Undercover op de vastgoedmarkt: de detective die valse makelaars opspoort
Als privédetective voor het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars probeert Peter valse makelaars op heterdaad te betrappen. Daarvoor doet hij zich voor als koper. “Mijn job is er zo saai mogelijk uitzien.” Wij trokken een dag mee op pad.
“Een klein tuintje, dat wou je graag, hé”, port Peter (*) me aan, terwijl de makelaar de foto’s van het huis toont. Peter doet alsof hij mijn schoonvader is en stelt enkele technische vragen. Wat is de EPC-score van het huis, is er dubbele beglazing? “Het is een investeringspand”, reageert de makelaar, die snel de nodige attesten bovenhaalt. Peter luistert aandachtig, kijkt nonchalant rond. “Hebt u misschien een kaartje, dan kunnen wij contact met u opnemen”, ontwijkt hij de vraag van de makelaar om een gsm-nummer achter te laten.
Eigenlijk doen de vragen er weinig toe. Al vijf jaar werkt Peter als privédetective voor het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars (BIV). Zijn opdracht: valse makelaars of kantoormedewerkers die hun boekje te buiten gaan op heterdaad betrappen en kijken of geschorste makelaars zich ook werkelijk aan die schorsing houden. Dat is geen overbodige luxe: vorig jaar werden er 732 dossiers geopend rond illegale makelaardij, in 2022 waren dat er nog 372.
Over het makelaarskantoor dat we bezoeken, is een tip binnengekomen: een van hun makelaars is geschorst, maar zou toch nog aan de slag zijn. Dat blijkt niet het geval. Eenmaal buiten, duwt Peter me zacht de andere kant uit dan waar we vandaan komen. “We zijn toevallige passanten,” mompelt hij, “dan is het logischer dat we verder wandelen en niet teruglopen vanwaar we komen.” Zo onopmerkelijk mogelijk zijn, dat is het belangrijkste. “Ik leef al jaren als een grijze muis, zo onopvallend mogelijk, tot mijn kleding toe”, zegt hij. Aan kennissen zegt hij dat hij “juridisch medewerker is”.
“Eigenlijk ben ik een slechte leugenaar”, zegt Peter lachend. “Het belangrijkste is zo dicht mogelijk bij je eigen leefwereld te blijven”, zegt hij. Hij heeft enkele “achtergrondverhalen”, die hij aanpast naargelang de situatie. Bij luxevastgoed is hij op zoek naar een investeringspand, bij goedkopere woningen komt hij als vader mee.
Dekmantel
Tot in de jaren 90 kon iedereen zich makelaar noemen. Het leidde tot een wildgroei en ook wantoestanden – waarbij valse makelaars bijvoorbeeld gingen lopen met de voorschotten die mensen neertelden voor hun droomhuis. Ondertussen is het een beschermd beroep met een deontologische code. Zo mogen makelaars hun geïnteresseerde kopers niet voorliegen. Ook daar let Peter op tijdens onze bezoeken.
De onthaalmedewerker van het volgende kantoor glimlacht vriendelijk als we binnenwandelen. Peter informeert er, de ellebogen losjes op de balie, naar een huis dat in de vitrine wordt aangeprezen. De vrouw toont foto’s van het pand en vertelt erbij dat er op gas verwarmd wordt.
“Dit is een twijfelgeval”, zegt Peter achteraf, terwijl hij haar gegevens noteert. Tot een officiële waarschuwing komt het waarschijnlijk niet, want dan bekijkt het kantoor doorgaans de camerabeelden. Peter geeft er zijn dekmantel liever niet voor op, hij is de enige Nederlandstalige detective die voor het BIV werkt. In Wallonië werkt Peters enige andere collega.
Er zijn in België 8.125 geregistreerde makelaars die vastgoed verkopen. Die waren samen goed voor 250.000 vastgoedtransacties in 2023. Voor dit jaar staat de teller al op zo’n 92.000. Peter zoekt een naald in een hooiberg. “Frustrerend”, zegt hij, wanneer we voor een brievenbus staan aan een verlaten pand. Er was een tip van een vastgoedkantoor binnengelopen dat iemand in de regio een heel gelijkaardig e-mailadres gebruikte, waarschijnlijk met de bedoeling kopers te misleiden. Met een half oog op de camera’s op het domein, maakt Peter een foto van de brievenbus. “Alleen een brievenbus ter plaatse.”
“Een man van middelbare leeftijd, donker haar, stelt zich voor als Pieter.”
Na elk bezoek schrijft Peter een verslag, terwijl we in zijn auto zitten. Hoe hij privédetective geworden is? Peter botste vijftien jaar geleden op een advertentie voor een opleiding bij Syntra. Niet zijn droomberoep als kind, maar het mysterie sprak hem wel aan.
Niet online? Verdacht
Op het internet vergelijkt hij de foto’s op de site van het makelaarskantoor met sociale media: noemt “Jan” zich op Facebook ook zo? “Als privédetective heb je niet de middelen die de politie heeft, maar je komt al een eind ver. Het zou je verbazen wat mensen allemaal online gooien”, zegt hij. “Mensen die online nauwelijks te vinden zijn, dat is even verdacht.”
Mensen op heterdaad betrappen is geen sinecure. Als hij ontdekt dat hij met een valsspeler te maken heeft, boekt Peter een “tweede kijkdag, met een vriend die er veel van kent”. Op het einde van het bezoek moet Peter zich bekendmaken als privédetective, zijn vriend blijkt deurwaarder, wiens observatie rechtsgeldig is. “Op zulke momenten krijg je de meest uiteenlopende reacties: mensen zijn gelaten of worden net boos. Een enkele keer klinkt teleurstelling: ‘dus jullie gaan niet kopen?’”
Van de 732 geopende dossiers verschenen er tot dusver 25 voor de rechtbank. In 18 zaken was er een vonnis, waarvan 16 in het voordeel van het BIV. Het gros van de dossiers is slapend. “Dan is het wachten tot er een nieuwe tip binnenkomt”, zegt Peter. Waar rook is, is vuur, zegt het spreekwoord, maar voor Peter ligt dat anders. “Ik moet bewijzen dat er vuur is. Daar heb je geduld voor nodig.”
“Ik moet bewijzen dat er vuur is. Daar heb je geduld voor nodig”
Peter
Privédetective