A alienação fiduciária na compra e venda de lote e o tema 1.095 do STJ

A alienação fiduciária é regida pela lei nº 9.514/1997, e consiste, em suma, em uma garantia ofertada pelo devedor, geralmente por meio da transferência de um bem imóvel de sua propriedade, ao credor, até o final do pagamento da dívida.

Este tipo de contrato se destina a garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor junto ao credor. Nos contratos de compra e venda de bem imóvel (lotes) com pagamento parcelado, regidos pela lei 6.766/79, existe a possibilidade de o vendedor estipular cláusula de alienação fiduciária em garantia, colocando o próprio imóvel objeto do contrato, que é de propriedade do próprio vendedor, como garantia do cumprimento da obrigação por parte do comprador.

Caso o comprador se torne inadimplente no que diz respeito ao pagamento das parcelas do contrato, e desde que haja no contrato cláusula expressa versando acerca da alienação fiduciária, o vendedor iniciará os procedimentos previstos na lei de alienação fiduciária para que o imóvel seja levado a leilão e, após a arrematação do imóvel, os valores advindos da arrematação servirão para quitar a dívida.

A grande questão que pairava nos tribunais de todo Brasil era: É possível que o comprador, nos casos em que esteja configurada uma relação de consumo com a aplicação do CDC, e mesmo diante da cláusula de alienação fiduciária constante no contrato, requeira a resolução do contrato e a devolução de parte dos valores por ele pagos?

O artigo 53 do CDC respaldava o comprador ao prever que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Trocando em miúdos, mesmo diante da cláusula de alienação fiduciária constante no contrato de compra e venda, podia o comprador inadimplente promover a ação de resolução do contrato e conseguir a restituição de parte dos valores por ele pagos, evitando assim que o imóvel fosse levado a leilão para o pagamento da dívida. Situação esta que, na maioria dos casos, era melhor para o comprador inadimplente.

No entanto, no final de 2023 o STJ firmou, em definitivo, a tese de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Ou seja, caso o contrato contenha cláusula de alienação fiduciária e esteja registrado em cartório, é garantido ao vendedor exercer seu direito de levar o próprio imóvel objeto do contrato à leilão, para fins de recebimento dos valores devidos pelo comprador, não se aplicando, portanto, o previsto no artigo 53 do CDC.

Com esta decisão do STJ o comprador inadimplente, nos casos de contrato com pacto de alienação fiduciária, perdeu a possibilidade de pleitear a resolução do contrato.

Resta agora aguardarmos se os Tribunais de nosso país tomarão como base para suas decisões o entendimento consolidado do STJ.