Execução dos valores de aluguéis e encargos
Em essência, no contrato de locação de imóveis urbanos, regido pela Lei 8.425/1991, obriga-se o locador a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22), e este último a pagar àquele o preço denominado aluguel (art. 23).
A impontualidade ou o inadimplemento das prestações assumidas pelo locatário, dentre outras faltas contratuais, dão azo à retomada do bem na ação de despejo. Todavia, desejando o locador apenas receber seu crédito e não retomar o imóvel locado, é facultado ingressar com a ação de cobrança (se optar por constituir título judicial), ou ir direito para a execução do título extrajudicial, já que a lei assim classifica o contrato de locação. Tal previsão consta no novo CPC: “Art. 784. São títulos executivos, VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.
Portanto, poderá optar por tão somente buscar seu crédito por meio da ação de execução, onde os devedores serão citados para quitar o valor em prazo de três dias. Não quitando neste prazo, poderão ser penhorados valores encontrados em seus nomes, bens móveis e/ou imóveis, e no caso do fiador, ainda que só possua um único imóvel e este seja destinado a moradia de sua família, poderá sofrer a constrição e posteriormente levado a hasta pública para quitação do débito.
Também será possível por ordem judicial protestar (art. 517 do CPC) e incluir os dados dos devedores em cadastro de inadimplentes, tais como SPC, SERASA, etc. (art. 782, §3º do CPC).
E não é apenas o valor do aluguel que pode ser executado, mas também os encargos da locação, tais como cotas de condomínio, tarifas de água, luz e demais verbas vinculadas.
Outro ponto é a multa pelo atraso do aluguel. A doutrina especializada e tribunais, de modo majoritário, entendem que no contrato de aluguel, por ser relação regida por lei especial (Lei 8.245/91), não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pelo que não está limitada a multa em 2%, sendo muito comum encontrarmos contratos com multa em 10% em caso de atraso, pois a lei de locação não os limita, apenas cabendo sua revisão pelo judiciário caso a julgue exorbitante, valor que será acrescido ainda de juros e atualização, contados do vencimento (ex re).
E não é apenas o valor do aluguel que pode ser executado, mas também os encargos da locação, tais como cotas de condomínio, tarifas de água, luz e demais verbas vinculadas”