Da res­pon­sa­bi­li­da­de ci­vil e cri­mi­nal do sín­di­co em con­do­mí­ni­os

Folha de Londrina - - Classificados / Imobiliária - Adi­lo­ar Fran­co Ze­mu­ner,

Em pri­mei­ro lu­gar, im­pe­ri­o­so de­fi­nir o sín­di­co. O Di­ci­o­ná­rio Aurélio da Lín­gua Por­tu­gue­sa o de­fi­ne co­mo sen­do “, pes­soa es­co­lhi­da pe­los condô­mi­nos pa­ra tra­tar dos in­te­res­ses e da ad­mi­nis­tra­ção do imó­vel em con­do­mí­nio”.

O Có­di­go Ci­vil, dis­põe no “Art. 1.347. A as­sem­bléia es­co­lhe­rá um sín­di­co, que po­de­rá não ser condô­mi­no, pa­ra ad­mi­nis­trar o con­do­mí­nio .” Por­tan­to, po­de ser elei­to sín­di­co pes­soa fí­si­ca (condô­mi­no ou não) e/ou pes­soa ju­rí­di­ca. Nes­se par­ti­cu­lar, an­tes de con­vo­car a As­sem­bléia Ge­ral Or­di­ná­ria, pa­ra elei­ção de sín­di­co, tor­na-se in­dis­pen­sá­vel co­nhe­cer as nor­mas da Con­ven­ção do Con­do­mí­nio, vi­san­do uma elei­ção con­for­me as de­ter­mi­na­ções con­ven­ci­o­nais.

Em se­gun­do lu­gar, re­le­van­te re­gis­trar o que se­ja res­pon­sa­bi­li­da­de ci­vil e cri­mi­nal. Quanto à res­pon­sa­bi­li­da­de ci­vil, o Dr. Caio Má­rio da Silva Pe­rei­ra a de­fi­ne: “É a obri­ga­ção de re­pa­rar o da­no que uma pes­soa cau­sa a ou­tra”. Es­sa obri­ga­ção en­con­tra-se ti­pi­fi­ca­da no Có­di­go Ci­vil, dis­pon­do no “Art. 186. Aque­le que, por ação ou omis­são vo­lun­tá­ria, ne­gli­gên­cia ou im­pru­dên­cia, vi­o­lar di­rei­to e cau­sar da­no a ou­trem, ain­da que ex­clu­si­va­men­te mo­ral, co­me­te ato ilí­ci­to”; no “Art. 187. Tam­bém co­me­te ato ilí­ci­to o ti­tu­lar de um di­rei­to que, ao exer­cê-lo, ex­ce­de ma­ni­fes­ta­men­te os li­mi­tes im­pos­tos pe­lo seu fim econô­mi­co ou so­ci­al, pe­la boa-fé ou pe­los bons cos­tu­mes” e, ain­da, no “Art. 927. Aque­le que, por ato ilí­ci­to (arts. 186 e 187), cau­sar da­no a ou­trem, fi­ca obri­ga­do a re­pa­rá-lo”.

Nes­se sen­ti­do, o sín­di­co que fi­zer o que não lhe com­pe­te ou dei­xar de fa­zer o que lhe com­pe­te e, em ra­zão dis­so cau­sar da­nos ao con­do­mí­nio ou a qual­quer condô­mi­no te­rá o de­ver de re­pa­rar.

Quanto à res­pon­sa­bi­li­da­de cri­mi­nal, o Dr. He­le­no Cláudio Fra­go­so a de­fi­ne: “É o de­ver ju­rí­di­co de res­pon­der pe­la ação de­li­tu­o­sa que re­cai so­bre o

An­tes de con­vo­car a As­sem­bléia Ge­ral Or­di­ná­ria, pa­ra elei­ção de sín­di­co, tor­na-se in­dis­pen­sá­vel co­nhe­cer as nor­mas da Con­ven­ção do Con­do­mí­nio, vi­san­do uma elei­ção con­for­me as de­ter­mi­na­ções con­ven­ci­o­nais”

agen­te im­pu­tá­vel”. O de­ver ju­rí­di­co do agen­te pa­ra ser ca­rac­te­ri­za­do de­li­to e/ou cri­me é ne­ces­sá­rio ob­ser­var três con­di­ções bá­si­cas: ter pra­ti­ca­do efe­ti­va­men­te a ação de­li­tu­o­sa; ter à épo­ca do fa­to en­ten­di­men­to da ação de­li­tu­o­sa e ter a li­ber­da­de de es­co­lher en­tre pra­ti­car e não pra­ti­car a ação de­li­tu­o­sa. Es­sas ações de­li­tu­o­sas en­con­tram-se ti­pi­fi­ca­das no Có­di­go Pe­nal, dis­pon­do no “Art. 13. O re­sul­ta­do, de que de­pen­de a exis­tên­cia do cri­me, so­men­te é im­pu­tá­vel a quem lhe deu cau­sa. Con­si­de­ra-se cau­sa a ação ou omis­são sem a qual o re­sul­ta­do não te­ria ocor­ri­do”; e no “Art. 18. Diz-se o cri­me: I - do­lo­so, quan­do o agen­te quis o re­sul­ta­do ou as­su­miu o ris­co de pro­du­zi-lo; II - cul­po­so, quan­do o agen­te deu cau­sa ao re­sul­ta­do por im­pru­dên­cia, ne­gli­gên­cia ou im­pe­rí­cia”. Nes­se sen­ti­do, de­ve ser pro­va­do e com­pro­va­do a pes­so­a­li­da­de do sín­di­co, bem co­mo a de­mons­tra­ção de sua cul­pa­bi­li­da­de quanto ao fa­to ocor­ri­do.

Em ter­cei­ro lu­gar, o sín­di­co, re­gu­lar­men­te elei­to em As­sem­bléia Ge­ral Or­di­ná­ria, co­mo re­pre­sen­tan­te le­gal do con­do­mí­nio, de­ve ob­ser­var, cum­prir e fa­zer cum­prir as dis­po­si­ções le­gais do Art. 1.348, do Có­di­go Ci­vil, bem co­mo as nor­mas es­ta­be­le­ci­das na Con­ven­ção do Con­do­mí­nio e do Re­gi­men­to In­ter­no.

As­sim, qual­quer sín­di­co tem e te­rá so­be­jas con­di­ções de ad­mi­nis­trar o con­do­mí­nio, no qual fo­ra elei­to, fi­can­do isen­to de qual­quer res­pon­sa­bi­li­da­de

Anderson Co­e­lho

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