De noodgedwongen uitverkoop bij Ghelamco
Paul Gheysens leek er lang in te slagen wat zoveel alchemisten niet lukte: van baksteen goud maken. Dat trucje lijkt hij nu verleerd, want in de resultaten over 2023 van zijn vastgoedgroep Ghelamco staat dat “er gerede twijfel is of de bedrijfsactiviteiten voortgezet kunnen worden” door te veel schulden.
Gheysens, ooit begonnen als installateur van tuinhuisjes, werd met prestigieuze wolkenkrabbers in heel Europa de meest geslaagde projectontwikkelaar van het land. Dat succes onderstreepte de West-Vlaming nog eens door van Royal Antwerp FC een kampioenenploeg te maken, de concurrentie met het zakenblad De Tijd aan te gaan via Business AM, een voetbalstadium met de naam van zijn bedrijf op te trekken en een forse paardenstoeterij uit te bouwen.
De man heeft ongetwijfeld kwaliteiten, zoals een grondige kennis van de vastgoedmarkt en het snel ruiken van kansen in Polen na de val van de Muur. Toch was een andere factor heel bepalend voor het succes: de dalende rente. Die had een dubbel effect: Gheysens kon steeds grotere leningen tegen lagere rentes aangaan om vastgoed te ontwikkelen. Daarbij werd het onderliggende vastgoed net door de dalende rente steeds meer waard. Een verkoop van een vastgoedproject leverde steevast een grote meerwaarde op, die hij, met behulp van een forse schuldhefboom, in nog grotere vastgoedprojecten kon herinvesteren.
Gheysens kon steeds grotere leningen tegen steeds lagere rentes aangaan om vastgoed te ontwikkelen. Dat is nu veranderd
De rugwind van de lage rente veranderde goed anderhalf jaar geleden in een stevige tegenwind. Door de inflatie moesten de centrale banken de rente fors optrekken. De leningen werden fors duurder voor Ghelamco, terwijl de verkoopwaarde van het vastgoed zakte. Het bedrijf zag door de hogere rentelasten de operationele winst teruglopen van 97 miljoen euro naar een verlies van 18,7 miljoen euro in 2023. De schulden stegen van 1 miljard naar 1,3 miljard euro. Zorgwekkend is dat 895 miljoen euro van die bankschulden binnen het jaar vervallen. Schulden herfinancieren kost nu veel geld. In Polen betaalde Ghelamco een rente van 15 procent op een lening van 10 miljoen euro. Het voorbehoud in het jaarverslag slaat vooral daarop: de twijfel of alle kortetermijnleningen geherfinancierd raken. Ook de prestigeprojecten wegen door: Ghelamco neemt ook een verlies van 25,2 miljoen euro in de boeken op voor het mislukte Eurostadion aan de Heizel.
Voor Gheysens zit er niet anders op dan cash te maken om zo snel mogelijk leningen af te lossen. Dat kan hij vooral door vastgoed te verkopen dat hij eigenlijk langer in portefeuille had willen houden of pas veel later voor een betere prijs van de hand doen. Zo verkocht hij vorig jaar vastgoed in het prestigieuze Franse skioord Courchevel. Een chalet werd voor 15 miljoen euro verkocht, een hotel voor 62 miljoen euro. Ook in België en Polen gaan kantoorpanden van Ghelamco in de ramsj, zoals de kantoorgebouwen Nova One en Copernicus in Antwerpen. Het bedrijf hoopt daarmee zijn schuldgraad van 59 procent (tegenover het balanstotaal) aanzienlijk omlaag te krijgen.
Een schuldgraad van 59 procent is hoog, maar het betekent wel dat tegenover 41 procent van de balans verkoopbaar vastgoed zonder leningen staat. Het schip loopt zware averij op, maar is niet gezonken.
In ‘De grote markt’ duikt de economieredactie dagelijks in een opmerkelijke beweging in de economische wereld.