47 procent.

De tabel met rentetarieven bij VDK Bank leert dat een bulletlening er u tussen 2,8 en 3,05 procent kost, naargelang de looptijd vijf of tien jaar bedraagt.

Wat geeft dat voor de totale kostprijs? We doen een rekenvoorbeeld.

Wie een bulletlening neemt met een waarde van 150.000 euro, een rentevoet van 2,72 procent en een looptijd van 5 jaar (of 60 maanden), betaalt maandelijks 336 euro af. En het kapitaal op de eindvervaldag. Dat geeft een totale kostprijs van 178.467 euro (150.000 euro + 20.160 euro aan intresten + 8.307 euro dossierkosten). Dat geeft een JKP (jaarlijks kostenpercentage) van 3,92 procent.

Tweede verblijf. Bulletkredieten dienen vooral voor de financiering van een tweede woning: een vakantieverblijf of een opbrengsteigendom (om te verhuren).

Fiscus. Het afsluiten van een bulletlening is zinvol om aan fiscale optimalisatie te doen, luidt het bij BNP Paribas Fortis. ‘De rente is aftrekbaar van het totale vastgoedinkomen van de belastingplichtige. Bij een bulletkrediet kan gedurende de gehele looptijd van de lening een hoog rentebedrag worden afgetrokken, terwijl bij een traditionele lening het rentebedrag in de loop van de tijd afneemt.’

Anders dan in België hebben in Nederland tienduizenden woningeigenaars al problemen ondervonden om hun bulletkrediet terug te betalen. Aflossingsvrije woningkredieten – zoals de formule in Nederland heet – waren er in de jaren 90 erg populair, ook bij dertigers en veertigers. Die rekenden voor de eindafbetaling van het kapitaal op het rendement van hun spaarverzekering of op de meerwaarde van hun woning, maar dat lukte niet altijd. Sinds 2013 zijn de toekenningsregels verstrengd. (jir)

‘Het is ronduit gevaarlijk om een bulletlening af te sluiten zonder de garantie dat het terug te betalen kapitaal voorhanden zal zijn op de laatste vervaldag’