Excesso de oferta deixa escritórios vazios em São Paulo
Entrega de prédios que começaram a ser erguidos no boom da economia aumenta estoque de espaços vagos
FOLHA
Os espaços vagos em prédios de escritórios aumentaram na cidade de São Paulo, segundo dados das principais consultorias e empresas de pesquisa especializadas nesse tipo de empreendimento.
A taxa de vacância —relação entre o volume de imóveis vagos e o estoque total existente— em prédios corporativos cresceu de 12,44% no primeiro trimestre do ano passado para 14,88% no mesmo período deste ano, segundo a Buildings, empresa especializada em pesquisa imobiliária corporativa.
Já nos espaços corporativos classe A a vacância se manteve praticamente estável —passou de 20,21% para 20,39%, na mesma comparação—, segundo a Buildings.
Pesquisa da consultoria imobiliária JLL aponta taxa de vacância de 24,17% no primeiro trimestre deste ano para escritórios de padrões A e AA, ante 22,5% no primeiro trimestre do ano passado.
Segundo a empresa de serviços imobiliários comerciais Cushman & Wakefield, nos edifícios corporativos classe A na cidade de São Paulo e em Alphaville, a vacância fechou o ano passado em 26,3% —3,5 pontos percentuais além do verificado 12 meses antes.
A explicação para a alta crescente de escritórios desocupados na maior cidade do país passa mais pela quantidade de novos empreendimentos do que pela debandada dos inquilinos.
Esses vazios refletem o boom de empreendimentos quecomeçarama serconstruídos no começo da década de 2010 e que ainda estão sendo entregues pelas construtoras.
Prova disso, segundo Paulo Casoni, diretor de transações da JLL, é que, em 2015, a absorção bruta —áreas alugadas em empreendimentos com “habite-se”— bateu recorde em 18 anos em São Paulo e região de Alphaville: chegou a 582 mil metros quadrados em edifícios corporativos de alto padrão.
“Apesar de 2015 ter sido turbulento e de 2016 estar ruim, a ocupação não re- Taxa de vacância nos principais polos de escritórios da região metropolitana no 1º trimestre de 2016, em %* Alphaville Marginal Pinheiros Berrini Vila Olímpia Itaim Bibi Barra Funda Paulista Verbo Divino Faria Lima Centro Moema Jardins 32,6 32,3 26,0 26,0 23,5 21,6 18,1 17,5 15,7 12,6 5,2 0,0 traiu”, diz Fernando Libardi, sócio-diretor da Buildings.
Em paralelo, a oferta de empreendimentos de classes A e AA não parou de crescer, a um ritmo de 400 mil metros quadrados anuais entre 2012 e 2015, pelos cálculos da JLL.
“Para este ano, a previsão de entrega é menor, na faixa de 380 mil metros quadrados”, afirma Casoni. “A taxa de vacância, porém, deverá subir um pouco mais, chegando a 25%.” CONCENTRAÇÃO Segundo a Cushman, as entregas neste ano devem somar 190 mil metros quadrados em São Paulo e estarão concentradas nas regiões da avenida Dr. Chucri Zaidan (Santo Amaro), da Vila Olímpia, da avenida Juscelino Kubitschek, de Pinheiros e da avenida Paulista.
A Buildings projeta, para o triênio 2014, 2015 e 2016, alta de 25% no estoque de escritórios de todos os padrões —C, B, A, AA— em São Paulo.
“É algo equivalente a um crescimento de 30 a 40 anos do mercado de escritórios em três anos”, compara Libardi.
Na conta da Urban Systems, empresa de pesquisa e análise de dados, só no ano passado foram entregues 800 mil metros quadrados de novos escritórios. Esse somatório computa salas comerciais menores, além das lajes corporativas. EUFORIA A desova de novos espaços é resultado de uma euforia construtiva iniciada entre 2010 e 2011, segundo especialistas da área imobiliária.
“Com a economia forte de então, os incorporadores se animaram”, diz Raquel Miralles, diretora de transações da Cushman & Wakefield.
Se o número de novos empreendimentos deverá entrar em curva descendente —a Buildings calcula 60 entregas em São Paulo neste ano e 15 entregas em 2017—, chegar a um patamar desejável de vacância, algo entre 10% e 15%, ainda levará tempo.
“O mercado terá de esperar até 2020 ou 2023”, prevê Thomaz Assumpção, presidente da Urban Systems. VOOPARAAQUALIDADE Além das quedas dos valores de aluguel, os locadores oferecem outras vantagens para conquistar os inquilinos. Entre elas, Miralles enumera carências para pagamento e entrega da laje completa, com piso, forro e ar-condicionado já instalados.
É pelo caminho dos descontos e das facilidades que muitas empresas têm buscado instalações mais modernas, eficientes e de padrão mais elevado, em um movimento conhecido no mercado como “flight to quality”.
“Há migrações de empreendimentos C para B, B para A e A para AA”, afirma Libardi. “Isso já acontecia no ano passado e continua neste ano.” (EV)