Vastgoed steeds minder betaalbaar in studentensteden

VASTGOEDMARKT In geen enkele stad is de overwaardering van het vastgoed zo snel toegenomen als in Gent.

De Belgische vastgoedmarkt was in 2020 minstens 8,73 procent overgewaardeerd. Tot die conclusie komt de studiedienst van de bank Belfius. Maar de variatie is groot: er zijn gemeenten die daar ver onder zitten, en er zijn er waar de overwaardering veel hoger is. Belfius heeft de vastgoedprijzen per gemeente vergeleken met gegevens zoals het beschikbare inkomen, het aantal huishoudens en de hypotheekrente.

Acht gemeenten vallen in de hoogste categorie, waar de overwaardering 30 tot 40 procent bedraagt. Daarvan liggen er drie in Vlaanderen: Baarle-Hertog, Drogenbos en Knokke-Heist.

Belfius wijst erop dat de overwaardering niets zegt over het prijsniveau op zich. Het gaat over de verhouding tussen de prijzen van de woningen en de draagkracht en groei van de bevolking in die gemeente. De overwaardering geeft aan hoeveel duurder de woningen zijn dan op basis van de bevolkingsgegevens verwacht zou kunnen worden. De cijfers zijn een indicatie voor de betaalbaarheid van lokaal vastgoed voor de inwoners van een gemeente.

Aan de andere kant van het spectrum is er de categorie gemeenten waar het vastgoed sterk ondergewaardeerd is. In Vlaanderen behoren Landen, Menen, Gingelom en Geraardsbergen tot die categorie.

De grootste cluster van overgewaardeerde gemeenten bestaat uit een strook in Waals-Brabant, die loopt van Tubeke tot ChaumontGistoux. Het gaat om residentiële gemeenten ten zuiden van de hoofdstad, waar goedverdienende gezinnen zijn neergestreken die dicht bij Brussel willen wonen.

Overwaardering is ook een verschijnsel van sommige provinciehoofdsteden. Het gaat bijvoorbeeld om Waver, Antwerpen, Leuven, Brugge en Namen. Vooral in Gent is de overwaardering razendsnel toegenomen. In 2005 was het vastgoed er nog bijna 60 procent ondergewaardeerd, in 2020 was er een overwaardering van bijna 40 procent. In de rangorde eindigt Gent toch in de middenmoot, doordat die de waardering over de hele periode in ogenschouw neemt. Brugge, Leuven en Antwerpen maakten soortgelijke bewegingen, maar minder spectaculair.

Druk van studentenkoten

Dat de waardering van vastgoed in die steden sterk is gestegen, heeft wellicht te maken met de exploderende studentenbevolking. De koten zetten druk op het bestaande woningpatrimonium, en vaak blijven de studenten na hun studies wonen in de steden in kwestie.

In Hasselt is het vastgoed niet overgewaardeerd. Nochtans herbergt ook die stad een universiteit, maar de wat geringere omvang ervan veroorzaakt wellicht minder druk op de woningmarkt. In Brugge, een stad zonder universiteit, is het vastgoed wel overgewaardeerd, maar veel minder dan in Antwerpen, Gent of Leuven.

In Landen, Menen, Gingelom en Geraardsbergen is het vastgoed sterk ondergewaardeerd