Opasnosti Zakona o premjeru i katastru RS-a za vlasnike nekretnina

Veoma je važno da svaka osoba koja ima imovinu u RS-u, a nije do sada rađeno izlaganje za tu imovinu, pribavi što više dokumentacije kojom dokazuje vlasništvo, te da uzme aktivno učešće u postupcima izlaganja

Na području entiteta RS u toku su postupci izlaganja nekretnina i utvrđivanja prava na nepokretnosti. Navedeni postupci se provode u skladu sa Zakonom o premjeru i katastru RS. Zakonom o premjeru i katastru RS je utvrđena uspostava nove evidencije, odnosno jedinstvene evidencije vlasništva na nekretninama. Jedinstvena evidencija i utvrđivanje prava na nepokretnosti se vrše kroz postupke javnog izlaganja nekretnina. Osnov za utvrđivanja prava na nepokretnosti jeste zemljišna knjiga, katastarski operater, kao i svi zakonom predviđeni dokazi na osnovu kojih se može utvrditi neko stvarno pravo na nepokretnosti.

Postupke javnog izlaganja i utvrđivanja prava na nepokretnosti provode komisije koje imenuje Uprava za geodetske i imovinsko pravne poslove RS. Vakufska direkcija u saradnji sa medžlisima, kontinuirano učestvuje u ovim postupcima u cilju zaštite i adekvatnog upisa vakufske imovine. Svima je poznato da se u proteklim društveno-političkim sistemima nije uredno vodila vlasnička dokumentacija te je zbog toga važno da se učestvuje u postupcima ovakve vrste kako bi se na adekvatan način mogla zaštiti imovina.

Ko neće biti upisan kao vlasnik

Izlaganje nekretnina i utvrđivanja prava na nepokretnostima traju na području cijelog entiteta RS. Izlaganja se provode po katastarskim općinama. Zašto je važno da svaki vlasnik nekretnina ili njegovi nasljednici učestvuju u ovim postupcima? Komisija koja provodi izlaganja i utvrđivanja prava na nepokretnost, prije samog izlaganja, radi pripremne radnje i formiranje privremenog lista nepokretnosti. Privremeni list nepokretnosti se formira na osnovu katastarske evidencije i na osnovu stanja posljednjeg posjednika. Ovo je posebno izraženo u općinama gdje je rađeno

izlaganje posjednika i korisnika u periodu 2010. godine. Sada je to izlaganje Komisiji osnov za formiranje privremenog lista nepokretnosti. Svi oni koji su upisani u zemljišnoj knjizi kao vlasnici, a nisu upisani u katastarskoj evidenciji kao posjednici, neće biti upisani sada kao vlasnici u privremeni list nepokretnosti. Ukoliko se takve osobe ne pojave na izlaganju, Komisija će donijeti Rješenje kojim utvrđuje sadržaj nepokretnosti i vlasništvo na osnovu privremenog lista nepokretnosti. Osoba koja izostane sa izlaganja smatra se da je saglasna sa tim podacima iz privremenog lista nepokretnosti. Nakon 15 dana od dana donošenja Rješenja, isto postaje pravosnažno i vezano za sadržaj nepokretnosti i vlasništvo, te se može samo pokrenuti sudski postupak za utvrđivanje vlasništva na spornim nekretninama. Osim navedenog postoji drugi veliki problem koji se pojavljuje, naročito u podrinjskim općinama. Postoje predmeti gdje su određene osobe upisane kao posjednici u katastarskoj evidenciji na određenim nekretninama, ali je u zemljišnoj knjizi na tim nekretninama upisana društvena svojina. Ukoliko se te osobe ne pojave na izlaganju nekretnina, takva imovina će biti upisana kao imovina RS ili lokalne zajednice. U najmanju ruku ukoliko se pojave predmeti ovakve vrste, osobe trebaju zahtijevati da se upiše uzurpacija i onda takav predmet, odnosno predmet uzurpacije treba da bude proveden po hitnom postupku od strane Uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove RS-a.

Vlasnici koji nisu zadovoljni dobijenim rješenjem, odnosno koji smatraju da im nije utvrđeno pravo na nepokretnostima, trebaju pokrenuti žalbeni postupak, a eventualno ukoliko im žalba bude odbijena trebaju pokrenuti upravni spor pred nadležnim sudom za poništenje rješenja kojim je utvrđen sadržaj nekretnina i prava na tim nekretninama.

Kada je u pitanju vakufska imovina, Vakufska direkcija u saradnji s medžlisima učestvuje u ovim postupcima. Vakufska imovina ima istih problema kao i ostala imovina na području RS-a. I kod vakufske imovine postoje razni upisi i neusaglašenost zemljišne i katastarske evidencije. Zbog svega gore navedenog veoma je važno da i medžlisi prate postupke javnog izlaganja te da se odazivaju na iste. Prema iskustvu koje imamo medžlisi prilikom izlaganja vakufske nekretnine posebnu pažnju trebaju obratiti na mezarja. Evidentno je da egzistira određeni broj mezarja koja se vode kao društvena svojina. Drugi problem jeste razumijevanje komisije koja provodi izlaganja određenih odredbi Pravilnika o načinu osnivanja i održavanja katastra nepokretnosti. U jednom članu ovog Pravilnika određeno je da se između ostalih kao svojina RS upisuju i groblja. Na osnovu ove odredbe Pravilnika Komisije u nekim općinama nastoje upisati mezarja kao vlasništvo RS-a. Međutim, prema Zakonu o grobljima i pogrebnoj djelatnosti RS groblja mogu biti u vlasništvu lokalnih zajednica i vjerskih zajednica. Ova odredba Pravilnika se odnosi samo na groblja koja nisu u vlasništvu vjerskih zajednica, te stoga se ne može primijeniti na mezarja u vlasništvu Islamske zajednice.

Upisivanje imovine kao imovine RS

Ono što je posebno zanimljivo jeste da se prilikom izlaganja nekretnina i utvrđivanja prava na nepokretnosti sva imovina koja je ranije nosila oznaku titulara društvena svojina, općenarodna imovina i druge oznake iz perioda bivše SFRJ, sada u ovim postupcima upisuje kao imovina RS ili imovina lokalne zajednice, odnosno općine. Imamo situacija gdje je poljoprivredno zemljište bilo upisano kao društvena svojina ili neki drugi oblik upisa koji je proistekao iz bivšeg sistema sada se upiše kao imovina RS ili lokalne zajednice. Svima nam je poznato da je Ustavni sud BiH utvrdio da se poljoprivredno zemljište u RS smatra imovinom BiH, te da član 53. Zakona o poljoprivrednom zemljištu RS nije u skladu sa Ustavom BiH. Međutim, ovdje se postavlja pitanje ko na ovo pazi? Službenici koji provode postupak bi trebali paziti na ovakve odredbe po službenoj dužnosti. Međutim u praksi to nije tako. Sva imovina u RS koja je imala gore navedene oznake titulara se u ovim postupcima knjiži na ime RS-a ili loklane zajednice. Ovo je slučaj kod cijele imovine bez obzira da li se to radi o poljoprivrednom zemljištu, šumama i ili nekom trećem obliku nekretnina.

Osim ovih problema i opasnosti koje su navedene, posebnu pažnju prilikom izlaganja nekretnina treba obratiti na prava koja su proistekla iz Zakona o stvarnim pravima RS-a i Zakona o građevinskom zemljištu kod nekretnina kod kojih je upisana društvena svojina, ali je pravo korištenja ili raspolaganja upisano u korist trećih osoba ili kod nacionaliziranog građevinskog zemljišta koje nije privedeno krajnjoj namjeni u skladu sa prostornim i regulacionim planovima. Stranke čije je pravo povrijeđeno u postupku utvrđivanja prava na nepokretnosti trebaju pokrenuti zakonom predviđene postupke. Istina, ti postupci će vjerovatno dugo trajati i iscrpljivati osobe koje pokrenu te postupke. Međutim to je naša obaveza i možda je upravo ovakav način rada unaprijed smišljen kako bi nezadovoljne stranke odmah na samom početku odustale od svojih prava i samim time prava na imovinu. Zbog toga je veoma važno da svaka osoba koja ima imovinu u RS-u, a nije do sada rađeno izlaganje za tu imovinu, pribavi što više dokumentacije kojom dokazuje vlasništvo, te da uzme aktivno učešće u postupcima izlaganja. Postupak izlaganja je upravni postupak i osobe koje se ne mogu fizički odazvati, trebaju opunomoćiti nekoga ko će u ime njih učestvovati. Ne mora to biti advokat, to može biti bliži rođak, komšija ili prijatelj koji poznaje te nekretnine i ko može dati adekvatne informacije i dokaze prilikom izlaganja. Svi oni koji imaju imovinu u RS a ta imovina nema jedinstvenu evidenciju u katastarskom operatu i zemljišnoj knjizi trebaju biti budni i trebaju se odazvati svakom pozivu i uzeti aktivno učešće u svim postupcima. Samo na takav način mogu zaštiti svoju imovinu.

Međutim u praksi to nije tako. Sva imovina u RS koja je imala gore navedene oznake titulara se u ovim postupcima knjiži na ime RS-a ili lokalne zajednice. Ovo je slučaj kod cijele imovine bez obzira da li se to radi o poljoprivrednom zemljištu, šumama i ili nekom trećem obliku nekretnina.