IGP-M negativo faz aluguel ficar mais barato? Entenda as regras para o reajuste
A queda não vai gerar uma redução no aluguel dos contratos que usam o índice, mas pode manter o valor inalterado
São Paulo - O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), principal indicador usado em contratos de aluguel residencial, tem registrado variações negativas neste ano e deve seguir nesse ritmo no início de 2014. Segundo a FGV (Fundação Getulio Vargas), o índice registrou leve alta em novembro, de 0,59% no mês, mas acumula queda de 3,89% no ano e chega a -3,46% no acumulado de 12 meses.
O recuo é mais significativo quando comparado ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), cada vez mais utilizado nos reajustes do aluguel, que acumula alta de 4,68% em 12 meses até novembro e deve manter a escalada.
A queda não vai gerar uma redução no aluguel dos contratos que usam o índice, mas pode manter o valor inalterado. Devido a uma cláusula frequente sobre a correção dos contratos, o preço não é ajustado para baixo em caso de índice negativo.
É comum as partes determinarem o prazo de 12 meses para o reajuste do aluguel, mas a Lei do Inquilinato não determina qual índice de correção deve ser utilizado. O indicador que será usado a cada renovação anual costuma estar definido no contrato, mas locador e locatário com contratos que vencem neste mês podem chegar a um acordo sobre qual índice adotar.
Historicamente, a maioria dos contratos de locação utilizava o IGP-M. Mas, na pandemia, o índice explodiu, chegando a bater 37% em 2021. Muitos locadores e locatários optam, desde então, por usar o IPCA como referência para o reajuste de aluguel, por se tratar de um indicador menos volátil.
A surpresa é que, desde abril deste ano, o IGP-M está com deflação, e o IPCA, apesar de baixa, apresenta uma variação positiva.
Cyro Naufel, diretor institucional e de atendimento da Lopes, afirma que o locatário precisa olhar as cláusulas do contrato. O documento vai informar se o índice utilizado para correção do aluguel é aplicado só quando for positivo ou se a aplicação vale para a variação negativa. Segundo o especialista, muitas vezes o contrato não faz menção nenhuma sobre esse ponto.
“Se o contrato prevê que o índice só vai variar positivamente e ele está negativo, o que abaixaria o valor da locação, vale verificar se é possível sentar com o proprietário e discutir alguma negociação para a redução do aluguel”, afirma.
“Num recorte maior de tempo, a tendência é que os indicadores [IGP-M e IPCA] convirjam”, diz Naufel.
Apesar de o IGP-M estar com queda acumulada, os preços de novos contratos de locação estão em alta, pois eles são influenciados pela oferta e demanda. As variações do IGP-M servem para a atualização de contratos em vigor. Ou seja, quem busca alugar um imóvel vai enfrentar os preços de mercado, independentemente das oscilações do indicador.
Em São Paulo, a Pesquisa de Locação Residencial do SecoviSP, aponta variação média de 2% no valor do aluguel em outubro, na cidade de São Paulo.
Com o resultado, o valor médio acumulado em 12 meses (novembro de 2022 a outubro de 2023) chegou a 12,89% e ficou acima percentual do IGPM.
Além de IGP-M e IPCA, há imobiliárias adotando outros índices de reajuste, como o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), criado pela FGV para medir a variação dos imóveis efetivamente alugados.
Entre os índices citados, o Ivar foi o que registrou a maior alta nos últimos 12 meses.
A recomendação da Serasa é acompanhar as movimentações do mercado para se antecipar a um aumento no aluguel. O ideal, orienta a empresa de crédito, é contar com um aumento mínimo sempre de, pelo menos, 10% por período de renovação contratual.
Os contratos de aluguel são regidos por lei própria e pelo Código Civil, não cabendo questionamentos com base no Código de Defesa do Consumidor.
O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, afirma que uma negociação espontânea pode ocorrer a qualquer momento do contrato e deve ser registrada como uma cláusula à parte.