STF decide: bem de família de fiador de aluguel comercial pode ser penhorado
Em agosto de 2021 o Supremo Tribunal Federal iniciou a análise da constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador que entregou o bem em garantia para pagamento de contrato de locação comercial.
Bem de família é, segundo a Lei nº 8.009/1990, a propriedade destinada à residência e moradia de uma entidade familiar e que recebe o benefício de ser impenhorável e/ou sofrer qualquer apreensão. Trata-se de um instituto que visa proteger o direito constitucional da moradia.
Nada obstante a proteção há uma série de situações que excluem a possibilidade de se invocar este benefício. Dentre as exceções, o artigo 3º da citada lei prevê, em seu inciso VII, a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação. Tal dispositivo foi alvo de julgamento sobre sua constitucionalidade.
O Supremo Tribunal Federal declarou, tempos atrás, ser constitucional a regra prevista no artigo 3º. No entanto, quando desta decisão, o STF não especificou se tal entendimento era restrito aos contratos residenciais ou se também se aplicava aos contratos de locação comerciais, muito embora o caso que havia sido discutido versava sobre contrato de residencial.
Agora, fevereiro de 2022, o STF finalizou o julgamento e, por 7 votos a 4, prevaleceu o entendimento do ministro Alexandre de Moraes para quem a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador que exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.
A tese vencida seguia a linha de raciocínio de que a penhora do imóvel único de fiador atinge de forma excessiva o direito fundamental à moradia, sem proporcionar ganhos proporcionais na promoção dos princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual no contexto do contrato de locação comercial.
Com a finalização do julgamento, o Supremo fixou a seguinte tese que passa a ser aplicada de forma ampla e geral em todos os processos: “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20”.
Tal decisão é de extrema importância para o ramo imobiliário brasileiro com reflexo imediato, não apenas nos processos, mas nos contratos vigentes e, principalmente, nas relações negociais no ramo de locações e às empresas do setor imobiliário. Estas, por sua vez, defendiam a tese vencedora por considerar que uma proibição de tal penhora traria insegurança ao mercado, bem como causaria um esfriamento em comunhão a uma onerosidade ao impor uma restrição que demandaria alternativas mais custosas para as partes, como é o caso de um seguro-caução, por exemplo.
Como dito acima, a decisão foi proferida num âmbito chamado no mundo jurídico de “repercussão geral” o que faz refletir os efeitos desta decisão de forma direta em todos os processos que estão vigentes e em futuras discussões judiciais impondo aos juízes das causas o dever de aplicar tal entendimento permitindo a penhora. Portanto, aos fiadores que indicaram seu único imóvel como garantia em um contrato de locação, independente de ser uma locação comercial ou residencial, a impenhorabilidade prevista em lei não é aplicável e a penhora será permitida em caso de um processo judicial.
Renan De Quintal. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina