Waar blijft het woonbonus-effect?

Jarenlang heeft de woonbonus het prijspeil van de koopwoningen opgedreven – het fiscale voordeel leidde ertoe dat kopers meer financiële middelen konden mobiliseren, en verkopers de vraagprijs konden opdrijven. De afschaffing van de maatregel, begin vorig jaar, was dan ook vooral bedoeld om een afkoeling van de prijzen te bewerkstelligen. Maar verrassend genoeg is daarvan tot nu toe geen sprake geweest, stelt KBC-econoom Johan Van Gompel vast in een studie over de Belgische vastgoedprijzen.

Van Gompel voerde een wiskundige berekening uit om na te gaan in welke mate de vastgoedprijzen beïnvloed worden door verschillende factoren. ‘De afschaffing van de woonbonus had geen meetbaar effect’, zegt Van Gompel aan de telefoon. ‘Dat is volledig ondergesneeuwd door andere zaken’. Hij stelt vast dat drie opwaartse prijsontwikkelingen het neerwaartse effect van de weggevallen woonbonus teniet gedaan hebben. Ten eerste is dat de lage rente. De hypotheekrente bleef dalen, waardoor lenen steeds goedkoper werd en kopers dus meer middelen konden mobiliseren. Ten tweede was er de arbeidsmarkt die zich in de jaren voorafgaand aan de afschaffing erg gunstig ontwikkelde. ‘Er zijn heel wat jobs gecreëerd, waardoor meer mensen actief konden worden op de woningmarkt’. En ten derde was er het effect van de opbrengsteigendommen: wie wat spaarcenten had, kocht er een appartement mee omdat het huurrendement de spaarrente veruit overtrof. Die extra vraag dreef de prijzen verder op.

‘Als de prijsdynamiek zich blijft voortzetten, kan er geleidelijk een vastgoedzeepbel ontstaan’

Van Gompel heeft uitgerekend hoe groot elk van die effecten geweest is. Zo stelt hij vast dat 1 procent inkomensstijging de woningprijzen in Vlaanderen met 1,4 procent omhoogjaagt. Maar het effect van de rente is nog veel groter: een rentedaling van 1 procent veroorzaakt een prijsstijging van 7,1 procent.

Hij stelt ook vast dat de Vlaamse woningprijzen nu 10 procent hoger liggen dan op grond van de inkomensen rente-ontwikkelingen verwacht zou kunnen worden. In Wallonië is het cijfer 6,3 procent, in Brussel 4,5 procent. ‘Niet problematisch’, luidt het oordeel. ‘We zitten nog niet in een vastgoedzeepbel. Maar als de prijsdynamiek zich blijft voortzetten, kan zo’n zeepbel wel geleidelijk ontstaan.’

Van Gompel maakt zich wel zorgen over de dualiteit op de vastgoedmarkt. ‘Er is een grote groep die vastgoed wil en kan kopen, ook als investering. En daarnaast is er ook een grote groep voor wie kopen onmogelijk aan het worden is. Naarmate de werkloosheid weer oploopt door de coronacrisis, kan die laatste groep groter worden. De ongelijkheid is in België relatief klein, maar kan hierdoor wel toenemen. Dat lijkt me niet wenselijk. Er wordt geïnvesteerd in appartementen om te verhuren aan een groep die zich niet kan permitteren om te kopen.’

De KBC-econoom verwacht dat de woningmarkt afstevent op een zachte landing, ‘zodat er wat druk van de ketel gaat en de overwaardering niet verder oploopt’.

In ‘De Grote Markt’ duikt de economieredactie dagelijks in een opmerkelijke beweging in de economische wereld.