Het Gentse Tour & Taxis of een ordinair bedrijventerrein?
Dat projectontwikkelaars het grootste deel van de Arsenaalsite in Gent mogen invullen, vinden academici en buurtbewoners een risico.
De NMBS verkoopt haar voormalige centrale werkplaatsen in Gent per opbod. Als een volleerd immokantoor prijst de spoorwegmaatschappij de 13 hectare grote Arsenaalsite aan als een potentieel ‘Tour & Taxis’. Inmiddels raakte bekend dat projectontwikkelaar Revive, in samenwerking met cultuurinstellingen en het Gentse Kunstenoverleg, de tijdelijke invulling (2021-2025) zal organiseren (DS 8 juli).
Vorige maand hielden we een pleidooi om de Arsenaalsite in Gentse handen te krijgen (DS 7 juni). We beklemtoonden het belang van een regierol van de stad, die alleen gegarandeerd kan worden als ze eigenaar wordt van de site. Krijgt de NMBS haar zin, dan gaat de grond naar de hoogst biedende projectontwikkelaar. Gent is inmiddels bereid om een deel van de site te onteigenen voor sociale huisvesting en betaalbaar wonen. Maar dat gaat slechts om 12 procent, omgerekend drie van de 26 voetbalvelden aan beschikbare grond.
Culturele Hoofdstad
De stad maakt zich sterk dat ze de touwtjes in handen zal kunnen houden, onder meer door middel van een conceptnota waarin ze haar visie op de ontwikkeling van Arsenaal uiteenzet. Daarin is sprake van een verweven stadsdeel met ruimte voor wonen, cultuur en economie, en dan met name voor innovatieve maakbedrijven. Maar een conceptnota heeft geen juridische waarde of afdwingbaarheid.
Het bestuur stelt dat het voldoende planningsinstrumenten voor sturing in handen heeft. In theorie klopt dat: er komt een masterplan dat het moet afkloppen, daarna een Ruimtelijk Uitvoeringsplan en uiteindelijk moet de stad vergunningen afleveren. Maar het stadsbestuur neemt een immens risico. Het onderschat hoe private ontwikkelaars de druk kunnen opvoeren door bijvoorbeeld leegstand te creëren, wat tot jarenlange conflicten kan leiden. Sowieso zullen er onderhandelingen komen. Dat betekent geven en nemen. De stad zal niet al haar eisen kunnen doordrukken.
Bovendien kan de stad ook niet sturen welke organisaties of bedrijven hun intrek zullen nemen op de site. Want een vergunning wordt niet afgeleverd op naam, maar voor een bestemming en een specifieke constructie. Die vergunning kan perfect worden overgedragen. Kan de site daadwerkelijk worden gereserveerd voor de verhoopte maakbedrijven? Lopen we niet het risico dat de site afglijdt naar een ordinair bedrijventerrein?
Dat NMBS met Arsenaal naar het Brusselse Tour & Taxis verwijst, is pijnlijk. Die site kent een geschiedenis van 25 jaar lang juridische strijd. Alleen na zeer harde onderhandelingen en veel protest uit de buurt en vanuit de samenleving, is Tour & Taxis geworden wat het is. Economie, cultuur en mobiliteit zijn publieke voorzieningen die een projectontwikkelaar niet op maat van buurt en stad zal ontwikkelen. Voor een ontwikkelaar zijn zaken als mobiliteit en openbaar groen vaak een ‘zo klein mogelijk te houden’ kostenpost.
Het Gentse Kunstenoverleg is verheugd over de mogelijkheden die de Arsenaalsite biedt, maar zit noodgedwongen onder de vleugels van een projectontwikkelaar. Of de cultuurinstellingen permanent op de site zullen mogen blijven, is niet gegarandeerd. Gent ambieert de titel Culturele Hoofdstad 2030? Wel, de Arsenaalsite is het ruimtelijke toegangsticket, waarbij de cultuursector de leiding neemt en stad faciliteert.
Experimenteerruimte
Het is overigens niet nodig om het warm water opnieuw uit te vinden. Een inspirerend voorbeeld vinden we in Helsinki, in The Cable Factory. Toen de voormalige Nokia-fabriek sloot, kocht de stad de 5 hectare grond en de gebouwen. Vervolgens werd er een nieuwe organisatie – genre coöperatie – opgericht die verantwoordelijk werd voor het beheer van de site. Helsinki blijft via aandeelhouderschap eigenaar, maar hoeft zich van praktisch beheer en inhoudelijke invulling weinig aan te trekken. De beheerders kunnen onafhankelijk werken.
De huurprijzen voor non-profitorganisaties bedragen er slechts 40 procent van wat commerciële spelers betalen. Zo kan een divers en laagdrempelig cultureel aanbod worden gewaarborgd waar ook kleine spelers een plaats hebben. De opbrengst stroomt terug naar de organisaties en het onderhoud van de gebouwen.
In veel steden doen projectontwikkelaars niet aan stadsontwikkeling, maar aan kapitaalontwikkeling
De site in Helsinki staat niet onder winstdruk. De cultuursector heeft er een permanente plek. Er wordt échte experimenteerruimte gecreëerd: exact datgene wat Gent met de Arsenaalsite wil bereiken. De stad houdt de regie, maar hoeft niet zelf op het toneel te staan. Het model uit Helsinki hoeft niet beperkt te blijven tot de culturele invulling, maar kan evengoed ingezet worden voor andere sectoren.
We mogen de vastgoedsector niet a priori verdacht maken. Helaas doen projectontwikkelaars in veel steden niet aan stadsontwikkeling, maar aan kapitaalontwikkeling. Zeker in grote steden zoals in Gent, Leuven en Antwerpen, waar de vastgoedwaarde soms tot 10 procent per jaar stijgt, hebben we nood aan een sterke stad die weerwerk biedt en letterlijk ruimte maakt voor al haar burgers. Laat dat nu ook de steden zijn met middelen en capaciteit om te investeren. Lokale overheden moeten zich meer bewust worden van hun handelingsmarge en van het belang van publieke grond en van eigen terreinen waarop ze kunnen experimenteren met innovatieve organisatiemodellen. De Arsenaalsite is daarvoor de perfecte testcase.
Eva Van Eenoo buurtbewoner en onderzoeker VUB Natalie Aga buurtbewoner, onderzoeker UGent en lector Thomas More Hogeschool Laura Deruytter onderzoeker VUB Pascal Debruyne onderzoeker Odisee Hogeschool en voorzitter Samenlevingsopbouw Gent.