De woningmarkt in beweging

Wordt België een huurland?

Aan de woningen zelf zal niets speciaals te zien zijn. Toch wordt het bouwproject ‘Broedershof’ in Eeklo bijzonder: de appartementen zijn eigendom van een beursgenoteerd bedrijf, maar zijn bestemd voor de sociale huurmarkt. Ze worden momenteel gebouwd door de projectontwikkelaar Inclusio, die vorig jaar zijn beursdebuut beleefde op Euronext Brussel. De bedoeling is om ze te verhuren via het Sociaal Verhuurkantoor Eeklo.

De groeiende belangstelling van projectontwikkelaars voor huurwoningen heeft een reden. De Belgische woningverhuur wordt gezien als een groeimarkt. De afgelopen jaren trekt die markt echt aan, zegt Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform en auteur van het boek ‘De onzichtbare wooncrisis’. Ook Nicolas Bearelle van de Gentse projectontwikkelaar Revive onderkent de trendbreuk die zich in België aan het voordoen is. ‘De residentiële vastgoedmarkt evolueert naar een huurmarkt, zoals nu ook al het geval is in Duitsland en Nederland’, zegt hij. Het is de reden waarom hij onlangs samen met JeanBaptiste Van Ex (ex-Degroof Petercam) een speciaal fonds in het leven riep om de bouw van nieuwe huurwoningen te financieren.

Cijfers van Statbel, het Belgische statistiekbureau, wijzen uit dat de groei van de huurmarkt voorlopig nog bescheiden is. In 2019 steeg het aantal huurders van 31 procent naar 32 procent. Op lange termijn blijkt de verhouding in België opmerkelijk constant: het aandeel huurders schommelt al decennia rond hetzelfde niveau. Maar als de recente stijging zich doorzet, zou daarmee het eindpunt bereikt zijn van een trend die al sinds de Tweede Wereldoorlog bezig is. In 1947 werd in Vlaanderen nog 60 procent van de woningen gehuurd. Maar een overheidsbeleid dat systematisch gericht is geweest op het stimuleren van eigenaarschap, heeft die verhouding compleet doen omkeren.

‘Decennialang heeft men een beleid gevoerd gericht op kopen, nu is het meer de huurmarkt die tot ontwikkeling komt’, zegt Bearelle. Hij ziet twee belangrijke oorzaken. Ten eerste is de fiscale voorkeursbehandeling voor kopers sinds de afschaffing van de woonbonus verminderd. En ten tweede is de koopmarkt door de sterke prijsstijgingen en het strengere kredietbeleid van de banken moeilijker toegankelijk geworden voor sommige groepen. ‘Voor jongeren wordt het lastiger’, stelt Bearelle vast. ‘Doordat meer mensen noodgedwongen langer wachten voor ze iets kopen, groeit de groep die op zoek is naar kwalitatieve huurwoningen.’

De aankomende generaties zijn ook minder gefocust op bezit dan hun ouders, zegt hij. Net zoals deelauto’s de plaats innemen van de eigen wagen, is ook het bezit van een eigen woning minder prioritair aan het worden. Dat ziet ook Stéphane Verbeeck van de Antwerpse ontwikkelaar Gands Project Development. ‘Er zal een aanzienlijke toename zijn van de bevolkingsgroep die blijft huren. Ook al omdat het moeilijker wordt om een koopwoning te financieren met één inkomen. We migreren naar een situatie zoals in het buitenland, met meer evenwicht tussen eigenaars en huurders.’ Gands speelt daarop in met het concept Yust, een flexibele formule met kleine w ooneenheden voor jongeren. Daarbij worden ook diensten aangeboden, zoals het gebruik van deelauto’s en gemeenschappelijke werk- en ontspanningsruimtes.

Postbode of verpleegkundige

Ook Revive speelt op de groei van de huurmarkt in. Een blok huurwoningen in het project Rute in Gentbrugge wordt gereserveerd voor HuurinGent, een instelling die het aanbod van betaalbare huurwoningen in de Arteveldestad wil bevorderen. HuurinGent huurt zelf woningen van particuliere eigenaars en verhuurt ze tegen een verlaagd tarief door aan huishoudens die ervoor in aanmerking komen. Het gaat niet om sociale huur, maar om het segment net daarboven. ‘Die mensen vallen vaak uit de boot’, zegt Bearelle. ‘Een postbode of een verpleegkundige verdient te veel om in aanmerking te komen voor een sociale woning, maar vaak te weinig om een kwaliteitsvolle huurwoning te kunnen betalen. Deze markt is niet gereguleerd zoals de sociale verhuurmarkt en deze doelgroep heeft dus dringend nood aan een passend aanbod.’

Dat projectontwikkelaars zoals Inclusio zich op de sociale huurmarkt richten, is mogelijk doordat de Vlaamse overheid de inbreng van de privésector stimuleert. Dat gebeurt onder meer via een mechanisme dat SVK-Pro heet. Projectontwikkelaars worden aangemoedigd om niet alleen private koopwoningen te bouwen, maar ook sociale huurappartementen. Fiscale stimuli en de garantie dat een sociaal verhuurkantoor (SVK) de woningen achttien jaar lang huurt, moeten ze over de streep trekken.

‘Gezien de lage rentevoeten kan het interessant zijn voor private initiatiefnemers om te investeren in bijkomende sociale woningen op de private huurmarkt’, legt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) uit. ‘Op die manier worden er bijkomende woningen gebouwd die sociaal verhuurd worden. Het past dus in het uitbreiden van het sociaal verhuurbaar woonaanbod.’

Inclusio was een van de projectontwikkelaars die deelnamen aan een testfase voor SVK-Pro, bedoeld voor professionele spelers op de vastgoedmarkt. Broedershof is een van de eerste projecten die daarvan het gevolg zijn. ‘In de sociale huisvesting is er een groot onevenwicht tussen vraag en aanbod’, zegt Marc Brisack, de ceo van Inclusio. Momenteel loopt er een nieuwe procedure voor SVK-Pro-projecten. Van de 48 sociale verhuurkantoren hebben er 28 ingetekend. Tegen 1 februari moeten de ontwikkelaars zich kandidaat stellen.

Bearelle: ‘SVK-Pro is een goed begin, maar moet opgeschaald worden. De vraag is groot en groeiend. Waarom zou de overheid zelf geld in bakstenen steken, als er zoveel privaat kapitaal voorhanden is? Als de privésector het op een rendabele manier kan doen, waarom niet? Inclusio bewijst dat het werkt: de beursgang was een groot succes.’

Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform heeft er gemengde gevoelens bij. ‘Ik wil de inbreng van de privésector niet bij voorbaat uitsluiten, maar we moeten er wel kritisch naar kijken.’ Hij erkent dat de betrokkenheid van de projectontwikkelaars het aanbod van sociale woningen kan vergroten. ‘Maar in welke mate is dat efficiënter dan andere systemen? De overheid kan nu spotgoedkoop lenen. Is het niet beter om met dat geld de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf te laten investeren in nieuwe sociale woningen? Dat er nu geïnvesteerd wordt in de huurmarkt, is zeker niet slecht. Maar kan je toelaten dat er dankzij de inzet van publieke middelen private winsten worden gemaakt op een basisrecht zoals het recht op wonen?’ Diependaele legt uit: ‘De overheid doet inspanningen tot aanbodverruiming, maar we kunnen dat niet alleen en dus is het goed dat er ook private initiatieven worden ontwikkeld.’

Dat bedrijven als Inclusio investeren in de sociale huurmarkt, heeft te maken met incentives die de overheid via SVK-Pro ver

‘Doordat meer mensen noodgedwongen langer wachten voordat ze iets kopen, groeit de groep die op zoek is naar kwalitatieve huurwoningen’

Nicolas Bearelle Gentse projectontwikkelaar Revive

‘Dat er nu geïnvesteerd wordt in de huurmarkt, is zeker niet slecht. Maar kun je toelaten dat er dankzij de inzet van publieke middelen private winsten worden gemaakt op een basisrecht zoals het recht op wonen?’

Joy Verstichele Vlaams Huurdersplatform

leent. Niet alleen is er de garantie dat de woningen lange tijd gehuurd zullen worden, ook is de btw verlaagd van 21 naar 12 procent en is er minder onroerende voorheffing verschuldigd. De btw op nieuwbouw zet nu een rem op de bouw van huurwoningen: als een ontwikkelaar nieuwe woningen verkoopt, kan hij de btw recupereren. Bij verhuur is dat niet mogelijk.

Berlijn

Ook in het buitenland hebben financiële instellingen zich op hun zoektocht naar rendement gericht op huurwoningen voor lagere-inkomensgroepen. ‘In Berlijn zijn zo hele wijken opgekocht’, zegt Verstichele. Onder meer het Amerikaanse beleggingsfonds Blackstone kocht in de Duitse hoofdstad duizenden woningen op. Bewoners kwamen daartegen in opstand. De hoge rendementseisen leidden tot huurverhogingen, een verschijnsel dat zich ook in de Verenigde Staten voordoet. Anderzijds beschikken grote financiële spelers, al dan niet beursgenoteerd, vaak over de middelen die nodig zijn om de woningen te renoveren en up-to-date te maken. Dat publieke instellingen daar niet altijd in slagen, werd in 2018 bewezen door het schandaaltje in de Gentse Bernadettewijk. Daar werden onbewoonbare woningen verhuurd door de sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent. Die werd daarvoor vorig jaar veroordeeld tot een boete.

De sector heeft daar lessen uit getrokken, zegt Björn Mallants, de directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). ‘De kwaliteit van onze woningen is best wel oké. Onze financiële inspanningen gaan voor de helft naar nieuwbouw en voor de helft naar renovatie.’

Hij zegt dat achter SVK-Pro vooral een ideologische drijfveer zit. ‘De bewering dat je met Inclusio meer sociale woningen zou kunnen realiseren, klopt niet als je naar de kostprijs kijkt. Voor het geld dat een Inclusio-woning aan de overheid kost in de vorm van onder meer fiscale prikkels, bouwen wij er twee.’ Maar het probleem is dat financiering van sociale huisvesting de Vlaamse schuld te zeer zou opdrijven. Een flink deel van de Vlaamse schuld van 24 miljard euro heeft te maken met de financiering van de sociale huursector.

Ruben Mooijman

‘Gezien de lage rentevoeten kan het interessant zijn voor private initiatiefnemers om te investeren in bijkomende sociale woningen op de private huurmarkt’

Matthias Diependaele Vlaams minister van Wonen ( NVA)

In ‘De woningmarkt in beweging’ worden enkele opvallende vastgoedtrends onder de loep genomen. Volgende aflevering: de boomende markt voor appartementen.