Regularização fundiária de imóveis (REURB)

Os municípios são protagonistas da implementação da lei e, portanto, as suas leis e a sua política (mapeamento e ações) deverão permitir que a lei federal seja cumprida

A Lei 13.465/2017 criou figuras jurídicas com vistas a regularizar situações atípicas, envolvendo núcleos urbanos ou assentamentos existentes fora dos padrões formais, sob o aspecto da ocupação, do parcelamento do solo, medida do terreno, construções e dos impactos existentes no entorno.

Tem sido duramente criticada porque também permitiu a regularização em áreas verdes (dentro das limitações impostas na própria lei), criou o direito de laje no Brasil, além de autorizar a aplicação de instrumentos para trazer à formalidade determinadas situações consideradas inadequadas e não desejadas sob o ponto de vista urbanístico.

O fato é que para se alcançar a cidade ideal dentro de um país continental e de grandes diferenças socioculturais e econômicas como o Brasil, o legislador preferiu enfrentar a cidade real e possível, considerando que o direito à moradia e à propriedade necessitam ser materializados e exercidos.

A premissa utilizada é a necessária regularização e a posse (decorrente da prévia e sistemática ocupação dos terrenos) foi valorizada como critério para a delimitação dos espaços e também para futura aquisição do direito de propriedade.

Os municípios são protagonistas da implementação da lei e, portanto, as suas leis e a sua política (mapeamento e ações) deverão permitir que a lei federal seja cumprida.

Há dois tipos de regularização: a REURB-S (de interesse social) e a REURB-E (de interesse específico).

A primeira voltada à regularização de ocupações de pessoas de baixa renda e a segunda tem como destinatários particulares que ocuparam irregularmente uma área a exemplo dos condomínios de fato, parcelamentos sem aprovação do Poder Público (situações envolvendo especuladores) e também das chácaras de lazer, inclusive aquelas inseridas em área rural, mas sem a destinação rural, ou seja, para fins urbanos.

A REURB-S é de responsabilidade do Poder Público que assume todo o processo sem ônus para os beneficiários, o que se estende aos atos no Registro de Imóveis (onde há gratuidade daqueles atos registrais especificados na lei).

A REURB-E é de responsabilidade dos beneficiários que devem arcar com o ônus da prova para a viabilização da regularização e também com os custos, inclusive perante o Registro de Imóveis.

Adotando-se o foco de observação apenas na lei, é importante considerar que ao desconstruir conceitos rígidos e imutáveis, o legislador poderá dar a sua contribuição futura para o enfrentamento de problemas estruturais do País, como a informalidade e a situação de inacessibilidade das pessoas a direitos, possibilitando o cumprimento de deveres como a regularização de terrenos, o pagamento de impostos e a conservação dos imóveis, e transformando a aparente situação anárquica das cidades, gradativamente, em um estado de ordem, de mais igualdade e também de responsabilidade.