O direito real de adjudicação pelo locatário do imóvel

Em épocas de crises econômicas, como as que vivemos, é comum proprietários de imóveis necessitarem vendê-los para fazerem frente às dificuldades financeiras.

Estando o imóvel alugado, o locatário terá preferência na compra, em igualdade de preço e condições com terceiros (Lei 8.245/91, Art. 27), devendo exercitar este direito no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da comunicação que, por escrito, receber do locador e/ou imobiliária administradora do aluguel.

No entanto, não é comum que o locatário tenha levado o contrato de locação para o devido registro e/ou averbação na matrícula do imóvel, junto ao Registro de Imóveis, servindo o registro (Lei 6015/73, Art. 167,I,3) para a cláusula de vigência, se houver, e a averbação (Lei 6015/73, Art. 167, II, 16) para o direito de preferência.

Pelas adequações de mercado nessas épocas, é comum o locador ter aceitado e consumado a venda por proposta menor daquela informada ao locatário, que, nessas condições haveria de realizar o negócio.

Nesse cenário, caberá ao locatário, provando que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições, buscar seus direitos, pleiteando indenizações ou até mesmo a adjudicação do imóvel, pois que, não convindo ao novo proprietário a locação, pela denúncia vazia (Lei 8245/91, Art. 8º, § 2º) o locatário preterido deverá desocupar o imóvel, se o contrato não previr cláusula de vigência.

Nossos tribunais são unânimes quanto à busca desses direitos, disciplinando que o direito real à adjudicação do imóvel somente será exercitável se o contrato de locação estiver averbado junto à matrícula do imóvel, no mínimo 30 (trinta) dias antes da venda realizada a terceiros (Lei 8245/91, Art. 33 in fine).

Isso para possibilitar a geração de efeito erga omnes dando publicidade a terceiros interessados na compra do imóvel, que o inquilino tem intenção de fazer valer o seu direito de preferência na aquisição em igualdade de preço e condições.

Assim, não estando o contrato de locação averbado junto à matrícula do imóvel, o inquilino preterido terá prejudicado seu direito de adjudicar compulsoriamente o bem, pois o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado de tal interesse, quando da lavratura da escritura, por falta de apontamento na matrícula do imóvel.

Importante ressalvar que sendo obstado o registro e/ou averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel por falha do locador do bem, deverá o locatário notificá-lo informando o fato, dando-lhe o prazo da diligência registral para as providencias, sob pena de responsabilização.

Nesse contexto, tem a imobiliária administradora do aluguel a obrigação de diligência na elaboração e condução do contrato de locação (Lei 10406/02, Art. 723), em atendimento ao disposto na Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73, Art. 169, III) para que haja coincidência na titularidade da propriedade alugada e locador, bem ainda, a presença das testemunhas na avença, para não obstar o direito facultado ao locatário de levar a registro e/ou averbação a via de seu contrato de locação.

Daí a importância para que tanto as administradoras quanto os envolvidos em locações imobiliárias acautelem-se na elaboração dos contratos para não prejudicar direitos, devendo, sempre em caso de dúvidas, procurarem se orientar com profissionais habilitados, prevenindo essas situações.

Antonio Cezar Ghiraldi, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB