PAINEL IMOBILIÁRIO

“Lei do Distrato Imobiliário”: Retençã odev alores pelo incorporador em relaçãoa extinção dos contratos de compra e venda de imóveis por distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente

A Lei 13.786/18, também conhecida como “Lei do Distrato Imobiliário”, dentre outras inovações legislativas, estabeleceu no seu art. 67-A (alterando a lei 4.591/64) e seus parágrafos os efeitos do desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel em decorrência de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente.

A Lei do Distrato Imobiliário, como é conhecida, trata-se de um instrumento importante que confere maior segurança jurídica em relação as formas de extinção do contrato de compra e venda.

De acordo com a § 5º do Art. 67-A, no caso de distrato ou a resolução de contrato de compra e venda de imóveis pelo compromissário comprador, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador deverá restituir os valores pagos pelo compromissário comprador, deduzidas as quantias legalmente permitidas (como a comissão de corretagem e a pena convencional - cláusula penal), sendo que está poderá ser estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga (inc. II).

Ou seja, nessa hipótese o incorporador, pelo fato de a incorporação estar submetida ao regime de patrimônio de afetação, poderá reter até 50% do valor pago das parcelas, além da integralidade da comissão de corretagem (caso tenha sido paga pelo incorporador, o que admite por convenção contratual ser de responsabilidade do comprador), e não 25% como ocorre na hipótese de distrato ou de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel pelo compromissário comprador quando a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação (art. 67-A, inc. II, da Lei 13.786/18).

Além de garantir a segurança jurídica para as relações entre o incorporador e o compromissário comprador, a referida disposição legal protege a coletividade dos adquirentes e o próprio cumprimento do contrato, posto que o patrimônio de afetação visa a proteção dos adquirentes das unidades autônomas em relação aos riscos da atividade da incorporadora, inclusive em caso de falência ou insolvência civil do incorporador.

Por tais razões, o nosso Superior Tribunal de Justiça (“Tribunal da Cidadania”) já se posicionou (em que pese não como “precedente vinculativo”) em 2022 (STJ, REsp. n. 2.023.713/SP) e 2023 (STJ, REsp. n. 2.055.691/SP) sobre a legalidade da cláusula convencional que estabelece a retenção de 50% dos valores pagos em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente caso a incorporação esteja submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Entender de forma contrária, reduzindo a cláusula convencional de 50% para 25%, é contrariar o que ficou estipulado entre as partes (pacta sunt servanda), bem como a norma legal (art. 67-A, § 5º., inc. II, da Lei 13.786/18 – Lei do Distrato Imobiliário) e ao interesse da coletividade, sem falar que poderia gerar um risco às políticas públicas de habitação.