Importância dos prazos no contrato de locação

Sem dúvidas, um dos contratos de Direito Imobiliário mais conhecidos e utilizados é o contrato de locação. É difícil imaginar quem tenha passado a vida sem nunca ter firmado um instrumento dessa espécie, mesmo que verbalmente, seja na condição de locador ou de locatário.

É sabido que, em regra, a chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não prevê qualquer prazo mínimo ou máximo para a locação de imóveis urbanos, embora, especialmente em se tratando de locação residencial, seja extremamente comum avenças com prazos curtos, de até 12 (doze) meses. O que muitos não sabem é que o prazo previsto no contrato pode influenciar diretamente, por exemplo, dentre outras questões, no direito do locatário permanecer no imóvel ou, de outro lado, no direito do locador retomar o imóvel.

O art. 3º da Lei do Inquilinato prevê que “o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo”, porém, depende da autorização do cônjuge para ser estipulado por prazo”igual ou superior a dez anos”.

Além disso, no caso de locação residencial, a lei fixa o prazo de 30 (trinta) meses como mínimo necessário para que o locador tenha direito de exigir a desocupação sem necessidade de fundamentar o pedido em alguma das hipóteses legais (denúncia vazia). Em outras palavras, mesmo após o final do prazo contratual, o locador somente pode retomar o imóvel sem motivo, inclusive com possibilidade de obter medida liminar, quando se tratar de um instrumento escrito com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses (art. 46, LI).

Portanto, nos contratos feitos por prazos menores (ex.: doze meses), a retomada forçada só pode ocorrer após cinco anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47, LI).

Por outro lado, na locação não residencial (comercial), o inquilino somente terá direito à ação renovatória quando o contrato (escrito) tiver prazo mínimo de cinco anos, ou quando a soma dos prazos ininterruptos ultrapasse este período de tempo (art. 51, inciso II, LI).

Evidentemente, a retomada do imóvel sempre poderá ocorrer nos caso de inadimplência, descumprimento de disposições contratuais e legais ou outras hipóteses previstas em lei ou no contrato. Todavia, o prazo da locação pode influenciar diretamente no andamento da relação entre locadores e locatários, sendo este mais um motivo pelo qual o contrato de locação – como, aliás, qualquer outro – deve ser lido e estudado a fundo, de preferência com acompanhamento profissional.

Entenda como o prazo de vigência do contrato pode influenciar nos direitos do locador e do locatário