“Over nieuwbouw doen banken veel minder moeilijk”

Mogelijke renovaties doen oudere appartementen in waarde dalen

Gerenoveerde appartementen in de stad Antwerpen verkopen als zoete broodjes en stijgen in waarde, terwijl prijzen voor oudere panden, waar renovatie zich opdringt, dalen. De stad volgt zo niet de spectaculaire daling van de provincie, waar volgens makelaars van ERA de prijzen voor appartementen met 16 procent gedaald zijn.

Makelaarsnetwerk ERA stelde deze week zijn jaarlijkse vastgoedbarometer voor. De meest opvallende conclusie was dat de prijzen van bestaande appartementen in de provincie Antwerpen vorig jaar met bijna 16 procent gedaald zijn ten opzichte van 2014. ERA-topman Iain Cook verklaarde die sterke daling onder meer door het overaanbod van nieuwbouwappartementen in het Antwerpse en de vele bestaande, verouderde appartementen die aan renovatie toe zijn.

Toch gaat de vergelijking tussen de provincie en de stad Antwerpen niet op, zoals dat wel vaker het geval is. Er is inderdaad een lichte prijsdaling te merken, maar wel specifiek bij oudere panden, waar zich ook renovatiekosten opdringen. Tegelijkertijd worden de instapklare appartementen wel vlot verkocht en stijgen die zelfs in waarde.

Een voorbeeld vinden we in de Victor Govaerslaan in Merksem, In 2010 werd een van de appartementen met garagebox verkocht voor 141.000 euro. Vandaag staat een gelijkaardig appartement in hetzelfde woonblok al vijf maanden te koop voor 135.000 euro, met quasi geen reacties of bezoeken. De reden ligt volgens vastgoedmakelaar First Immo deels bij de banken. “Die lenen jonge koppels geen extra budgetten meer om te renoveren”, legt Wim Peleman van First Immo uit. “Dat wil zeggen dat ze zelf moeten beschikken over een eigen voorschot en geen geld meer hebben om renovaties te doen nadien. Terwijl diezelfde koppels wel instapklare, gerenoveerde appartementen kunnen kopen aan hogere prijzen en daar doen de banken niet moeilijk over.”

In Deurne en Merksem bijvoorbeeld zijn er veel appartementen die gebouwd zijn in de jaren zeventig en waar een renovatie zich opdringt. Die appartementen blij- ven dus vaker te koop staan, omdat er geen leningen voor bekomen kunnen worden. Zo ontstaat er een overaanbod, waardoor de prijzen dan weer dalen.”

“Die prijsdaling leidt niet tot meer verkoop, want de koper zal nog altijd eerst zijn eigen inbreng nodig hebben om een lening te kunnen krijgen bij de bank”, gaat Peleman verder. “De enige manier om de verkoop weer op niveau te brengen, zal afhangen van de voorwaarden van de banken. Als lenen aan 100 of 110 procent van de aankoopprijs weer mogelijk wordt, beschikken kopers weer over een eigen budget om te renoveren. Als er dan nog eens bijkomende renovatieleningen komen, zal dat leiden tot een verkoopssituatie zoals vroeger. Alles, zowel te renoveren als gerenoveerd, zal op relatief korte periode verkocht geraken en het overaanbod stelselmatig wegwerken."

Toch is die prijsdaling in Antwerpen en de districten veeleer een stabilisatie, als je kijkt naar de prijzen van de afgelopen jaren. Op de Italiëlei in Antwerpen werd in 2006 een appartement verkocht voor 149.000 euro. Een soortgelijk appartement in hetzelfde blok ging in 2013 voor 170.000 euro van de hand. Vandaag staat de verkoopprijs opnieuw op het bedrag van tien jaar geleden.

Dezelfde tendens zien we op de Oudevaartplaats, aan het Theaterplein. In een gebouw waar verschillende studio’s gevestigd zijn, was de prijs voor een studio in 2006 iets meer dan 60.000 euro. Vier jaar later steeg de waarde tot bijna 85.000 euro. Vanaf 2014 is er opnieuw een daling te merken en staat de verkoopprijs op ruim 81.000 euro. “Dat is een vaak terugkerend fenomeen”, legt Peleman uit. “We hebben een zware terugval gekend na de financiële crisis, waardoor de prijzen daalden. Als het weer beter gaat, gaat de prijs omhoog, maar naar verloop van tijd zakt die terug. De grootste nachtmerrie die wij als makelaar kunnen meemaken, is dat mensen na vijf jaar hun huis of appartement opnieuw willen verkopen. Zo hebben we verschillende klanten die verliezen draaien van 20.000 of 30.000 euro. Dat is enerzijds te wijten aan de kosten bij de notaris, maar de prijsdaling heeft daar ook zijn effect.”

De stad Antwerpen volgt de spectaculaire daling van de provincie dus niet helemaal. Appartementen waar nog werk aan is, dalen wel licht in prijs, maar gerenoveerde panden doen het dan weer goed en zien de waarde stelselmatig stijgen. “Dat instapklare is enorm belangrijk geworden, vaak nog meer dan de locatie”, besluit Peleman.