‘Koopkracht voor vastgoed smelt weg’
VASTGOED Volgens Immoweb stonden kandidaat-kopers er de jongste decennia maar twee keer nog slechter voor. Belgische kandidaat-kopers op de vastgoedmarkt dreigen gekneld te raken in een gevaarlijke sandwich van enerzijds de stijgende vastgoedprijzen en anderzijds de voortdurend klimmende rentevoeten. Dat heeft grote gevolgen voor wat de verkoopssite Immoweb omschrijft als de ‘vastgoedkoopkracht’. Volgens Piet Derriks van Immoweb kan een Belg vandaag nog amper een woning kopen van gemiddeld 85 m2, schenkingen door ouders niet meegerekend.
Het is een ruwe berekening, die wel eenvoudig en bevattelijk aangeeft hoe het met de Belgische vastgoedmarkt is gesteld. En dat is niet zo goed. Want 85 m2 is de op drie na slechtste score in 45 jaar. Slechts twee keer eerder in de geschiedenis zakte de koopkracht volgens Immoweb nog lager, tot ongeveer 80 m2: in 1980 en net na de financiële crisis in 2008.
‘In negen maanden tijd verloren kandidaat-kopers 13 procent van hun leencapaciteit’, zegt Derriks. Hij wijst op de Europese Centrale Bank (ECB) die de centrale banken ertoe aanzet om de kredietrente voor onroerend goed voortdurend op te trekken in de strijd tegen de stijgende inflatie. ‘Als we daar de prijsstijging voor woningen bij optellen, zien we dat de Belgen vandaag te maken hebben met een aanzienlijk verlies aan koopkracht.’
Wie een vast woonkrediet van 250.000 euro afsluit voor tien jaar (en vooraf 20 procent of meer ophoest bij de bank) betaalt gemiddeld 3,14 procent rente, blijkt uit de rentebarometer van Immotheker. Zes maanden geleden was dat nog 1,9 procent. Kandidaatkopers moeten vandaag dus gemiddeld 114 euro extra betalen om dezelfde banklening af te lossen.
Uit de data die Immoweb bijhoudt in zijn zogeheten ‘prijsmeter’, moet blijken dat de vastgoedprijzen het voorbije jaar met gemiddeld ruim 5 procent gestegen zijn (waarbij huizen op het platteland het duidelijk beter doen dan in steden en dan appartementen). Dat is minder dan de inflatie, maar toch een duidelijke stijging.
‘Geen crash’
Een belangrijke kanttekening: in het derde kwartaal is in de cijfers een sterke vertraging merkbaar. In die periode stegen de vastgoedprijzen op Immoweb gemiddeld met maar 1,1 procent. ‘In steden zoals Gent en Antwerpen was dat zelfs bijna nul procent’, vult Derriks aan. ‘Je zou stilaan kunnen spreken van een stabilisatie van de vastgoedprijzen op de Belgische vastgoedmarkt.’
Of dat betekent dat de vastgoedmarkt voor een kantelpunt staat, is onduidelijk. ‘Veel zal afhangen van de evolutie van de
inflatie en de reactie daarop van de centrale banken’, denkt Derriks. ‘Het zou kunnen dat er een vertraging komt, maar fundamenteel is de Belgische vastgoedmarkt nog altijd gezond. Een echte vastgoedcrash verwacht ik niet. De voorbije tien jaar stegen de vastgoedprijzen in België gemiddeld met 32 procent. Ter vergelijking: in Nederland werd vastgoed in dezelfde periode meer dan 100 procent duurder.’