Da existência de passivo ambiental e a compra e venda de lotes de terras urbanas

O crescimento imobiliário no Brasil acarretou expansão da área urbana nos municípios e na aquisição de casas próprias àqueles que não a possuíam, ao mesmo tempo em que ocasionou inúmeros problemas estruturais, viários, sociais e ambientais nas cidades.

Em grandes metrópoles ou ainda em cidades com o índice de industrialização alto, em que o custo para a aquisição de terrenos “vazios” é extremamente elevada, algumas loteadoras e/ou construtoras adquirem lotes de terras em que indústrias estavam instaladas que, por algum motivo, encerraram suas atividades e a planta industrial fora removida daquela localidade.

Assim, realizam a compra de determinado lote de terras com a estrutura industrial, promovem a demolição e iniciam os procedimentos de aprovação do loteamento, e consequente venda dos lotes urbanos. Neste caso e em outros similares, é importante que os adquirentes de lotes de terras se atentem quanto à investigação de passivo ambiental na área escolhida.

O passivo ambiental são os impactos causados ao meio ambiente por determinado empreendimento e em local específico, que deveriam ter sido reparados no decorrer das suas atividades. Tal averiguação é um procedimento específico e detalhado, realizado por profissional técnico qualificado, que identifica se o local pode apresentar risco à saúde, grave contaminação do solo, e ainda, exposição dos moradores a doenças e substâncias tóxicas.

Cabe lembrar que, apesar dos municípios em suas legislações tratarem sobre o uso e a ocupação do solo em seus perímetros urbanos e se utilizarem de mecanismos restritivos para a aprovação de loteamentos, dentre eles alguns requisitos ambientais, tais como: certidões perante os órgãos ambientais, aprovação do estudo de impacto de vizinhança – EIV, limitação das áreas de preservação permanente e reserva legal, normalmente, não há previsão legal sobre a verificação de passivo ambiental.

Sabendo da existência do passivo ambiental no local e, ainda assim, os loteadores e/ou construtoras não comunicarem aos adquirentes dos lotes de terras tal circunstância, está configurada a omissão dolosa por parte dos vendedores e causa de anulabilidade do negócio jurídico, em decorrência de sua gravidade, como já decidido, por exemplo, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP; AC 1066694-37.2014.8.26.0100; Ac. 13325967; São Paulo; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. João Pazine Neto; Julg. 18/02/2020; DJESP 03/03/2020; Pág. 1896).

Ao ser firmado um negócio jurídico, o dever de informação é indissociável dos deveres de boa-fé objetiva, cooperação e cuidado, o que poderá acarretar na rescisão contratual, por contaminação da vontade de umas das partes, bem como, em determinados casos até indenização por danos morais e restituição dos valores pagos aos adquirentes.

Por todo o exposto, infere-se que a investigação de passivo ambiental é uma faculdade do adquirente do imóvel, mas, de extrema valia para evitar surpresas pós-aquisição. Além disso, na compra de um imóvel, urbano ou rural, é necessária uma avaliação legal criteriosa, inclusive em âmbito ambiental e urbanístico, para que os adquirentes não tenham problemas legais nestas esferas, o que pode acarretar significativos prejuízos financeiros e na desvalorização do imóvel.