Miljarden voor grondeigenaars? Te gek voor woorden
De Vlaamse regering haalt de eigen bouwshift onderuit met de veel te hoge ‘planschade’ voor eigenaars, schrijft Peter Lacoere. Bovendien is de maatregel sociaal fundamenteel onrechtvaardig.
Om de bouwshift te realiseren, zal Vlaanderen zijn open ruimte beter moeten gaan beschermen. Dagelijks gaat nog ongeveer vijf hectare aan landbouwgronden en gronden in natuurlijke staat verloren. Gelukkig zijn alle partijen het erover eens dat verandering nodig is om de aantasting van het landbouwgebied een halt toe te roepen, de zonevreemde bossen te behouden en bebouwing in overstromingsgebied te vermijden.
Vlaanderen heeft dus een uitvoerbare bouwshift nodig, maar daar knelt het schoentje. Om het bijkomende ruimtebeslag ten koste van landbouwgronden en natuur geleidelijk tot nul te reduceren, zijn beschermende maatregelen nodig, zowel in landbouwgebieden als in woongebieden en economische zones. Minister Zuhal Demir (N-VA) stelt de inperking van zonevreemde uitbreidingen in de landbouwgebieden in het vooruitzicht, wat een belangrijke stap zou zijn in de uitvoering van de bouwshift.
Het tweede luik beschermende maatregelen bestaat uit de reductie van het overaanbod aan harde bestemmingen zoals woon- en woonuitbreidingsgebied en economische zones. Er moet minstens 30.000 hectare aan bestemde gronden herbestemd worden tot landbouw- of natuurgebied om te vermijden dat er na 2040 nog nieuwe gronden worden ingenomen. Dat is gemiddeld zo’n honderd hectare per Vlaamse gemeente aan landbouwgrond, bossen, watergevoelige gebieden enzovoort. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om gronden die al sinds de goedkeuring van de 25 gewestplannen (1976-1980) een bebouwbare bestemming hebben gekregen. De woonuitbreidingsgebieden wil de regering bevriezen in afwachting van hun herbestemming in 2040. Maar er zal meer moeten herbestemd worden om het ruimtebeslag te reduceren: hooguit 7 procent van het bijkomend ruimtebeslag komt in die reservegebieden terecht.
Draagvlak
De Vlaamse regering rekent op de gemeenten voor een groot deel van de herbestemmingen. Maar uitgerekend op het moment dat dat overaanbod aan bestemmingen herzien moet worden, verhoogt de Vlaamse regering radicaal de financiële compensatie aan grondeigenaars bij herbestemming – de zogenoemde planschade.
Door alle voorwaarden in het voordeel van grondeigenaars te wijzigen, wordt herbestemmen veel duurder: ramingen lopen uiteen van factor vier tot elf. Het is onmogelijk in te schatten hoeveel de herbestemmingen precies zullen kosten, door de onduidelijkheid van het decreet, maar het gaat in ieder geval om miljarden euro’s.
De initiatiefnemers van het decreet stellen dat de wijziging van de planschade nodig is om ‘het draagvlak’ voor de bouwshift bij de grondeigenaars te vergroten. Dat ze met die wijziging het draagvlak bij de lokale besturen voor de bouwshift onderuithalen, blijkt niet door te wegen in de besluitvorming. Wel reserveerde de Vlaamse regering zo’n 100 miljoen euro per jaar (het bouwshiftfonds) als bijdrage aan gemeenten die het financiële avontuur van herbestemmen nog durven aan te gaan. Maar de bijdrage van Vlaanderen is begrensd. De vrees is dan ook dat de Vlaamse regering haar bouwshift tenietdoet en we op het vlak van de ruimtelijke ordening tot stilstand dreigen te komen.
De herbestemmingskosten opdrijven om de bestaande toestand op het terrein te behouden, is op zijn minst opmerkelijk in tijden van besparingen en beperking van overheidsuitgaven. Bovendien worstelen veel gemeenten met financiële problemen, waardoor de kostprijs van ruimtelijke ordening algauw onderaan het investeringsplan zal belanden, of uit het budget zal vallen.
Nochtans is de bouwshift perfect uitvoerbaar met de oude planschaderegeling, een regeling die juridisch solide blijkt te zijn en in Europees verband al genereus is. De oude regeling heeft een duidelijk uitgangspunt waar men vandaag aan voorbij lijkt te gaan. De liberale minister Omer Vanaudenhove voerde in 1962 de regelingen van planschade in ‘op voorwaarde dat zij, door hun financiële weerslag, de ruimtelijke ordening niet in het gedrang zouden brengen’. Van meet af aan was het de bedoeling dat grondwinsten, winsten ontstaan door de welvaartsgroei in Vlaanderen en dus buiten de eigenaars om, niet zouden uitbetaald worden door de overheid en de belastingbetaler.
2 procent van de Vlaamse burgers kan getroffen worden door een herbestemming, maar 98 procent dreigt ervoor op te draaien
Bovengrens
Daarom werd als berekeningsbasis het door de eigenaar betaalde bedrag genomen (plus index, min nieuwe waarde). Maar in de nieuwe regeling wordt de marktwaarde als basis genomen, waardoor de Vlaamse regering ervan uitgaat dat grondwinst grotendeels de eigenaar toekomt en door de belastingbetaler moet worden uitgekeerd. We hebben hier dus te maken met een fundamenteel probleem van sociale rechtvaardigheid en financiële herverdeling. Naar schatting 2 procent van de Vlaamse burgers kan getroffen worden door een herbestemming, maar 98 procent dreigt ervoor op te draaien.
Onze buren gaan enigszins anders
om met herbestemmingen. Wallonië denkt er niet aan om de planschade te verhogen in het kader van haar stop béton. Frankrijk betaalt geen herzieningen uit van bestemming. In Nederland gaat men ervan uit dat een grondeigenaar passief ‘risico aanvaardt’ zodra er verandering op til is. En in Duitsland is compensatie alleen mogelijk binnen zeven jaar van de bestemming. Daarna gaat men ervan uit dat er voldoende tijd was tot ontwikkeling en de overheid de bestemming kan herzien als daar redenen van algemeen belang toe zijn.
Er zijn dus wel alternatieven denkbaar om tot een beter – en betaalbaar – evenwicht te komen tussen overheid en eigenaar, niet het minst door een beperking in de tijd op te leggen, of door een bovengrens te stellen aan de vergoeding.
De balans tussen de privébelangen van eigenaars en de collectieve kost tot bescherming van de open ruimte lijkt in Vlaanderen zoek te zijn. Dat een financiële compensatie aan eigenaars nodig is om bebouwbare bestemmingen af te waarderen, zal niemand betwijfelen. Maar het moet voor de lokale besturen behapbaar en voorspelbaar blijven, en maatschappelijk rechtvaardig. We mogen niet vergeten dat die bestemmingen eind jaren 70 onbelast aan duizenden eigenaars werden toegekend, waarna er meer dan veertig jaar niets mee werd gedaan. Nu de tijd is gekomen om er een deel van in te trekken, zou het absurd zijn de kostprijs ervan tot miljarden euro’s op te drijven. Dat zou een nieuw dieptepunt worden in de al niet zo fraaie geschiedenis van de Vlaamse ruimtelijke ‘ordening’.