De ene bouwgrond is de andere niet

Bouwgronden zijn schaars en (dus) duur. In Vlaanderen is de gemiddelde prijs zo’n 185 euro/m², voor de betere percelen betaal je al vlot 250 euro per m² (en meer). Een niet al te grote bouwgrond van zo’n 500 m² kost dus gemakkelijk een kleine 100.000 eur

de hoogte van het grondwater, kan alleen een grondsondering zekerheid geven. Als de verkoper niet zelf een grondonderzoek laat uitvoeren – hij kan dat nochtans doorrekenen – betaal je er best zelf voor. Het zal je zo’n 600 tot 750 euro kosten, maar je kunt er vele tienduizenden euro mee besparen. Voor gronden met onvoldoende draagkracht is een normale fundering immers niet sterk genoeg om het gewicht van een woning te kunnen dragen. Er moeten dan misschien palen in de grond worden geheid, of er zal minstens een stevige vloerplaat van dubbel gewapend beton moeten worden voorzien. Deze meerkosten kunnen een (heel) zware impact hebben op je bouwbudget. Indien je al een architect hebt, aarzel dan niet hem advies te vragen. Hij en de aannemer zijn immers aansprakelijk voor de stabiliteit. Bouwgrond met bouwverplichting? Als je een bouwgrond koopt bij een sleutel-op-de-deurbedrijf of een projectontwikkelaar, word je vaak verplicht je woning door hen (of een zusterbedrijf) te laten bouwen. Dit is een vorm van koppelverkoop, maar het is niet verboden. Je laat in dit geval best een clausule in de overeenkomst inlassen in het genre van ‘Deze overeenkomst vervalt als beide partijen niet tot een gedetailleerd akkoord komen over de prijs van het project (op basis van definitieve plannen, lastenboeken en meetstaten)’.

Bodemattest

De verkoper is verplicht je een bodem- attest te overhandigen. Dat heeft niets te maken met de draagkracht van de grond, maar met eventuele vervuiling. Indien je dat attest niet meteen krijgt, vraag er dan naar. Er zijn ooit hele verkavelingen gebouwd op storten. Zoiets kun je beter vermijden. In de meeste gevallen krijg je een zogenaamd blanco bodemattest. Dat geeft aan dat de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij) geen weet heeft van eventueel vervuiling. Is de grond zijn vraagprijs waard? • Gewoonlijk is een kavel in het centrum van een stad of dichtbij een stad duurder dan in landelijke gebieden.

• Bouwgronden waarvan de achtertuin naar het zuiden kan worden gericht, zijn duurder dan wanneer de achtertuin op het noorden uitgeeft. Als je de leefruimtes naar het zuiden of zuidwesten kunt richten, kun je via grote glasoppervlakken profiteren van de gratis warmte van de zon.

• Naar een rechthoekig stuk bouwgrond met een breedte die half zo groot is als de diepte is veel meer vraag en dus kost die grond ook veel meer. • Ook het reliëf van het terrein is belangrijk. Hellende bouwgronden bieden vaak architecturale mogelijkheden, maar ze zijn moeilijker toegankelijk voor bouwtoestellen, en de grondwerken zullen duurder zijn omdat je ofwel grond zal moeten aanvoeren ofwel afvoeren. Dat

betekent bijkomende kosten. Reken voor

terreinen die hoger liggen ook op extra kosten voor trappen, opritten en tuinmuren. Op gronden die lager liggen dan de straat zul je dikwijls verplicht zijn om een ondergrondse verdieping te voorzien. Ook dat betekent een extra kost die zwaar kan doorwegen.

• Bomen, hagen en afsluitingen kunnen een perceel meer of minder interessant maken. Een volgroeide, met beukenhagen afgesloten tuin met een mooie boomgaard is een pluspunt, maar bomen die op de plaats van de toekomstige woning staan of afsluitingen die de toegang tot de bouwplaats verhinderen zullen moeten worden gesloopt en zijn dus minpunten. • Is de grond bouwrijp? Niet alleen bomen en planten kunnen in de weg staan, soms moeten er ook puin en afval van oude koterijen verwijderd worden. Geen stank, lawaai of hoogspanningskabels in de buurt?

• Is er geen milieuhinder door rookgassen van fabrieken of geurhinder van varkens- of kippenbedrijven? • Zijn autowegen, spoorlijnen, industrie

terreinen of luchthavens niet te dichtbij? Ga de grond en de omgeving eens bekijken op verschillende dagen en op verschillende tijdstippen. Misschien is de straat in het weekend bijzonder rustig, maar tijdens de week ‘s morgens en ’s avonds een drukke sluipweg waar honderden auto’s doorheen komen. Ook een kleine rondvraag bij buren kan heel wat bruikbare informatie opleveren. • Ook belangrijk: staan er geen hoogspanningspylonen of gsm-masten in de buurt? Eigenaars van bouwgronden in de omgeving van hoogspanningskabels hebben de waarde ervan de laatste jaren zien dalen met 15 tot 30 procent. Volgens een steekproef van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (VIV) stelt 21 procent van de bevraagde vastgoedmakelaars dat panden of gronden die zich onder hoogspanningskabels bevinden ‘niet of quasi niet verkocht raken’. Hoeveel is de grond jou waard? Bouwgrondprijzen verschillen enorm per regio en zelfs per gemeente. Objectieve tabellen en statistieken van de gemiddelde prijs per gewest, provincie, arrondissement en gemeente vind je via je het be-stat-icoontje onderaan www. statbel.fgov.be. Hoeveel een bouwgrond waard is, hangt natuurlijk ook af van subjectieve, persoonlijke gegevens: wil je graag heel rustig wonen of liever dichter bij een stadskern? Wil je liefst in de buurt van je familie blijven, of wil je een huis dichtbij je werk of de school van de kinderen? Voor een grond die aan veel van je persoonlijke wensen voldoet, wil je allicht wat meer betalen. Vergeet wel niet dat een woning ver van alle voorzieningen, waar je voor de kleinste boodschap de auto moet nemen, niet alleen tijdrovend is, er hangt ook een prijskaartje aan. Je mag altijd proberen afdingen. Als je een eerlijk, gemotiveerd bod doet, zal de verkoper dat zeker in overweging nemen.

• Wordt het perceel niet ‘getroffen’ door een rooilijn? De rooilijn is de grens tussen het openbaar domein en de aangrenzende private eigendommen. Die lijn wordt door de overheid vastgelegd om voldoende brede straten en wegen te kunnen aanleggen. Het kan dus gebeuren dat een rooilijn doorheen een bouwperceel (of zelfs een bestaande woning) loopt. Dat kan voor problemen zorgen als er ooit wegenwerken worden uitgevoerd.

• Worden de bouwmogelijkheden al dan niet beperkt door habitat- of vogelrichtlijngebieden of de nabijheid van een spoorlijn (de onderhoudsploegen moeten altijd door kunnen)? • Zijn er al nutsvoorzieningen aanwezig? • Werd voor deze bouwgrond al eens een

bouwvergunning geweigerd?

• Bestaat er een verplichting om binnen een bepaalde termijn te bouwen? Belast de gemeente onbebouwde percelen? Vraag een stedenbouwkundig attest Of je de woning die je voor ogen hebt op dit perceel wel mag bouwen, zal afhangen van de stedenbouwkundige verordeningen. Deze bepalen onder andere tot hoe ver je van de grens van het bouwperceel mag bouwen, hoeveel verdiepingen je huis mag hebben, welke de dakhelling mag zijn, of er een garage of carport mag worden aangebouwd, en wat de maximaal bebouwbare oppervlakte van het woonperceel mag zijn. De stedenbouwkundige voorschriften verschillen van gewest tot gewest, en soms zelfs van wijk tot wijk. Vraag altijd een stedenbouwkundig attest. Mondeling verkregen stedenbouwkundige informatie heeft geen juridische waarde. De inhoud van het stedenbouwkundig attest daarentegen kan niet worden gewijzigd of tegengesproken, voor zover: • er in de periode dat het stedenbouwkundig attest van kracht is, geen sprake is van substantiële wijzigingen aan het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften;

• de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening werd gehouden;

• er in het stedenbouwkundig attest niet toevallig een manifeste materiële fout staat. Let op: een attest is nog geen vergunning, en de informatie en voorwaarden die op een stedenbouwkundig attest staan, blijven maar twee jaar geldig. Ligt de grond in een verkaveling? Als het perceel waarvoor je interesse hebt zich in een verkaveling bevindt, gelden er wellicht nog bijkomende regels. In een verkaveling worden vaak bepaalde bouwmaterialen en zelfs de kleur daarvan voorgeschreven, en staat vast op welke plaats een eventueel tuinhuisje mag komen. Zelfs hoeveel m² verharding je voortuin maximaal mag hebben, is soms al vastgelegd. Vraag de verkoper om het volledige verka- velingsdossier: de verkavelingsaanvraag, het eigendomsattest, een beschrijvende nota en de stedenbouwkundige voorschriften, het verkavelingsontwerp, een liggingsplan en een situatieplan, foto’s en eventueel - bij een grote verkaveling - een wegenis- en rioleringsontwerp. Neem (indien het kan) een optie Als je tot nu toe alleen maar positieve antwoorden gekregen hebt, is dit het moment om de eigenaar/verkoper te vragen of je op de grond voor een aantal dagen een koopoptie kunt nemen. Tijdens die periode kun je nog wat meer belangrijke informatie verzamelen. Met een optie verbindt de verkoper zich ertoe dat hij gedurende een bepaalde periode de grond niet aan iemand anders zal verkopen. Beslis je binnen deze periode de grond te kopen, dan laat je dit (liefst aangetekend) aan de verkoper weten. Dit noemt men het ‘lichten’ van de optie. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief. Indien je de optie niet licht binnen de bepaalde termijn, dan is de eigenaar weer vrij te verkopen aan wie hij wil. Dikwijls zal een verkoper niet zomaar akkoord gaan om je een optie te geven. Hij weet immers niet met zekerheid of je de grond ook echt zult kopen, hoe enthousiast je op dat ogenblik ook bent. Omdat de verkoper tijdens de afgesproken periode de grond niet aan iemand anders mag aanbieden, loopt hij een verkoop misschien mis. Daarom gebeurt het vaak dat de verkoper voor een optie een bepaald bedrag vraagt. Wanneer de optie niet wordt gelicht, behoudt de verkoper deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan geldt dit bedrag als een voorschot. Overstromingsgevoelig gebied? Indien er riet, zegge of lisdodde groeit, is dat een teken dat de grond drassig is. Ook populieren en wilgen, de aanwezigheid van beken en rivieren in de omgeving, en straatbenamingen zoals Beekstraat, Broekstraat, Vijverlaan, en Meerstraat zijn vaak veelzeggend. Hoe groter het overstromingsrisico, hoe minder aantrekkelijk een bouwgrond is. Sinds 11 oktober 2013 zijn verkopers van onroerende goederen verplicht om kandidaat-kopers te informeren als het vastgoed in overstromingsgevoelig gebied ligt. De informatieplicht start al bij de publiciteit over het onroerend goed en moet worden opgenomen in de vastgoedakte. Op 1 juli 2014 keurden de bevoegde ministers een aangepaste kaart van de overstromingsgevoelige gebieden goed. Die is van toepassing sinds 1 september 2014. Meer informatie hierover vind je op www.watertoets.be Heeft de grond voldoende draagkracht? Door de schaarste worden er dikwijls bouwgronden verkocht die twintig jaar geleden onverkoopbaar waren omwille van de funderingsproblematiek. Bij twijfel aan de draagkracht van de bouwgrond of

Hoe vind je een bouwgrond? • Het eenvoudigst is te zoeken via één van de talrijke immowebsites, uiteraard te beginnen met Hebbes.be. Ga zeker ook eens kijken op de website van de bekendste bouwbedrijven.

• Raadpleeg onze kranten die worden verdeeld in de regio van je keuze, en doorkruis de streek met de auto of de fiets. Indien je onderweg een mooi stuk grond ziet liggen dat niet te koop is maar waarvan je denkt dat het bouwgrond zou kunnen zijn, en je wil de eigenaar ervan contacteren, dan kun je terecht bij de bevoegde dienst van het kadaster.

• Een andere manier om een bouwgrond te vinden is via de notaris. Erfenissen, onverdeeldheid of een scheiding zijn vaak redenen waarom iemand een bouwgrond wil verkopen. • Sommige gemeenten en huisvestingsmaatschappijen stellen aan plaatselijke bewoners bouwgronden ter beschikking. Meestal gaat het om sociale verkavelingen met een aantal beperkingen voor de kandidaat-kopers inzake het inkomen en de oppervlakte van de bouwgrond en de latere woning. Is het wel degelijk bouwgrond? Je vindt een mooi lapje grond, en je wilt weten of het wel degelijk om bouwgrond en bijvoorbeeld niet om landbouwgrond gaat? Op de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het perceel ligt kan men je niet alleen vertellen of het bouwgrond is (of niet), maar ook of er bijvoorbeeld een onteigeningsplan bestaat waarin het perceel is opgenomen en of er erfdienstbaarheden gelden op het perceel. Andere belangrijke vragen zijn:

• Is de grond vrij van vruchtgebruik? Is hij vrij van lasten, schulden of leningen? Is hij vrij van grondpacht? En is hij ook vrij van het recht van voorkoop?