Vlaamse regering zet extra rem op inname open ruimte
Als gemeenten extra woon- of industriegebied willen realiseren, zullen ze dat elders moeten compenseren. Ook bebouwing in landbouwgebied wordt moeilijker. Maar om de bouwshift te realiseren is meer nodig.
De Vlaamse regering keurde, op vraag van minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA), een decreet goed dat de gemeenten verplicht om te compenseren als ze een ruimtelijk plan maken voor bijkomend woon- of industriegebied. Ze zullen tegelijk minstens evenveel nog niet bebouwde harde bestemmingen moeten omzetten in bos, natuur of landbouwgebied, schrijven De Tijd en Het Belang van Limburg.
Als een gemeente die regel – de zogenoemde ‘planologische neutraliteit’ – aan haar laars lapt, kan de Vlaamse regering het ruimtelijk uitvoeringsplan schorsen, zodat het niet langer van kracht is. ‘Zo verzekeren we dat elk bestuursniveau de bouwshift vertaalt in zijn ruimtelijk beleid’, zegt Demir.
Tegelijk komt er een rem op de zonevreemde woningen in landbouwgebied, vandaag goed voor meer dan de helft van het bijkomende ruimtebeslag. Het gaat dan bijvoorbeeld om voormalige boerderijen die omgebouwd worden tot riante woningen met een grote tuin. Ook de mogelijkheid om extra woningen in landbouwgebied te bouwen tegen de zogenaamde ‘wachtgevel’ – een blinde muur – van een andere woning verdwijnt.
De regeling moet helpen om de doelstelling van de bouwshift te halen, namelijk het bijkomende ruimtebeslag terugdringen tot netto 3 hectare per dag in 2025 en 0 hectare in 2040. De voorbije jaren werd er al meer bouw- en industriegrond omgezet in zachte bestemmingen, zoals natuur- of bosgebied. Maar de maatregel op zich volstaat niet.
‘Nu nog dweilen’
‘Dit is een goede zet, het is ook wat we gevraagd hebben’, zegt Hans Tindemans, beleidsmedewerker van de Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning (VRP). ‘Dit is een allereerste stap om te vermijden dat het met de ruimtelijke ordening in Vlaanderen nog erger wordt dan nu. Maar om de bouwshift te realiseren, is meer nodig. We zullen minstens 30.000 hectare waarop nu nog gebouwd mag worden een nieuwe bestemming moeten geven. De kraan gaat nu dus een beetje dicht, we moeten nog beginnen te dweilen.’
De bedoeling is dat het decreet in het najaar van 2023 in werking treedt. Volgens de VRP kan de doelstelling om het bijkomend ruimtebeslag te verminderen van 5 hectare per dag vandaag naar 3 hectare per dag in 2025 nog gehaald worden. Maar dat wil niet zeggen dat de experts hun kritiek op andere onderdelen van de bouwshift inslikken.
Uitgerekend gisteren hielden de experts een event in een poging om de nieuwe planschaderegeling, die normaal gezien volgende week in het Vlaams Parlement wordt goedgekeurd, tegen te houden. Bij die nieuwe planschaderegeling worden eigenaars voor 100 procent van de huidige waarde van een grond vergoed als ze het recht verliezen om erop te bouwen, in plaats van 80 procent van de geïndexeerde aankoopwaarde vandaag.
Omgekeerde herverdeling
Volgens Tindemans zal dat het vrijwaren van open ruimte duurder maken, terwijl de gemeenten nu al aangeven over onvoldoende middelen te beschikken. Vooral ontwikkelaars en grootgrondbezitters worden daar beter van. Ze waarschuwen ook dat de nieuwe regeling juridisch aangevochten kan worden. ‘Een transfer van miljoenen, miljarden euro’s van 98 procent van de werkende bevolking naar 2 procent, komt dat niet neer op omgekeerde sociale herverdeling?’
Ook de gemeenten staan niet te springen. ‘Principieel zijn we voor’, zegt woordvoerster Nathalie Debast van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. ‘Maar zoals het nu is opgevat, zal deze maatregel de doorlooptijd van planningsprocessen nog verlengen. De gemeenten moeten op zoek naar compenserende gronden en dat is niet altijd even gemakkelijk. Bovendien dreigen gemeenten de planschade niet meer te kunnen betalen, zelfs met een bouwshiftfonds dat de gemeentelijke factuur verzacht.’
Het gevolg kan zijn dat gemeenten zullen aarzelen om dure maatregelen in het kader van de bouwshift te nemen. Vlaams Parlementslid Mieke Schauvliege (Groen) noemt de aankondiging van de planologische neutraliteit zelfs ‘greenwashing’, omdat eerst de nieuwe planschaderegeling in werking treedt en pas daarna de compensatieplicht voor gemeenten.
‘De vraag is of de minister hiermee geen betonsprint uitlokt van iedereen die bouwgrond bezit en nu nog ontsnapt aan de gedwongen compensering’, zegt ze. ‘Als de minister werkelijk begaan is met de open ruimte, zou ze die wetgeving tegelijk van kracht laten gaan.’
Experts proberen nu nog de nieuwe planschaderegeling tegen te houden, waarbij eigenaars voor 100 procent vergoed worden als ze niet meer mogen bouwen op hun grond